vendredi 9 octobre 2015

Immobilier : les conditions de crédit s'améliorent pour les plus jeunes

Sur le papier, les « primo-accédants » pourraient revenir en masse sur le marché du logement. Mais le rebond n'est pas si spectaculaire, et profite aux jeunes professionnels les mieux lotis.

L'information était à lire en creux, mardi, dans la parution mensuelle du baromètre Crédit Logement-CSA. D'un côté, les taux de crédit immobilier ont une nouvelle fois touché un plus bas « historique » à 2,11 % en moyenne, hors coût des assurances et des sûretés. De l'autre, la durée des prêts tend peu à peu à s'allonger. Les emprunts se sont ainsi « étendus » de six mois en moyenne.
Ce double effet, taux très faibles et durée un peu plus longue, doit théoriquement profiter aux emprunteurs les plus jeunes, qui achètent pour la première fois (« primo-accédants ») et dont le pouvoir d'achat est logiquement un peu plus faible : ce sont eux qui ont le plus besoin - et qui ont suffisamment d'années devant eux - d'emprunter sur une longue durée. « Les flux de la primo-accession [...] retrouvent ainsi de la vigueur », souligne les économistes.

Mais si le rebond est constaté par divers observateurs, il n'est pas spectaculaire. On constate ainsi que la part des primo-accédants est passée de 31 % de ses ventes en 2014 à 35 % au premier trimestre 2015. Chez le courtier, les « primo » représentent 45 % des emprunts à ce jour en 2015 (contre 43 % en 2014), mais toujours loin du pic de 58 % atteint en 2011.
Or, on en est toujours relativement loin : de l'avis général, de nombreux « primo » en puissance restent exclus de l'achat de leur logement.

Instabilité professionnelle
C'est une situation assez paradoxale, puisque les banques sont prêtes à des efforts en direction de cette population. Certains établissements ont mis en place des offres spéciales pour les jeunes, proposant par exemple une grille de taux plus favorables, et sous certaines conditions un financement sans apport, la banque prêtant donc également les frais de notaire.
De plus, certaines villes (notamment à Paris ou à Toulouse) proposent toujours des compléments de prêt à 0 % pour ceux qui achètent pour la première fois.

Mais les forces de rappel sont tout aussi puissantes : le prêt à taux zéro de l'Etat (PTZ) reste encore trop ciblé et devrait être élargi, estiment les lobbies immobilier. Enfin, l'instabilité professionnelle vécue par les plus jeunes, souvent recrutés en CDD ou en interim en début de carrière, peut faire obstacle à l'obtention d'un crédit.

jeudi 1 octobre 2015

Services financiers et courtage en crédit: Immobilier : les nouveautés du budget 2016

Services financiers et courtage en crédit: Immobilier : les nouveautés du budget 2016: Le projet de budget pour 2016, présenté mercredi en Conseil des ministres est relativement généreux avec le secteur immobilier. Les moyens ...

Immobilier : les nouveautés du budget 2016

Le projet de budget pour 2016, présenté mercredi en Conseil des ministres est relativement généreux avec le secteur immobilier. Les moyens du ministère du Logement et de l’Égalité des territoires sont en effet en légère hausse (17,7 milliards d’euros).

Quelques nouveautés sont au programme, avec de bonnes et de moins bonnes nouvelles.

  • L’APL rabotée

  • L’enveloppe dédiée aux aides personnalisées au logement (APL) des locataires sera diminuée de 185 millions d’euros en 2016 et de 274 millions d’euros en 2017.
    Les économies proviendront de trois mesures ciblées. Tout d’abord, le patrimoine d’un locataire entrera dans le calcul de son revenu fiscal de référence, qui sert à déterminer le montant de l’APL auquel il a droit - comme c’est le cas pour le versement du Revenu de solidarité active (RSA).
    Un décret doit encore fixer les contours de cette mesure: quel type de patrimoine (résidence secondaire, livret A, assurance-vie, PEL…) sera pris en compte et selon quelles modalités? L’idée, selon l’entourage de la ministre du Logement Sylvia Pinel, est notamment d’écarter certains allocataires qui disposent d’une résidence secondaire.
    Par ailleurs, un loyer plafond sera fixé, à un niveau «très élevé», à partir duquel l’APL sera dégressive. Déterminé au parlement puis fixé par décret, il devrait correspondre à 200 % du montant du loyer plafond actuel. Cela écartera des situations «anormales» de personnes payant un loyer très élevé grâce à des «ressources cachées», selon le ministère. Quelque 500.000 ménages, sur les 6,5 millions de bénéficiaires des APL, seraient concernés.
    Enfin les salariés de moins de 25 ans qui viennent de trouver un emploi ne bénéficieront plus d’une dérogation qui leur était favorable: leur revenu annuel réel sera désormais pris en compte et non plus celui déclaré l’année précédente.
    En revanche, les APL versées aux étudiants sont préservées.


  • L’APL accession reconduite

  • Longtemps en sursis, l’APL accession, une aide aux ménages accédant à la propriété est finalement maintenue, comme annoncé par François Hollande. Elle bénéficie à 500.000 ménages, pour un coût annuel de 900 millions d’euros.

  • Le Prêt à taux zéro (PTZ) étendu

  • Le prêt à taux zéro (PTZ +) dans l’ancien avec travaux est étendu à 30.000 communes (toute la zone C), contre 6000 auparavant. Il a aussi été assoupli. Les bénéficiaires de ce prêt pourront quitter leur logement (leur résidence principale), six ans après le déblocage du prêt, contre 25 ans actuellement.

