mardi 19 février 2013

Renégocier son crédit immobilier : ce qu'il faut savoir

Avec des taux de crédit immobilier au plus bas, obtenir de nouvelles conditions de prêt est tentant pour les emprunteurs. Les questions à se poser avant de se lancer.


 
Renégocier son crédit immobilier : ce qu\'il faut savoir

 
Les taux de crédit immobilier baissent depuis des mois. En moyenne, les Français ont pu emprunter à 3,23 % (prêts immobiliers de plus d'un an) en décembre 2012 contre 3,95 % en mars dernier. Pour ceux qui ont contracté un crédit avant la décrue, obtenir un nouveau taux peut devenir intéressant. L'opération consiste à rembourser par anticipation le crédit initial et le remplacer par un emprunt à de nouvelles conditions, généralement auprès d'une autre banque. De l'étude du dossier jusqu'au nouveau crédit, il faut compter de quatre à six semaines. Les questions à se poser avant de se lancer.

 

Suis-je bien concerné ?
 
1 Pour envisager un rachat de crédit, l'emprunteur doit réunir au moins deux des conditions suivantes : l'écart entre le taux initial du crédit et le nouveau taux doit être de 1 % au minimum. Cette différence de taux s'analyse sur la durée restante du prêt (par exemple s'il reste dix ans à rembourser, la comparaison se fait avec le taux de crédit à dix ans actuellement en vigueur). « Si le montant à rembourser est très important, autour de 300.000 euros, un écart de taux de 0,50 % peut aussi suffire », souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Comme les intérêts sont remboursés les premières années du crédit, plus on avance dans le temps, moins la renégociation devient avantageuse. Enfin, le gain potentiel est proportionnel au montant encore à rembourser. Le capital restant dû doit être en général d'au moins 50.000 euros.

Quel gain espérer ?
 
2 Le gain se calcule en comparant les intérêts qui auraient été versés pendant cette période, et les frais (intérêts, pénalités de remboursement anticipé…) liés au nouveau crédit. Le résultat dépend bien entendu des conditions et du niveau de remboursement du crédit initial. Une simulation (voir ci-dessus) doit être demandée au courtier au cas par cas. En effet, même avec un taux beaucoup plus bas, ces nouveaux frais peuvent rendre l'opération moins intéressante qu'il n'y paraît. Pour un gain relativement faible, certains préféreront s'abstenir.

Comment réaménager son emprunt ?
 
3 Il y a plusieurs façons de réaménager les remboursements. Il est possible de maintenir le même niveau de mensualités, ce qui revient à raccourcir la durée totale de l'emprunt. Cela présente l'avantage d'emprunter sur une durée réduite, à un taux qui sera par conséquent encore plus faible. A l'inverse, en gardant inchangé le calendrier des remboursements, c'est le montant des mensualités qui diminuera. Cela peut par exemple financer des travaux d'amélioration du logement. « Nous pouvons dans ce cas ajouter au rachat du prêt une enveloppe de financement spécifique », explique Philippe Taboret.

Quel niveau de frais ?
 
4 Mauvaise surprise : l'absence de frais en cas de remboursement anticipé ne s'applique pas (seulement en cas de revente du logement). Pour un rachat de crédit, les indemnités s'élèvent à six mois d'intérêt, plafonnées à 3 % du capital restant dû. Il y aura aussi des frais de dossier à rajouter (de 0,75 % à 1 % du montant emprunté), perçus par la banque ou le courtier.
Enfin, il faudra tenir compte des frais de garantie qui varient selon la technique choisie. La solution la plus chère est celle consistant pour la banque à reprendre une hypothèque de premier rang sur le bien financé. Dans ce cas, il faudra obtenir la mainlevée de l'hypothèque d'origine puis inscrire la nouvelle hypothèque, deux opérations qui suscitent des frais. Deuxième solution : l'hypothèque initiale n'est pas levée, et la nouvelle banque accepte de s'inscrire en second rang (elle n'est pas prioritaire si l'emprunteur fait défaut). Mais cette situation est en réalité sans risque puisque, avec le remboursement du crédit initial, l'hypothèque de premier rang va s'éteindre d'elle-même.
Autres solutions moins onéreuses, le recours à une garantie de crédit logement (environ 0,6 % du montant emprunté). Pour les meilleurs dossiers, la banque peut se contenter d'un simple nantissement.

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