jeudi 20 juillet 2017

Crédit immo : nouvelles conditions pour la domiciliation de revenus

La mobilité bancaire est un thème cher à Emmanuel Macron. Une ordonnance visant à la faciliter encore un peu plus vient d'être publiée au Journal Officiel.


Vous pourrez bientôt batifoler plus facilement... en tout cas au niveau bancaire! En effet, un des principaux freins à la mobilité bancaire, l'obligation de domiciliation de revenus, sera davantage encadrée à compter du 1er janvier 2018 selon une ordonnance parue samedi au Journal Officiel, après avoir été dans les tuyaux depuis plusieurs mois.
Cette ordonnance prévoit ainsi de "limiter à dix ans l'obligation de domiciliation des revenus". Cette obligation peut être imposée par une banque à son client au moment de la signature du contrat de prêt. Le client devra continuer à recevoir ses salaires, indemnités et autres revenus sur un compte hébergé par la même banque pendant toute la durée de remboursement. La banque s'assure ainsi qu'elle pourra toujours prélever les mensualités directement sur le compte du client.
Alors que, sur fond de taux plus bas, il y a eu ces dernières années un mouvement de renégociation des emprunts immobiliers et un accroissement de la mobilité bancaire, le gouvernement souhaitait "assortir cette mobilité d'une bonne information" et éviter de "scotcher" les clients pendant une durée très longue à leur établissement bancaire, selon cette source.
Cette ordonnance fixe l'application d'une disposition de la loi dite "Sapin 2" ou loi de modernisation économique, votée en décembre 2016. Elle prévoit également l'obligation de clarifier l'engagement pris par le consommateur vis-à-vis de la banque au moment où il souscrit l'emprunt.
"Les dispositions de la présente ordonnance s'appliquent aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu'aux avenants modifiant les contrats conclus à la suite de ces offres", précise le texte.

Avoir plusieurs logements locatifs fait de vous un "professionnel", auprès des banques

Passer de particulier à professionnel modifie considérablement la nature du rapport avec une banque. Et ce second statut peut vous être octroyé même si vous n'êtes qu'un investisseur immobilier.


Si vous achetez plusieurs biens immobiliers dans l'optique de les mettre en location, sachez que cela peut avoir une incidence directe sur vos relations avec votre banque. En effet, par un arrêt du 22 juin 2017, la Cour de cassation a rappelé que l'acquisition de plusieurs logement locatifs pouvait, à elle seule, faire perdre la qualité de "consommateur" à un client. Il devient donc client "professionnel, et cela change tout...
Les relations deviennent alors des relations entre professionnels, beaucoup plus exigeantes pour le client. Principalement, la banque peut réclamer durant cinq ans, et non plus durant deux ans seulement, le paiement de chaque échéance impayée. Elle dispose aussi de ce délai plus long pour saisir la justice.

Le Code de la consommation ne s'applique plus

Ce sont en effet les règles du Code de commerce qui s'appliquent au client professionnel, seul le particulier consommateur, strictement non professionnel, pouvant invoquer les règles du Code de la consommation. En matière de location meublée, la qualité de consommateur non-professionnel n'est accordée par la loi que si le revenu de cette activité ne dépasse pas 23.000 euros taxes comprises. Mais les juges ajoutent que le nombre de logements acquis ou loués compte aussi car il peut révéler l'exercice d'une activité professionnelle.
Dans le cas étudié par la Cour, un couple avait acheté plusieurs logements afin de les donner en location pour augmenter ses revenus à la retraite. Devant les difficultés de remboursement, la justice a conclu que l'importance de l'activité et le nombre d'actes accomplis en faisaient une activité "professionnelle".
L'acquisition répétée d'immeubles à des fins d'investissement locatif peut donc être qualifiée d'activité professionnelle, a admis la Cour. Et cette qualification peut s'appliquer même si le contrat de crédit fait expressément référence au code de la consommation, comme c'était le cas dans cette affaire, ou si l'activité demeure accessoire pour le loueur et qu'elle ne constitue pas son activité principale.

Immobilier – L’assurance emprunteur trop chère ? Résiliez-là !