  • Les aides aux travaux d’économie d’énergie prolongées

  • Comme annoncé, le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) octroyé aux ménages qui rénovent leur résidence principale au plan énergétique, est reconduit pour un an. Par ailleurs, l’Eco-PTZ, qui finance les travaux d’économie d’énergie (des ménages ou des copropriétés), est lui reconduit pour trois ans (31 décembre 2018). Enfin, un micro-crédit à taux zéro sera créé, qui complétera les aides versées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), pour aider les ménages modestes à rénover leur logement.

  • L’investissement locatif Pinel

  • Le dispositif fiscal Pinel en faveur de l’investissement locatif, qui a boosté la construction neuve, est reconduit.
    Deux dépenses décidées tardivement, n’ont pas encore été intégrées dans le projet de budget 2016: 150 millions d’euros «d’aides à la pierre» - des subventions versées aux bailleurs sociaux pour la construction de logements HLM, dans un Fonds national d’aides à la pierre (Fnap) - en plus. Et 120 millions d’euros destinés à renforcer les capacités d’accueil des sans-abris et des réfugiés, a précisé l’entourage de la ministre du Logement Sylvia Pinel. Une fois prises en compte, le budget du logement sera en hausse de 70 millions d’euros.

    Services financiers et courtage en crédit: Réussir son achat immobilier avec une SCI, le cons...

    Services financiers et courtage en crédit: Réussir son achat immobilier avec une SCI, le cons...: Derrière le sigle SCI se cache d’abord une société civile, qui possède un patrimoine immobilier. Quelles sont les raisons qui peuvent motiv...

    Réussir son achat immobilier avec une SCI, le conseil du notaire

    Derrière le sigle SCI se cache d’abord une société civile, qui possède un patrimoine immobilier. Quelles sont les raisons qui peuvent motiver l’attrait pour l’achat d’un bien immobilier au moyen de cette structure?

    La société civile immobilière (SCI) par sa structure simple, sa grande souplesse et son faible coût de fonctionnement sera le plus souvent utilisée comme outil de gestion de patrimoine.

    Mais avant de procéder à l’achat par une SCI, il faudra constituer une société civile, en portant une attention particulière à la rédaction des statuts. Il sera donc indispensable de consulter son notaire afin que soient prévues les clauses appropriées au but recherché par les associés.

    L’une des principales raisons de recourir à la SCI pour acquérir un bien immobilier, est de réaliser une séparation entre le patrimoine de la société et le patrimoine privé de ses associés mais aussi de pallier la précarité de l’indivision. L’utilisation de cette structure assure l’anonymat des associés et rend difficile la connaissance de la consistance du patrimoine de l’associé débiteur par ses créanciers.

    L’achat via la SCI, a pour conséquence de transférer la propriété du bien immobilier à la société et non à ses associés, ces derniers étant uniquement propriétaires de parts sociales, leurs créanciers ne pourront saisir que les parts. Attention, s’il est possible de réaliser un achat par une SCI pour protéger son patrimoine, en revanche faire acheter par une SCI, dans laquelle les vendeurs sont associés, un bien dépendant de leur patrimoine privé (vente à soi-même) alors que les vendeurs sont endettés et ce dans l’unique but d’échapper à leurs créanciers n’est pas recommandé.
    Ces derniers disposent de nombreux moyens de remettre en cause une telle opération. Il n’est par contre, pas interdit pour améliorer la situation fiscale de deux personnes, de recourir à la vente à soi-même. Là encore, le notaire reste un conseiller de choix pour répondre à la question fréquente de l’abus de droit.

    Une autre raison de recourir à la SCI pour acquérir un bien immobilier est la transmission de son patrimoine à ses héritiers sans avoir à vendre le bien en question. Cette transmission pourra se faire de manière fractionnée (acquisition de l’immeuble par la SCI et donation en nue propriété des parts sociales par les parents à leurs enfants). Une telle acquisition pourra avoir pour objectif de
  • développer son patrimoine,
  • loger les enfants pendant leurs études,
  • se constituer un revenu pour la retraite,
  • transmette son patrimoine à moindre coût tout en conservant le pouvoir entre les mains du donateur.
  • Là aussi, consulter son notaire permet de bien rédiger les clauses des statuts relatives à la gérance, à l’objet social au renforcement des droits de l’usufruitier.

    Dans l’hypothèse ou la société ne disposerait pas de fonds propres il y aura lieu de s’interroger sur la meilleure façon de financer l’achat. Si la SCI contracte l’emprunt directement, elle ne pourra pas bénéficier des prêts épargne-logement PEL, ni des prêts à taux zéro. Cet emprunt ne sera pas soumis aux formalités de la loi Scrivner qui impose l’envoi en recommandé de l’offre à l’emprunteur et un délai de réflexion pour l’accepter. L’établissement bancaire exigera en plus de la garantie hypothécaire sur le bien immobilier acquis le cautionnement personnel des associés ou un engagement de non cession de leurs parts.
    Fiscalement il sera plus avantageux que l’emprunt soit contracté directement par la SCI, les intérêts de l’emprunt étant déductibles du bénéfice imposable et le coût de la garantie hypothécaire étant moindre en raison de l’exonération de la taxe de publicité foncière (0,715 %).