lundi 16 décembre 2019

Travaux : quels recours possibles en cas de malfaçon ?

Lorsqu’on fait réaliser des travaux dans sa maison, on court toujours le risque que tout ne se passe pas comme prévu.



Vous faites construire votre maison? Rénover votre appartement ? Ou réaliser des travaux d'économie d'énergie pour isoler votre passoire énergétique ? Afin de vous protéger un maximum en cas de pépin, vous devez procéder de façon méticuleuse. On vous donne le mode d’emploi.
Des protections préalables
Il va sans dire qu’un entrepreneur du bâtiment ne se choisit pas à la légère. Le professionnel doit avoir pignon sur rue, avoir des retours positifs de ses clients et arborer une assurance de responsabilité civile en bonne et due forme. Autre élément à ne pas négliger : le devis. D’après la loi, le constructeur est responsable pour tout dommage qui rend son ouvrage impropre à l’utilisation ou qui en compromet la solidité. Or, sauf force majeure ou cas fortuit, le professionnel ne peut pas échapper à sa responsabilité si les travaux réalisés ne correspondent pas au descriptif du contrat. Mais encore faut-il que le devis soit suffisamment précis pour ne laisser aucune place à l’interprétation. Mieux vaut être très pointilleux, quitte à passer pour un pinailleur, plutôt que de se retrouver le bec dans l’eau plus tard en cas de litige.
Dernière précaution et non des moindres : pensez à souscrire une assurance dommage-ouvrage qui pourra vous être d’un grand secours si les choses se passent mal, et notamment si l’entrepreneur fait faillite. Dans ce cas, ce sera son assureur ou le vôtre qui prendra en charge les travaux de correction.
La démarche amiable prime
Votre artisan vous a planté au beau milieu du chantier ou a bâclé le travail ? Si, malgré vos relances, il refuse d’exécuter ses obligations conformément à son engagement, c’est-à-dire en réalisant tous les travaux prévus dans les délais convenus et pour le prix déterminé, il faut hausser le ton. Adressez-lui donc une mise en demeure lui demandant d’honorer votre contrat, ou faites-lui parvenir cette injonction par l’intermédiaire d’un avocat. À défaut de retour, vous pouvez également signaler le problème à l’assureur de l’entreprise, en lui demandant de prendre en charge cette mauvaise exécution.
Si ni l’un ni l’autre ne réagit, vous pouvez porter gratuitement votre affaire devant le médiateur mis en place depuis 2016 pour les marchés de travaux et des activités du bâtiment.
Faire appel à la justice
Si aucun compromis n’est trouvé, vous devrez en dernier recours vous adresser à la justice, sachant qu’il vous faudra avancer tous les frais de procédure. Si des travaux de rattrapage sont urgents, vous pourrez notamment demander l’autorisation de les faire exécuter par une autre entreprise, tout en faisant supporter le surcoût à l’entrepreneur fautif.
Dans cette hypothèse, attention à faire au préalable constater officiellement l’état du chantier inachevé ou mal réalisé par un huissier. Il ne faudrait pas que le professionnel indélicat puisse se dégager de sa responsabilité une fois que tout aura été rectifié par un autre.

Des garanties longue durée
Qu’il s’agisse d’un chantier de construction de maison ou de travaux de rénovation, plusieurs garanties légales vous protègent des malfaçons :

- Le parfait achèvement : vous pouvez l’invoquer dans l’année qui suit la réception des travaux, afin d’obtenir une réparation rapide.

- La garantie biennale : tous les éléments d’équipement qui ne font pas corps avec le bâti, comme les portes et fenêtres, les sanitaires ou le ballon d’eau chaude, sont couverts par cette garantie sous réserve d’agir dans les deux ans suivants la réception des travaux.

- La garantie décennale : elle comprend les dommages relatifs à la solidité de l’ouvrage, ses fondations, son ossature et tout élément ne pouvant être enlevé (canalisations encastrées, chauffage central…). Elle doit être actionnée dans les dix ans.

Source : journal 20 Minutes


Problème de santé : comment la convention Aeras facilite l'accès à un crédit ?