A partir du 1er mars 2017, les particuliers qui contractent des crédits peuvent résilier chaque année leur assurance-emprunteur. Ils peuvent ainsi changer leurs compagnies d’assurances. Ce qui n’est pas le cas des personnes ayant déjà des crédits immobiliers qui doivent attendre jusqu’au 1erjanvier 2018.

Qui est l’auteur de cet amendement sur l’assurance emprunteur ?

Il s’agit là d’un amendement proposé par le sénateur Martial Bourquin (Parti Socialiste) au projet d’ordonnances relatif à la consommation et retenu à l’unanimité en commission mixte prioritaire (CMP) par les sénateurs et les députés, après une adoption similaire par l’Assemblée nationale le 26 janvier dernier.
L’auteur de cet amendement, Martial Bourquin, s’en réjouit. D’autant plus que cette mesure va favoriser le pouvoir d’achat des Français. Elle va leur permettre, explique-t-il, de gagner « entre 500 et 700 euros par an sur des contrats dont la durée peut aller jusqu’à 25 ans ». Martial Bourquin a aussi noté que sur « 100 euros de prime d’assurance versés par le consommateur, 50 euros en moyenne constituent des commissions et ne rémunèrent pas le risque ».

Quid de la Loi Hamon ?

Certes, depuis la loi Hamon de 2014, vous pouviez résilier votre assurance-emprunteur. Mais ce n’était possible que durant la première année qui suit la signature de l’offre de prêt. Désormais, vous pourrez effectuer ce changement chaque année à partir de la première date d’anniversaire de la souscription. Avec la nouvelle loi, il vous sera plus facile, notamment par l’intermédiaire des courtiers spécialisés, de faire jouer la concurrence et de diminuer le coût de votre crédit.

Un bénéfice pour les consommateurs

Cette mesure constitue une véritable avancée pour les consommateurs. Elle leur garantit une réelle liberté de choix en matière d’assurance-emprunteur. Elle leur permet également de retrouver du pouvoir d’achat sur ce poste de dépenses.

Cette mesure, tant attendue par les consommateurs, tombe à point nommé

« L’année 2016 a été marquée par des taux particulièrement bas, mais désormais la tendance s’inverse et les conséquences sont déjà avérées », fait savoir Olivier Jourdan, directeur associé de Persona Courtage. Et d’ajouter : « Cette tendance risque de se confirmer ces prochains mois, voire de prendre de l’ampleur ». Selon lui, « lors d’un prêt immobilier, il ne faut pas regarder uniquement le taux d’intérêt». Le montant de l’assurance-emprunteur peut représenter une part très importante du crédit à rembourser.

Les banquiers pestent contre un taux d'usure

Calculé sur la moyenne des taux des crédits immobiliers proposés par les banques, le taux d'usure atteint un niveau plancher.






L'usure, c'est du vol ! A ce taux-là, pas tout à fait. Les taux d'usure, au-delà desquels il est interdit de prêter de l'argent, atteignent péniblement les 3,12 % pour des prêts immobiliers à 10 ans, 3,09 % sur 10 à 20 ans, 3,25 % au-delà depuis le 1er juillet. A peine 1 % de plus que les taux de marché pour les mêmes durées d'emprunt.

Ces valeurs sont calculées par la Banque de France, qui ajoute un tiers à la moyenne des taux effectifs globaux (TEG, assurance comprise) pratiqués par les banques au cours du trimestre précédent. La règle est mathématique et le taux revu tous les trois mois.
Une hausse de plus de 0,8 % au cours des trois prochains mois ferait heurter le plafond de l'usure que les prêteurs ne peuvent dépasser, sous peine de devoir payer 45.000 euros d'amende et de risquer deux ans de prison.
Ils voient surtout leurs marges diminuer alors que les taux de marché sur lesquels ils se refinancent ont eux augmenté de 0,7 % par rapport au point bas de novembre 2016. Car, malgré les inquiétudes et les alertes répétées depuis six mois, les taux de crédit immobilier ont augmenté d'à peine 0,2 % depuis l'automne 2016 et sont restés stables, entre 1,56 et 1,90, (hors assurances) au cours du dernier trimestre. Une hausse rapide est peu probable. 
La Banque de France pourrait autoriser une dérogation à la règle des quatre tiers si la formule se révélait aberrante. On n'en est pas loin. Sinon, une loi est nécessaire pour réformer le système.

