vendredi 25 septembre 2015

Le point sur les assurances liées au prêt immobilier

Les assurances décès-invalidité, arrêt de travail et perte d'emploi constituent les trois piliers de l'assurance pour un crédit immobilier.

Les deux premiers volets sont quasi obligatoires : aucune banque n'acceptera de vous accorder un prêt si il n'est pas assorti d'une assurance décès-invalidité et arrêt de travail. L'assurance perte d'emploi est beaucoup plus rarement souscrite.

Depuis 2010, la loi Lagarde permet à l'emprunteur de choisir son contrat d'assurance en-dehors de l'établissement bancaire prêteur, avec une limitation cependant : la protection offerte par le contrat déniché par l'emprunteur doit fournir un niveau de garantie équivalent à celui que propose la banque prêteuse.

Pour déterminer l'intérêt de batailler ou non sur ce point avec la banque, un premier examen rapide de votre profil suffit : le seul et unique critère pris en compte par les banques pour calculer le montant de l'assurance est l'âge de l'emprunteur au moment de l'adhésion.
En revanche, si vous décidez de contracter une assurance en-dehors de la banque, les contrats reposent sur trois critères principaux :
  • votre date de naissance,
  • la durée du prêt
  • si vous êtes fumeur ou non depuis les deux dernières années.

  • Les calculs sont alors plus complexes : tandis que la dette diminue dans le temps, votre âge augmente. Selon les assureurs, cette courbe dite « de déformation » peut varier fortement et c'est elle qui détermine le coût du contrat. Au final, ces différentes modalités peuvent faire varier du simple au triple le montant de l'assurance.
    Reste que, à prix égal, les garanties couvertes par les assurances proposées par les banques ou par les assureurs ne sont pas forcément les mêmes.

    En résumé, une offre d'assurance doit être examinée et comparée avec autant d'attention que les offres de prêts !

    jeudi 24 septembre 2015

    Pourquoi le taux d'endettement maximum accepté par les banques est de 33% ?

    Avant de devenir propriétaire et de souscrire un crédit immobilier, il est indispensable d'établir un diagnostic complet de vos finances et de calculer votre capacité de remboursement.


    Aucune règle juridique ne fixe le taux d'endettement maximum d'un ménage, c'est-à-dire la part des revenus consacrée aux remboursements de crédits.
    Cependant, les banques considèrent qu'il n'est pas raisonnable de s'endetter au-delà de 33%.

    Ceci dit, le taux d'endettement peut être revu à la hausse ou à la baisse, en fonction du montant du « reste à vivre » après remboursement du/des crédit(s) : pour un ménage ayant des revenus confortables et présentant un « reste à vivre » élevé, les banques peuvent accepter un taux d'endettement de 35% ou plus. A l'inverse, avec des revenus modestes ou irréguliers, il ne sera pas possible d'obtenir un prêt impliquant un taux d'endettement supérieur à 30%.

    Pour un crédit immobilier serein, cherchez à diminuer votre taux d'endettement
    Parce que souscrire un crédit immobilier engage vos finances sur une longue période, nous vous conseillons de diminuer si possible votre taux d'endettement pour qu'il se situe sous la barre des 30%.
    Vous préserverez ainsi votre capacité de financement pour tous les autres projets que vous pourriez être amenés à réaliser au fil des années : enfant, voyages, travaux, etc.

    Pour calculer la somme que vous pourriez emprunter en vous endettant à hauteur de 30%, voici la règle de calcul:

    Capacité d'achat = 0,30 x revenus nets

    Pour calculer votre taux d'endettement:

    Taux d'endettement = montant du/des emprunt(s) × 100 ÷ revenus nets

    Les revenus fixes pris en compte pour calculer le taux d'endettement sont les suivants :
  • Salaires nets et primes contractuelles ou 13ème mois.

  • Revenus professionnels non salariés perçus par les agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales.

  • Pensions : alimentaires, retraite, handicap...


  • Certains revenus sont en revanche exclus du calcul du taux d'endettement car trop irréguliers. C'est notamment le cas des primes exceptionnelles ou de primes non contractuelles.

    mercredi 16 septembre 2015

    Est-ce le moment d'acheter ?

    Les transactions reprennent enfin. La correction des prix, des crédits toujours attractifs et le dispositif Pinel dans le neuf portent le marché.

    La reprise est bien là, se réjouit Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet l'Immobilier.
    Elle est très franche au premier semestre 2015 avec un phénomène d'accélération du nombre de compromis de ventes signés mois après mois.

    Les volumes de vente ont crû de presque 10 % sur les six premiers mois de l'année par rapport à la même période de 2014. En mai et juin derniers, les transactions se sont même envolées respectivement de + 20 % et + 30 %.

    D'autres réseaux témoignent d'une remontée sensible de l'activité. C'est le cas de Century 21, où le nombre de ventes réalisées a progressé de 15,2 % (entre les premiers semestres 2015 et 2014). De même, Laforêt atteste au même moment d'une hausse de 5,5 % de ses ventes, plus marquée en province (+ 7,2 %) qu'en Ile-de-France (+ 3,2 %).

    Les acheteurs sont de retour. Ils sont plus nombreux et visitent davantage de biens.

    « Un acquéreur mettait l'an dernier sept mois en moyenne pour se décider. Il n'en prend désormais plus que quatre », précise Fabrice Abraham. Le crédit - très - bon marché, pour ceux qui peuvent en profiter, constitue la clef de la fluidité retrouvée. A un niveau déjà très bas au premier trimestre 2014 (3,01 % en moyenne, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA), les taux fixes n'ont cessé de diminuer jusqu'à fin juin 2015, à 2,01 %.

    « Cette bouffée d'oxygène a bénéficié à de nombreux ménages, jusque-là écartés de l'accès au crédit. Ils l'ont utilisé pour concrétiser leur projet immobilier en passant du 'je veux' à 'je peux' acheter. »

    Le stock de logements à vendre commence à se réduire.

    La petite remontée des taux a déclenché les achats.
    Paradoxalement, la remontée des taux en juillet, à 2,06 % en moyenne, après deux ans de baisse, a boosté l'activité. « Les banques avaient annoncé depuis la mi-mai des hausses de taux pour diminuer l'afflux de dossiers de crédit, face à l'augmentation des délais de traitement et en prévision de la baisse d'effectifs en été. Or ces annonces ont eu pour effet inverse de déclencher des achats et des renégociations de prêt. »
    Très léger, ce mouvement sur les taux n'a pas désolvabilisé les acheteurs.

    L'attentisme latent des acquéreurs a été vaincu. Ces derniers attendaient des prix et des taux meilleurs. Ils ont vu le point d'inflexion : les taux ne peuvent qu'augmenter et les prix reprendre de la vigueur.

    Ce nouveau souffle du marché de l'ancien reste fragile car sous perfusion permanente des taux. Leur relèvement, même lent et mesuré, devait continuer. L'activité pourrait à nouveau se tasser.

    En outre, le secteur pâtit de facteurs négatifs, toujours présents. La croissance économique est faible et le chômage élevé. Les revenus s'améliorent à court terme, mais les anticipations à moyen terme restent médiocres. Une partie des primo-accédants doivent renoncer à acheter.