Qui dit prêt immobilier dit nécessairement assurance emprunteur. Or, en cas de maladie ou de handicap, l’addition grimpe très vite...


Lorsqu’un particulier veut souscrire un crédit à la consommation ou un prêt immobilier, l’établissement prêteur analyse sa solvabilité et lui impose, le plus souvent, de prendre une assurance emprunteur qui garantira le remboursement du solde du prêt en cas d’invalidité ou de décès.
Or, si cette protection représente en général moins de 1 % du coût d’un crédit, l’addition est beaucoup plus salée lorsque le dossier médical est chargé.
Une procédure en trois étapes
Pour limiter les cas de surprimes voire de refus de couverture d’assurance emprunteur en raison de pathologies graves ou d’accidents passés, les professionnels et les pouvoirs publics ont mis en place la convention Aeras (s'Assurer, Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce texte impose une procédure type à tout le secteur bancaire.
Lorsque vous souhaitez contracter un crédit immobilier ou à la consommation, l’établissement prêteur vous impose en effet de remplir un dossier de demande d’assurance contenant un questionnaire de santé. Si votre état représente un risque aggravé, c’est un service médical spécialisé qui fera un examen détaillé de votre dossier. Et si, là encore, ça ne passe pas, un troisième niveau d’analyse sera cette fois effectué par un groupe de réassureurs.
Dans le pire scénario, votre demande peut être refusée si le risque est trop grand. Mais c’est un cas très rare, puisque la convention Aeras oblige les assureurs à vous proposer une couverture si le montant du prêt immobilier ou professionnel souhaité est de moins de 320.000 euros et que son remboursement s’achève avant vos 71 ans. Néanmoins, certaines exclusions de garantie restent possibles, de même qu’une majoration de tarif. La convention plafonne toutefois ces surprimes selon vos revenus.
Côté délais, l’assureur a trois semaines pour examiner votre dossier et vous répondre. Sachez d’ailleurs que ce devis reste valable quatre mois, ce qui permet de le proposer à plusieurs banques pour obtenir votre prêt immobilier.
Profiter des tarifs standards
Mieux encore, si votre crédit ne dépasse pas 320.000 euros et vos 71 ans et que votre pathologie est listée dans la grille de référence de la convention Aeras, vous pouvez, après un certain délai, être assuré au tarif standard pour l’ensemble des garanties décès, invalidité et incapacité, ou dans des conditions approchantes avec une surprime plafonnée.
Il faut par exemple compter trois ans après la fin du traitement et sans rechute d’un cancer du testicule de stade 1 et un an après celui d’un cancer du sein pour bénéficier d’un prix normal. À l’inverse, une personne séropositive peut être assurée deux ans après le diagnostic du VIH moyennant une surprime. Cette liste est mise à jour de façon annuelle, en fonction des progrès médicaux. Le cancer du rein, la leucémie, le cancer de la prostate, la mucoviscidose et l’hépatite C ont ainsi été ajoutés en juillet 2018.
Le droit à l’oubli
Il y a aussi des cas de figure pour lesquels la convention Aeras vous permet de ne pas du tout déclarer votre maladie dans le questionnaire de santé remis par l’assureur. Dans le cadre d’une demande de crédit à la consommation, vous échappez ainsi aux interrogations médicales dès lors que vous avez moins de 50 ans et que le montant du prêt est inférieur à 17.000 euros et quatre ans de remboursement.
Depuis 2015, un droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer a par ailleurs été consacré par la convention Aeras. Que ce soit pour un crédit à la consommation, immobilier ou professionnel (là aussi dans la limite de 320.000 euros et d’un remboursement avant vos 71 ans), il n’est donc pas nécessaire de mentionner cette pathologie si votre traitement est terminé depuis dix ans et que vous n’avez eu aucune rechute. Le délai est abaissé à cinq ans si vous avez été diagnostiqué avant 18 ans.

Source : journal 20 Minutes

mercredi 12 juin 2019

Les taux du crédit immobilier au plus bas en France !

Si vous avez un projet immobilier à réaliser, il est temps de vous lancer ! 

En effet, le taux des crédits immobiliers en France ont atteint un plus bas historique à 1,29 % le mois dernier. Vous pouvez donc bénéficier de conditions de financements ultra avantageuses pour devenir propriétaire.