lundi 10 juillet 2017

Exonération de la plus-value de cession de l’habitation principale : non liée à sa durée de mise en vente

On rappelle qu’aux termes des dispositions de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée quelle que soit la forme du logement, maison individuelle ou bien appartement, y compris les péniches non destinées à la navigation, soumises à la taxe foncière et utilisées en un point fixe à usage d’habitation par leurs propriétaires.
En effet, conformément aux dispositions de l’article 150 U-II-1 précité, les plus-values réalisées lors de la cession du logement constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession, sont exonérées d’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux.
Doit être considérée comme résidence principale, l’immeuble ou partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire, la résidence habituelle s’entendant du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.
En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait le caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre, de même que le logement doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession, ce qui exclut les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vent, en particulier les cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, ou sont devenus vacants.

Gare aux logements longtemps vacants lors de leur cession !

A cet égard, l’administration fiscale ayant vu une « brèche » exploitable pour une remise en cause éventuelle des cas d’exonération, avait posé pour principe, qu’un délai normal de vente intervenant entre la vacance du logement et sa cession pouvait être admis à titre d’assouplissement, les services de Bercy ayant fixé à un an maximum un tel délai (en ce sens : BOI-RFPI-PV-10-40-10, n° 190), le délai en question s’appréciant en fonction de circonstances de fait, tant il est vrai qu’aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être imposé a priori,  l’appréciation circonstanciée de normalité de chaque situation devant tenir compte de raisons conjoncturelles pouvant influer sur le moment de la vente, ainsi que des diligences faites (entre autres, les conditions locales du marché immobilier, le prix demandé, les caractéristiques particulières du logement, les démarches effectuées par le contribuable pour sa mise en vente : annonces dans la presse, locale et spécialisée, auprès d’agences immobilières, etc.). En ce sens : BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812
Pourtant déjà le Conseil d’Etat avait jugé qu’un délai de 22 mois entre la mise en vente et la vente d’un bien immobilier ne faisait pas obligatoirement échec à l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale, dès lors qu’au regard des circonstances particulières à la vente, ce délai pouvait être considéré comme normal.

La jurisprudence entérine la validité d’un délai de vente de la résidence principale largement supérieur à 1 an

La Cour Administrative d’Appel de Paris vient à ce même titre, de rappeler qu’un contribuable était éligible à l’exonération de plus-value immobilière en application de l’article 150-U-II-1° du code déjà cité, alors même qu’un délai de 22 mois s’était écoulé entre sa mise en vente et sa vente.
La Cour vient en effet de faire une juste application de la doctrine en jugeant qu’un contribuable était éligible à l’exonération prévue par l’article 150-U-II-1 du CGI alors même que s’était écoulé une délai de près de 22 mois entre la mise en vente du bien (Septembre 2007) et sa vente (le 30 juin 2009), dès lors que sa propriétaire avait notamment accompli toutes les diligences nécessaires en confiant un mandat de vente à une agence immobilière (En ce sens : CAA de PARIS, 2ème chambre, 03/05/2017, 16PA03412).
Compte tenu de conditions de marché (immobilier) parfois difficiles, ainsi que d’autres paramètres que l’administration fiscale ne peut plus ignorer (par exemple : cession par une curatelle ou tutelle seule pour gérer la situation, sous contrôle du juge des tutelles, d’un bien ayant constitué la résidence principale d’un majeur protégé un, deux ans auparavant voire parfois plus, avec tout ce que cela suppose de contingences et de contraintes administratives, de demandes d’autorisations et donc de délais de réponses, etc…), il est heureux de voir s’assouplir, grâce à l’action du juge de l’impôt, un positionnement administratif bien souvent rigide.

vendredi 3 février 2017

Immobilier : défiscalisez avec le dispositif Cosse

Avis aux propriétaires : plus votre loyer sera abordable, moins vous paierez d’impôts. Un nouveau dispositif fiscal permet de bénéficier d’un abattement de 15 à 85 % sur ses revenus locatifs.

