Les SCPI fiscales vous permettent d’investir via des dispositifs offrant des réductions d’impôts (Pinel, Malraux, Déficit Foncier). Avec un avantage de taille : la possibilité de calibrer votre avantage fiscal à l’euro près.
Réduire vos impôts grâce aux SCPI fiscales est possible. Ces dernières étant transparentes fiscalement, vous pouvez bénéficier des mêmes avantages que certaines niches fiscales (Pinel, Malraux) ou dispositifs de droit commun (déficit foncier) qu’un investisseur en direct. Et, avec un avantage de taille: la possibilité de calibrer votre réduction d’impôt à l’euro près. Le montant investi n’a pas de conséquences sur la qualité du patrimoine acquis. Réaliser une belle opération avec les dispositifs Malraux ou Duflot pour 30.000 euros est impensable en direct. C’est possible par le biais d’une SCPI. Plusieurs sociétés de gestion se sont spécialisées sur ce crénea SCPI Duflot ou Pinel pour défiscaliser sur la durée Les SCPI investissant dans l’immobilier sous le régime Pinel bénéficient comme les investisseurs en direct d’une réduction d’impôt échelonnée en fonction de la durée de détention. Le dispositif permet de choisir entre plusieurs durées d'investissement (6, 9 ou 12 ans) avec une réduction d'impôt sur le montant de l’investissement de 12%, 18% ou 21%. De plus, la base de la réduction d’impôt pour les investisseurs est désormais de 100% du montant de la souscription réalisée (contre 95% dans le cadre du dispositif Duflot). Les rendements envisagés (hors avantage fiscal) devraient atteindre comme pour le Duflot entre 2 et 2,5%. Alors que le dispositif Pinel offre la possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant, ce ne sera bien sûr pas le cas pour les biens achetés par le biais des SCPI. Pour rappel le dispositif Pinel s’applique aux logements situés dans des zones en forte tension locative. Il s’adresse à des locataires sous conditions de ressources avec des loyers plafonnés selon les zones. Un rendement hors avantage fiscal autour de 2,5%. SCPI de déficit foncier pour les gros revenus Le mécanisme de déficit foncier permet aux contribuables avec des revenus fonciers de baisser fortement leur imposition. La condition? Opter pour le régime du réel qui permet de déduire l’ensemble des charges (travaux, entretien, cout du crédit, assurance…) de ses revenus imposables. La souscription de parts de SCPI, dites de déficit, suit ce même principe. Vous confiez à une société de gestion le soin d’acquérir des immeubles à réhabiliter. La part des travaux imputables (généralement autour de 50% du montant investi) pendant les trois premières années vous permet de calibrer à l’euro près la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Ce mécanisme reste toutefois à réserver aux tranches marginales d’imposition (à partir de 30% de TMI, hors cotisations sociales pour les revenus fonciers). En effet, plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le revenu à effacer est important. La durée totale d’immobilisation peut osciller entre 16 et 18 ans, avant la dissolution du patrimoine et la revente des immeubles par la SCPI. SCPI Malraux pour une réduction d’impôt «one shot» L’avantage fiscal Malraux a été créé pour favoriser la réhabilitation de bâtiments situés dans des zones protégées. Ce dispositif permet de bénéficier d’une forte réduction d’impôt (entre 17 et 19% du total de l’opération) et n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales depuis 2011. Une fois les bâtiments réhabilités, la société de gestion s’engage à une distribution de revenus situés autour de 2,5%. A la revente au terme de la durée de vie de la SCPI, autour de 15 ans (durée des travaux, neuf ans de détention contraints et le délai de vente du patrimoine) les travaux réalisés sur un patrimoine de qualité peuvent être générateurs de plus-value. |
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