D’après l’institut d’étude de marché regroupant les principales banques françaises, l’Observatoire Crédit Logement/CSA, « les taux des crédits immobiliers continuent de baisser et s’établissent maintenant au niveau le plus bas jamais constaté jusqu’alors ».
En moyenne, toutes maturités confondues, les taux d’intérêt accordés pour des prêts dédiés à des projets immobiliers ont atteint un nouveau record en mai à 1,29 %. L’ancien plus bas niveau avait été touché fin 2016 à 1,33 %. Attention, il s’agit de taux bruts ne tenant pas compte des coûts liés aux assurances et autres frais annexes.
Autre observation : les délais de remboursement s’allongent et les apports personnels requis sont plus faibles
Avec un délai moyen de 19 ans, la durée de remboursement actuelle est supérieure de près de deux ans et demi à celle observée il y a 5 ans. « Jamais par le passé la durée des prêts n’avait été aussi élevée » rappelle l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
L’évolution de la politique monétaire européenne menée par la Banque Centrale Européenne (BCE) depuis la crise économique et financière commencée en 2007 a entrainé le développement d’un environnement où il est difficile pour les banques de faire de l’argent, notamment via les prêts (taux d’intérêt ultra bas, taux de dépôt au jour le jour négatifs).
Ainsi, la rentabilité des banques en a pris un coup et ces dernières doivent innover. Il est essentiel pour ces banques d’obtenir de grands volumes de prêts pour compenser la baisse de leurs marges par exemple. Ces prêts de plus en plus longs font partie de la stratégie commerciale et marketing des banques qui doivent se démarquer pour obtenir de nouveaux clients, tout comme l’acceptation d’un apport plus faible.
Les ménages français semblent profiter de ces conditions d’emprunt particulièrement intéressantes. Les encours de crédit immobilier ont progressé cette année d’environs 6 % par mois entre janvier et mars et ont même dépassé la barre symbolique des 1 000 milliards d’euros.
Des taux de crédit inférieurs à l’inflation
En plus d’atteindre des niveaux historiquement bas, les taux de crédit se situent aussi sous le niveau de l’inflation française. D’après les données de l’INSEE, l’indice des prix à la consommation en France aurait atteint 0,6 % en mai en glissement mensuel. Ainsi, techniquement, les taux de crédit réels sont négatifs, ce qui signifie que les ménages français gagnent de l’argent en s’endettant.
Pour Crédit Logement/CSA, c’est une situation inédite et « sans précédent depuis la Libération. […] Si déjà au début des années cinquante, puis en 1958 ou en 1974, les taux d’intérêt étaient inférieurs à l’inflation, ce n’était pas en raison de leur faiblesse, mais parce que les prix augmentaient alors de plus de 10 % par an ».
Comment mettre toutes les chances de votre côté pour profiter de cet environnement ?
Pour augmenter le niveau de votre apport dans le but d’emprunter pour acheter une résidence principale, secondaire ou pour investir dans la pierre, il est important de dépenser de façon intelligente et d’avoir le contrôle sur vos finances personnelles.
Source : Actufinance

jeudi 5 juillet 2018

Quels aménagements réaliser pour augmenter la valeur de votre bien immobilier ?


Refaire la cuisine et les salles de bains

Certaines pièces de votre bien requièrent une attention toute particulière. Sans négliger les autres espaces, vous devez particulièrement soigner l'état de votre cuisine et de toutes les salles d'eau. Ces pièces reflètent l'état général de votre bien. Elles doivent donc être saines et fonctionnelles. Si votre budget ne vous permet pas de totalement rénover la cuisine et les salles d'eau (installation d'une douche à l'italienne dans une salle de bains ou un îlot central dans la cuisine, par exemple), rabattez-vous sur les petits arrangements : changez les poignées des placards, donnez un coup de jeune aux revêtements, changez la robinetterie et les luminaires, etc.

Repeindre l'intérieur

Le bien repeint a tout de suite l'air propre et soigné. Il attirera davantage l'attention de votre agent immobilier et de potentiels candidats à l'achat. Colmatez donc tous les trous, rebouchez les fissures et appliquez vos différentes couches de peintures et d'enduit. Préférez des couleurs claires, plus neutres.