Chaque ministre du Logement laisse son patronyme à une niche fiscale. Emmanuelle Cosse ne fera pas exception à la règle. En vigueur à compter du 1er février 2017, ce nouveau dispositif fiscal est conçu pour encourager la location sociale et très sociale. Ainsi, plus le loyer est abordable, plus l'abattement consenti sur les revenus locatifs est important. Valable trois ans, le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu'au 31 décembre 2019.
En pratique, ce régime devrait intéresser essentiellement les bailleurs de logements anciens puisque, dans le neuf, les investisseurs peuvent bénéficier du régime Pinel. Attention, la location Cosse ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable

Comment obtenir l'abattement  ?

Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (Anah). Dans ce document, et après discussion avec le représentant local de l'Anah, le propriétaire s'engage à louer son bien à des ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources et à percevoir un loyer soumis à un plafond défini suivant sa situation géographique.
Deux sortes de conventions peuvent être signées. L'une, sans travaux, engage le propriétaire pour 6 ans, l'autre, avec travaux, pour une durée de 9 ans.


Quel est le montant de la ristourne fiscale  ?

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant (soit les zones A, ABis et B1), la déduction s'élève à : 30 % des revenus locatifs perçus pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « intermédiaire » ; 70 % des revenus locatifs perçus, pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « social ou très social ». C'est le cas, par exemple, à Paris, Montreuil, Pontoise, Bordeaux ou encore Dijon.
Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (soit la zone B2), les taux sont fixés à : 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire ; 50 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social. C'est le cas, par exemple, à Besançon, Gap, Dax, Colmar ou encore Poitiers.
Pour connaître la zone de sa commune, rendez-vous sur le site du ministère.
Le nouveau dispositif « louer abordable » porte la déduction fiscale à 85 %, sur l'ensemble du territoire, si le propriétaire décide de louer son logement dans le cadre d'une intermédiation locative. Celle-ci existe sous deux formes :
La première et la location/sous-location. Le propriétaire loue alors son logement à une association agréée par l'Etat qui sous-loue le logement à des ménages en grande précarité. L'association est subventionnée pour couvrir le différentiel de loyer, la vacance, les impayés et les dégradations. Par ailleurs, l'association assure l'accompagnement social des ménages logés et garantit le paiement du loyer conventionné.
La seconde formule est celle du mandant de gestion. Le propriétaire fait alors appel à une Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum) directement entre le locataire et le propriétaire.

Des obligations à respecter

Le propriétaire s'engage à ne pas dépasser le loyer défini dans sa convention avec l'Anah et à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources. Les plafonds de loyers et plafonds de ressources sont fixés par décret et déterminent le niveau de déduction dont peut bénéficier le propriétaire.
Attention, l'Anah peut être amenée à retenir des plafonds inférieurs, selon le bien proposé et le marché du logement observé


Changer de banque : un big bang pour les clients

A partir de lundi, la procédure pour changer de banque sera simplifiée avec la loi Macron. Seul le compte courant sera néanmoins concerné par cette procédure, qui doit encore être rodée.


Top départ pour la loi sur la mobilité bancaire .!

A compter de ce lundi 6 février, les banques françaises devront prendre à leur charge les formalités administratives nécessaires au changement de banque en lieu et place de leurs nouveaux clients. Appelée de leurs voeux par les associations de consommateurs , cette disposition prévue par la loi Macron doit favoriser la concurrence au sein du secteur bancaire, concentré historiquement entre les mains de six grands groupes. La « portabilité du compte bancaire », remis fin 2014 au ministre des Finances, seuls 4,5 % des Français changent de banque chaque année. Un chiffre très en deçà de la norme dans les banques européennes, qui affichent un taux d'attrition de 11 %.

La loi Macron ne concerne que la mobilité des comptes courants, les clients qui ont des ­contrats d'assurance-vie, des comptes titres, des livrets d'épargne réglementés devront prendre en charge leur transfert ou ­fermeture