ISF: sachez évaluer votre patrimoine immobilier au plus juste

Pour tous les redevables de l’ISF, l’essentiel du patrimoine est souvent concentré sous forme d’immobilier. Le point sur les méthodes permettant l’évaluation la plus serrée de ses biens pour réduire la note

---

Pour de nombreux contribuables assujettis à l’ISF, l’immobilier représente bien souvent la plus grosse part de leur patrimoine. Mais c’est aussi le poste le plus compliqué à évaluer. La valeur à déclarer est la valeur vénale, c’est-à-dire le prix que vous auriez pu retirer de vos biens si vous les aviez vendus au 1er janvier 2016. L’administration fiscale comme la jurisprudence considèrent que cette valeur doit être établie par «comparaison». Cette méthode d’évaluation consiste à se référer aux prix auxquels ont été vendus des biens similaires situés dans le même secteur lors de transactions récentes. Il est possible de déroger à cette règle pour les biens atypiques et/ou exceptionnels pour lesquels il n’existe pas de biens similaires ou de marché. Pour les biens que vous venez d’acheter ou d’acquérir via une donation ou une succession, vous pouvez partir de la valeur mentionnée dans l’acte et la réajuster en tenant compte de l’évolution du marché local. Où trouver des termes de comparaison? Vous pouvez consulter la base de données «Patrim» mise en place par l’administration fiscale sur son site . Vous pouvez y aller sans crainte. L’utilisation de ce service est gratuite, et le fisc ne peut pas se servir des informations que vous avez communiquées dans le cadre d’un contrôle fiscal ultérieur. Il suffit de vous connecter via votre espace personnel puis de saisir vos critères de recherche: maison ou appartement, superficie, localisation, périmètre de recherche… Vous obtiendrez ainsi une liste des transactions récentes portant sur des biens correspondants à vos critères de recherche. Mais attention, vous ne pouvez pas vous contenter de ces informations. Vous devrez ensuite affiner votre évaluation pour tenir compte des caractéristiques propres de vos biens: ensoleillement, absence de bruit, servitudes, travaux… Pour notre part, nous conseillons à nos clients de faire évaluer leurs biens par un expert immobilier tous les trois ans, même si cela coûte un peu cher. Entre deux évaluations, ils peuvent réactualiser la valeur retenue l’année précédente en se référant aux évolutions du marché local. Dans quel cas appliquer une décote? Une fois la valeur vénale de vos biens déterminée, vous pouvez appliquer une décote «légale» de 30 % sur la valeur de votre résidence principale, y compris si vous n’en avez que l’usufruit. Mais attention, vous ne pouvez pas bénéficier de cette décote si vous détenez votre résidence principale au travers d’une société civile immobilière (SCI). Pour vos autres biens immobiliers, même si le Code général des impôts est muet sur la question, il est possible d’appliquer une décote pour tenir compte de certains facteurs de dépréciation. Pour les biens que vous donnez en location, vous pouvez pratiquer une décote de 10 à 20 %, voire davantage, en fonction de la durée du bail restant à courir pour tenir compte du fait que l’occupation d’un logement minore son prix de vente. Mais vous ne pouvez pas pratiquer de décotes spécifiques supplémentaires pour tenir compte des contraintes liées à certains régimes fiscaux en faveur de l’investissement locatif, tel que les régimes Pinel ou Duflot qui vous obligent à louer votre bien pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans, selon le cas. Si vous détenez des biens en indivision ou via une société civile immobilière, la Cour de cassation vient de rappeler dans une décision en date du 16 février dernier que vos droits dans l’indivision comme vos parts sociales «ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien». Conséquence: vous pouvez appliquer une décote de 10 % à 30 % pour un bien détenu en indivision et de 10 % à 20 % lorsqu’il est détenu via une société civile immobilière.

Crédits immobiliers: les taux battent de nouveaux records

En avril, les ménages ont emprunté à 1,81% en moyenne. Aidés par le nouveau PTZ, les jeunes et les ménages modestes profitent de ces taux historiquement bas.