Nettoyer la façade 

Si la propreté intérieur de votre logement est importante, n'oubliez pas que de potentiels acquéreurs se feront une idée de votre bien au premier coup d'oeil. Aussi, si vous mettez une maison en vente, il pourrait être utile de donner un coup de jeune à votre façade et vos murs extérieurs. Passez un coup de nettoyant pression, appliquez un traitement anti-mousse et repassez éventuellement un coup de peinture. Votre maison paraîtra instantanément plus propre.

Créer des espaces de rangement

pensez à l'organisation ! Un potentiel acquéreur tentera de se projeter sur ses possibilités d'aménagement, notamment en ce sui concern les rangements. N'hésitez donc pas à exploiter tout le volume de votre bien : créez des espaces de rangement sur mesure, intégrez un dressing si vous le pouvez, etc. 

Changer les revêtements de sol

Les revêtements de sol sont également des éléments à ne pas négliger. Si votre budget vous le permet, n'hésitez pas à vous tourner vers des matériaux nobles, come le bois massif pour un parquet, ou de beaux carreaux de céramique pour un carrelage. Pour les sous sols, préférez des revêtements synthétiques, faciles à entretenir et à l'épreuve d'éventuels dégâts des eaux. Et si vous pensez à réaménager votre cave ou votre garage en pièce supplémentaire, tournez vous vers du carrelage 

Mettre aux normes les branchements électriques 

Nombreux sont les logements, anciens pour la plupart, qui se trouvent en situation d'insécurité électrique. Mettre vos installations aux normes permet ainsi de prévenir les accidents domestiques tels que l'électrocution ou l'incendie. Ensuite, une bonne installation vous permettra également de réaliser des économies d'énergie. Un nouvel argument de poids à faire valoir dans vos négociations.

Source : l'internaute


lundi 2 juillet 2018

Prélèvements à la source : comment paierez-vous votre impôts sur le revenu en 2019 ?

Sujet d'actualité s'il en est, cette mesure instaurée par la loi de finances 2017 va entrer en vigueur au 1er janvier 2019. Devant la multitude d'informations sur le sujet et face à un dispositif pensé pour être plus souple, la mise en application ne semble pas aussi aisée et bouscule les pratiques des entreprises tout comme celles des contribuables. 

Comment s'y retrouver ? Voici deux premières clés pour y voir plus clair. 

Le bouleversement fiscal pour 2019

La révolution du mode de collecte de l'impôt sur le revenu est en route : le prélèvement à la source s'appliquera dès janvier 2019. Il s'appliquera aux revenus perçus pendant l'année en cours. La collecte de l'impôt ne se fera donc plus avec une année de décalage comme tel est le cas actuellement en France.
Ce nouveau mode de paiement de l'impôt sur le revenu va remplacer dans notre pays le paiement par mensualités ou par tiers provisionnels. Pour rappel, le montant de ces mensualités ou tiers est aujourd'hui établi par fractionnement en 10 ou en 3 du montant total de l'impôt de l'année précédente, sous réserve de régularisation. Avec le prélèvement à la source, oubliez le paiement par mensualités ou par tiers provisionnels ! Pour payer votre impôt sur le revenu, un prélèvement sera directement effectué sur le revenu que vous percevrez.
Avec le passage au prélèvement à la source, le montant de l'impôt prélevé sera proportionnel au revenu perçu. La collecte de l'impôt sur les revenus de l'année en cours permettra un ajustement plus rapide du montant d'impôt prélevé en cas de variation des revenus. Une baisse des revenus en année n consécutive à une perte d'emploi ou à un départ à la retraite entraînera corrélativement une diminution de l'impôt prélevé la même année. A l'inverse, une hausse des revenus entraînera une augmentation immédiate du montant d'impôt prélevé. Ce qui pourra éviter l'épisode douloureux de la régularisation en fin d'année du montant de l'impôt dû.
Le prélèvement à la source ne modifie pas par contre le mode de calcul de l'impôt. Il ne supprimera pas non plus l'obligation de chaque contribuable d'établir chaque année une déclaration des revenus.
Les deux éléments phares de la réforme sont donc :
- Paiement simultané du revenu et de l'impôt 
- Montant proportionnel de l'impôt au revenu perçu.

Tous les revenus ne seront pas concernés par le prélèvement à la source

Contrairement à une idée assez répandue, tous les revenus ne seront pas concernés par le prélèvement à la source !
La plupart des revenus soumis à l'impôt sur le revenu le seront toutefois : les salaires, les revenus des travailleurs indépendants (BIC, BNC, BA), les traitements des fonctionnaires, les pensions de retraite, les revenus de remplacement, les revenus fonciers, les pensions alimentaires et les rentes viagères.
D'autres revenus, comme les dividendes ou les plus-values de cession de titres, ne seront pas concernés par le prélèvement à la source, soit parce qu'ils auront déjà été imposés à la source, soit parce que l'impôt demeurera dû une fois l'avis d'imposition établi.
Ainsi, par exemple, un dirigeant d'entreprise pourra, au titre de ses revenus professionnels (BIC, BNC ou BA), être concerné par le prélèvement à la source, de même s'il perçoit des salaires ou assimilés. Par contre, il ne le sera pas si ses revenus proviennent de dividendes.
En tant que nouveau mode de paiement de l'impôt sur le revenu, le prélèvement à la source permettra d'adapter immédiatement et automatiquement l'impôt au montant des revenus perçus. Toutefois, tous les revenus ne seront pas concernés par cette nouveauté.
Source : La Tribune

Si vous êtes concernés par le prélèvement à la source, LC Finance peut vous aider dans les démarches de défiscalisation. Rendez-vous sur www.lc-finance.fr 

Immobilier : 2018 souffle le chaud et le froid pour les propriétaires

Les réformes qui touchent l'immobilier ne manquent pas depuis le début de l'année. Les acquéreurs et les investisseurs doivent-ils se réjouir ou au contraire s'alarmer ? Le tour de la question.

IFI, suppression de la taxe d'habitation, durcissement de la législation de la location de tourisme, extension de la nouvelle garantie Visale... autant de réformes qui vont avoir un impact très important pour les propriétaires. Bonne ou mauvaise nouvelle ?

Les « plus » pour les investisseurs ou acquéreurs

- Les taux bas : Il était annoncé que les taux de crédit immobilier commenceraient à remonter en 2018. Il n'en est rien. Les taux bas continuent de constituer le premier moteur du marché immobilier en 2018. Malgré la hausse des prix, ils permettent l'accès à la propriété de nombreux primo-accédants qui ne pourraient pas y prétendre autrement. Selon un récent sondage Fnaim-Ifop, 61 % des Français pensent que la conjoncture est favorable à l'achat d'un bien immobilier.
- Le bail mobilité : Le bail mobilité vise à répondre à la demande de location de courte durée, en hausse chez les actifs et les étudiants. Il est considéré comme l'une des mesures phares du projet de loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Elan), dont l'adoption est prévue à l'automne. Ce nouveau contrat de location, d'une durée d'un à dix mois non renouvelable, sans dépôt de garantie, est réservé aux biens loués meublés. Il pourra être résilié à tout moment par le locataire sous réserve de respecter un préavis d'un mois.
Le bailleur (couvert par la garantie Visale) est libre de fixer le montant du loyer, avec, pour seule obligation, de respecter l'encadrement des loyers des baux meublés en zone tendue. Quant aux charges, elles seront facturées sous forme d'un forfait sans que le bailleur ait à fournir le moindre justificatif de dépenses, mais sans possibilité de complément ou de régularisation ultérieure.
- L'extension de la nouvelle garantie Visale : Visale (Visa pour le logement et l'emploi) est un contrat de cautionnement gratuit assuré par Action Logement (ex-1 % logement). Depuis sa création en janvier 2016, le dispositif a connu plusieurs changements. Les derniers en date (mai et juin 2018) élargissent les conditions d'éligibilité et accroissent la couverture des impayés.
Visale concerne désormais tous les jeunes de 30 ans au plus, quelle que soit la nature du logement et leur situation (salariés, non-salariés, demandeurs d'emploi...). Egalement les étudiants et alternants de 30 ans au plus sans autre condition, logés dans le parc privé ou social. Ne sont donc plus exclus les étudiants non boursiers rattachés fiscalement à leurs parents par exemple. Ensuite, la garantie des loyers impayés couvre toute la durée du bail, alors que précédemment seules les trois premières années du bail étaient concernées. Et ce dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges impayées dans le parc privé et de 9 mensualités pour un logement du parc social, loué à un étudiant.
Attention, louer son bien par Visale n'est pas sans risque. Le loyer peut peser jusqu'à 50 % des revenus du locataire, contre un tiers dans un bail classique. Et Visale ne protège pas contre les dégradations.
- La suppression de la taxe d'habitation : A l'horizon 2020, 80 % des foyers fiscaux devraient être exonérés de la taxe d'habitation sur leur résidence principale. Les ménages concernés par cet allégement, locataires ou propriétaires occupants, sont ceux dont les revenus n'excèdent pas 27.000 euros pour la première part de quotient familial. Ils ne paieront que 70 % en 2018 de ce qu'ils auraient dû payer en l'absence de réforme. Cette part chutera à 35 % en 2019 avant qu'ils n'en soient définitivement exonérés en 2020. Revers de la médaille : un risque de hausse pour les contribuables non exonérés mais aussi un rattrapage sur la taxe foncière payée par les seuls propriétaires.