---

De mémoire d’emprunteur, c’est du jamais vu! La baisse des taux des crédits immobiliers, constatée depuis octobre 2015 s’accélère ! En avril, ils sont tombés à 1,81% en moyenne (hors assurance et coût de sûreté), contre 1,97% en mars (2,09% en février et 2,15% en janvier). Plusieurs éléments justifient ces niveaux historiquement bas. Tout d’abord, les taux d’intérêt sont au plancher (le taux directeur de la BCE est à 0%). Par ailleurs, les offres des banques sont toujours extrêmement attractives au printemps, période privilégiée par les ménages pour devenir propriétaires!! Enfin, le crédit immobilier reste un produit d’appel pour les banques, qui l’utilisent pour conquérir de nouveaux clients. La baisse de taux entre janvier et avril a permis de gagner pour un emprunt moyen de 200.000 euros sur 20 ans, plus de 12.000 euros et plus de 21.000 euros pour un emprunt de 250.000 euros sur 25 ans! Ces très bonnes conditions d’emprunt, mais aussi l’entrée en vigueur le 1er janvier d’un prêt à taux zéro (PTZ) plus souple et généreux permettent aux jeunes et aux ménages les plus modestes de devenir propriétaires. Pour profiter pleinement du PTZ, ces derniers privilégient l’achat d’un logement neuf (notamment la construction d’une maison individuelle). Au premier trimestre, le nombre des jeunes de moins de 35 ans (qui avaient différé leurs projets en attendant l’entrée en vigueur du PTZ) a augmenté de 24,5% sur un an, selon l’étude. La part des ménages modestes (gagnant moins de trois SMIC) a aussi sensiblement augmenté, puisqu’ils représentent 35,1% des acquéreurs dans le neuf. Les taux vont rester bas Les taux des crédits immobiliers devraient rester bas pendant encore 12 à 18 mois. Une bonne nouvelle donc pour les particuliers qui envisagent de devenir propriétaires et pour ceux qui ceux qui se sont endettés il y a quelques années et qui envisagent de renégocier leur prêt. Après avoir atteint des niveaux historiquement élevés en 2015, les renégociations de crédits représentent encore en ce début d’année, un tiers du marché du crédit. LC Finance vous propose ses services dans tous investissements immobilier, et surtout notre force de négociation afin d'obtenir les meilleurs conditions.

Défiscalisation immobilière 2016 : loi et dispositif

Afin de favoriser l'investissement immobilier locatif dans le neuf ou l'ancien, des dispositifs de défiscalisation ont été mis en place.

---

Défiscalisation dans l'immobilier ancien Les immeubles anciens peuvent bénéficier d'un dispositif de défiscalisation. En effet, la loi Malraux est un programme incitatif visant à favoriser la rénovation de l'immobilier locatif vétuste. Ainsi, les propriétaires de logements anciens effectuant des rénovations pour les mettre en location par la suite bénéficient d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 % du montant des travaux. Le bien doit être loué durant 6 ans au minimum et être situé dans une zone géographique déterminée. Le montant des travaux pris en compte est limité à 100 000 euros et exclut certains ouvrages particulièrement coûteux tels que les démolitions ou les reconstructions. Défiscalisation dans l'immobilier neuf Le dispositif de la loi Pinel concerne, lui, l'investissement immobilier locatif neuf ou en VEFA (vente sur plan). Il remplace celui de la loi Duflot, lui-même descendant du dispositif de la loi Scellier. Les conditions sont tout d'abord géographiques puisque le logement doit être situé dans une des zones déterminées par la loi. Il s'agit de communes où la demande locative est particulièrement forte.  De plus, le bien doit être mis en location à titre de résidence principale pour une période minimale de 6 ans suivant l'acquisition. Enfin, les loyers doivent respecter un plafond fixé, selon la zone, entre 8,69 euros et 16,72 euros par mètre carré. Il est à noter une dernière condition qui tient, quant à elle, au revenu des locataires. Ils doivent être inférieurs à un certain plafond qui varie selon la composition du foyer. Un des objectifs du programme d'incitation fiscale est en effet de favoriser l'accès au logement pour les foyers modestes. Le propriétaire remplissant les conditions va bénéficier d'une réduction de sa charge fiscale variable selon la durée de mise en location. De 12 % pour un engagement de 6 ans, le dispositif est porté à 18 % pour un engagement de 9 ans. Il est possible d'allonger la période jusqu'à 12 ans. Dans ce dernier cas, l'allègement est porté à 21 %. La loi Censi-bouvard La loi Censi-Bouvard confère de nombreux avantages fiscaux pour les investissements en logement meublé non professionnel (LMNP). Ce type de bien concerne les résidences de services neuves ou rénovées, comme les EHPAD, les résidences étudiantes, touristiques ou d'affaires. Pour un investissement entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, le texte de loi prévoit que tout acquéreur, domicilié en France, bénéficie de réductions d'impôt sur la valeur hors taxes du bien. Des avantages fiscaux sont également prévus, comme la récupération de la TVA et la non-imposition des revenus locatifs perçus. Pour bénéficier de la fiscalité de la loi Censi-Bouvard, il faudra louer la résidence de services pendant 9 ans reconductibles. Le montant de l'investissement est plafonné à 300000 euros. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.

L'immobilier parmi les placements qui devraient rapporter le plus en 2016

Immobilier, assurance-vie, Bourse... Qui sera le grand gagnant cette année? Zoom sur les placements les plus attractifs.

---

Les Français sont-ils toujours aussi accros aux placements sans risque? Plus tout à fait. Et pour cause: les produits d’épargne ne rapportent quasiment plus rien. Le Livret A, encore très présent dans le portefeuille des ménages l’an passé, n’a plus le vent en poupe.Depuis août 2015, il ne rapporte plus que 0,75% par an, et devrait rester à un niveau bas car le gouvernement l’a surévalué de 0,25 point par rapport à ce qu’il devrait être compte tenu de l’inflation quasi-nulle et de taux interbancaires négatifs. Quant au Plan d’épargne logement (PEL), sa rémunération est passée de 2% à 1,5% au 1er février 2016. Même son de cloche pour l’assurance-vie en euros. Si ce produit a fini l’année 2015 dans le vert en termes de collectes, son rendement s’effrite. Les fonds en euros ont rapporté en moyenne 2,5%, soit 0,3 point de moins qu’en 2014. Ses performances pourraient encore diminuer en 2016, en ligne avec l’affaiblissement continu des taux obligataires et de faibles performances boursières. La Bourse incertaine, l'immobilier solide! Parlons de la Bourse justement. Les marchés financiers ne font pas mieux. Après une remontée progressive depuis 2012, l’indice CAC 40 a perdu près de 20% entre son pic d’avril 2015 et le mois de février 2016. Et ses perspectives en 2016 restent incertaines, sur fond de ralentissement de la croissance mondiale, notamment en Chine, et de repli des prix du pétrole. Reste l’immobilier, qui semble repartir de l’avant. Pour la première fois depuis longtemps, certains professionnels du secteur observent une inversion de la courbe des prix, après une baisse ininterrompue depuis quatre ans. Il faut dire que les emprunteurs n’ont jamais eu des taux d’intérêt aussi bas, ce qui fait grimper la demande. Côté rendement, la pierre fait preuve de stabilité. Bien qu’en forte baisse depuis 2000 (-30%), la rentabilité locative brute atteint 6% en moyenne pour la France métropolitaine (hors Corse). Elle peut même dépasser les 9% dans certaines grandes villes comme Saint-Étienne ou Limoges. Paris affiche cependant la rentabilité la plus faible parmi les dix plus grandes agglomérations françaises (3,6%).