Les « moins » pour les propriétaires

- Une fiscalité aggravée : Le recentrage de l'ISF sur les biens immobiliers (IFI) conjugué à l'alourdissement de la fiscalité sur les revenus fonciers (+ 1,7 % de CSG) va peser sur la rentabilité nette de l'immobilier locatif, grand perdant de la réforme. Et puis l'impôt sur la fortune immobilière (contribuables avec un patrimoine immobilier supérieur à 1.300.000 euros) ne concerne certes que l'immobilier, mais concerne tout l'immobilier. Seront imposables tous les biens détenus en direct par les membres du foyer fiscal (résidences principale et secondaire, biens locatifs, garages), mais aussi les parts de SCI (société civile immobilière), SCPI, d'OPCI et les actions de foncières cotées, même si elles sont incluses dans un contrat d'assurance-vie, à hauteur de la fraction investie en immobilier.
- Le durcissement de la législation de la location de tourisme : Après un plus fort encadrement des locations de type Airbnb, l'heure est au renforcement des contrôles et des sanctions. Le secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires Julien Denormandie a annoncé, le 1er mars, un « renforcement des sanctions financières » pour les loueurs. Les amendes civiles (de 5.000 euros à 10.000 euros) ont été renforcées pour ceux qui ne transmettent pas à la demande de la commune, le décompte du nombre de nuitées ayant fait l'objet d'une location durant l'année en cours. Enfin, de nouvelles amendes civiles ont été instaurées (de 10.000 euros à 50.000 euros) pour les plateformes de location telles que Airbnb, Abritel ou HomeAway, lorsqu'ils proposent des annonces illégales. Elles n'étaient jusqu'alors pas sanctionnées.
- L'encadrement des loyers, touché pas coulé : La cour administrative d'appel de Paris a confirmé mardi 26 juin la décision de justice, rendue fin 2017, qui annulait l'encadrement des loyers alors en vigueur dans la capitale. Prévu dans une trentaine d'agglomérations par la loi Alur, l'encadrement des loyers n'a été appliqué qu'à Paris, à partir de 2015, et Lille, en 2017. La décision de la cour d'appel ne signe toutefois pas la fin de ce dispositif d'encadrement des loyers parisiens. Déjà un recours en cassation devant le Conseil d'Etat est possible.
Par ailleurs, la loi Elan vise à préserver l'expérimentation pour 5 ans de l'encadrement des loyers dans le parc privé. Il rend optionnel ce dispositif et précise que l'encadrement peut s'appliquer à une partie seulement du territoire de l'intercommunalité volontaire. Le texte prévoit aussi la possibilité pour le préfet de prononcer une amende administrative contre un bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majorée.
Source : Les Echos

lundi 19 mars 2018

Loi Malraux : la réduction d’impôt récemment étendue et aménagée

Les opérations dites « loi Malraux » jusqu’alors
Les particuliers investissant dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains, soit directement, soit par la souscription de parts dans des SCPI dont l’objet est la restauration immobilière dans ces mêmes conditions, bénéficient d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location, et qu’ils sont loués  au moins pendant 9 ans (article 199 tervicies du Code général des impôts).
La réduction d’impôt s’applique aux dépenses portant sur des immeubles situés dans :
  • des secteurs sauvegardés (article L 313-1 I du Code de l’urbanisme), des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP ; code patr. ancien : articles L 642-1 à L 642-7) et des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
  • des quartiers anciens dégradés (QAD) et dans certains quartiers du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
La restauration peut concerner un immeuble affecté à l’habitation, comme un immeuble à usage professionnel, sous réserve pour ce dernier qu’il n’ait pas été à l’origine destiné à l’habitation.
Quelles sont les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt « Malraux »
  • les charges suivantes : dépenses de réparation et d’entretien ; dépenses d’amélioration ; frais de gestion ; primes d’assurance ; les impositions ; les provisions pour dépenses de travaux de copropriété ;
  • les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
  • les travaux autorisés ou imposés par l’autorité publique ;
  • les souscriptions de parts de SCPI dont 65% au moins servent exclusivement à financer les dépenses mentionnées ci-avant, et 30% au moins servent à financer l’acquisition d’immeubles tels que définis précédemment.
Ces dépenses ouvraient droit à réduction, compte tenu d’un plafonnement annuel de 100 000 €.
Les modifications apportées par la loi « LCAP » du 7 juillet 2016
L’article 75 de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP) a transformé les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP, éligibles à la réduction d’impôt, en sites patrimoniaux remarquables (SPR). Ceux-ci ont vocation à être couverts par deux types de documents d’urbanisme, ayant le caractère de servitude :
  • les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
  • les plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
L’article 40 de la Loi de finances rectificative (LFR) pour 2016 a adapté le champ d’application géographique de la réduction d’impôt « Malraux » pour tenir compte de la création des SPR et maintenir une différenciation de taux au sein des SPR, sur le modèle du dispositif actuel.
En effet, les modifications du champ d’application de la réduction d’impôt « Malraux » s’appliquent aux dépenses de restauration immobilière complètes réalisées sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux a été déposée à compter du 9 juillet 2016 (date d’entrée en vigueur de la loi LCAP et de création des SPR), ainsi qu’aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont la date de clôture est intervenue à compter de cette même date.
De plus, la LFR pour 2016 apporte plus de souplesse dans l’accomplissement des travaux de restauration, par l’application d’un plafond de dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt, pluriannuel et non plus annuel. Ainsi,  le plafond de 400 000 € de dépenses retenu dans la base de la réduction d’impôt sera apprécié sur une période pluriannuelle globale de quatre années et non plus dans la limite de 100 000 € par an pendant quatre ans, les contribuables pouvant dès lors reporter pendant trois ans la fraction de la réduction d’impôt qui n’aurait pas pu s’imputer au titre d’une année d’imposition, faute d’un impôt suffisant.
En outre, la LFR pour 2016 fait sauter le « verrou » de la situation d’origine de l’immeuble, en  ouvrant le bénéfice de la réduction d’impôt à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas à l’origine, tels que les bureaux transformés en logements. Cette condition antérieure, tenant à l’affectation d’origine du local par rapport à sa destination après travaux, pouvait être préjudiciable à la restauration de certains immeubles, et de nature à priver d’incitation fiscale la réalisation de nouveaux logements dont l’offre fait défaut.
Entrée en vigueur de ces modifications
Elles s’appliquent aux dépenses de restauration immobilière effectuées sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux) a été déposée à compter du 1er janvier 2017, ainsi qu’aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont la date de clôture est intervenue à compter de cette même date.
L’administration fiscale a commenté dans sa base Bofip-Impôt du 5 septembre 2017,  l’article 40 de la LFR pour 2016 qui a aménagé la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tervicies du CGI réduction d’impôt « Malraux ».
Source : Actufinance