Planifiez vos donations de votre patrimoine et alléger votre note fiscale

Bien planifiées, des donations successives, déclinées sous différentes formes, permettent de transmettre habilement un patrimoine de son vivant tout en diminuant la note fiscale.

---

Situation budgétaire catastrophique oblige, les lois de finances adoptées ces dernières années n'ont pas été tendres avec les donations. La suppression des réductions d'impôt sur les donations consenties avant 80 ans, l'abattement pour les transmissions aux enfants passé de 159 325 euros à 100 000 euros, l'impossibilité de bénéficier d'un nouvel abattement pendant les quinze ans qui suivent le premier, contre six ans auparavant, l'absence de revalorisation des barèmes, tout laisserait penser que les donations n'ont plus aucun intérêt, malgré l'adoption récente d'abattements pour les transmissions de terrains à bâtir ou de logements neufs. C'est faux! La donation reste le moyen le plus performant d'organiser la transmission de son patrimoine. Elle permet d'éviter les conflits successoraux, de favoriser des proches avec l'assentiment des autres, d'affecter ses biens en fonction des attentes des héritiers et, enfin, de les transmettre au mieux fiscalement malgré les récents coûts de canif de Bercy. Déclinable sous différentes formes, renouvelable et modulable, la donation s'adapte à toutes les situations familiales. Il faut en profiter! Si vous vous y prenez vers la soixantaine, et même beaucoup plus tôt pour les dons d'usage et les dons manuels, vous pourrez jouer sur toute la gamme mise à votre disposition par la loi. Lancez-vous. Pour vous y inciter, retenez ce chiffre : en quinze ans, un couple avec deux enfants peut leur transmettre 527 460 euros sans que le fisc ne prélève sa dîme. Le don d'usage : des cadeaux renouvelés chaque année et toujours défiscalisés Un don est un cadeau. Les textes parlent de 'don d'usage' ou de 'présent d'usage'. Dans ce cadre, vous pouvez donner de l'argent, une oeuvre d'art, un bijou, une voiture, des équipements ménagers sans être taxé. Aucun texte ne fixe un montant maximal. Pour échapper à l'administration fiscale, vous devez respecter deux règles : D'abord, vos dons d'usage doivent être d'un montant raisonnable par rapport à votre niveau de vie. Il faut donc observer un principe de proportionnalité entre votre don, vos ressources et votre patrimoine. Autrement dit : plus vous êtes riche, plus votre présent peut avoir de la valeur. Ensuite, il doit impérativement être réalisé pour une grande occasion : anniversaire, réussite aux examens, fêtes (Noël, Pâques...), mariage, naissance... Le fisc a admis que des parents ou des grands-parents pouvaient alimenter les plans d'épargne logement de leurs enfants et petits-enfants jusqu'au plafond légal de 61 200 euros par des dons d'usage successifs jamais taxables. Et vous pouvez raisonner ainsi pour tous types de placements : livrets d'épargne, contrats d'assurance vie souscrits au nom de vos descendants... Si le don d'usage est recommandé pour échapper à la voracité du fisc, il a aussi un intérêt juridique. Selon le droit civil, il n'est pas considéré comme une donation. De ce fait, il échappe au mécanisme complexe de répartition de vos biens entre vos héritiers bénéficiaires d'une part réservataire. Bref, le don d'usage est l'instrument idéal pour une aide ponctuelle comme pour la constitution progressive de l'épargne de vos proches. Le don manuel : un coup de pouce d'au moins 31 865 euros pour démarrer dans la vie Le don manuel, c'est la façon la plus simple et la plus rapide de transmettre des biens. Vous donnez de la main à la main un meuble, un tableau, un véhicule ou, le plus souvent, une somme d'argent ou des valeurs mobilières. Il y a ainsi don manuel si vous procédez par chèque ou virement. Il faut distinguer deux types de dons. Le premier, à utiliser en priorité, c'est le don Sarkozy. Ce sont des dons familiaux limités à 31 865 euros octroyés en pleine propriété à un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendants, à un neveu ou une nièce. Le donateur doit être âgé de moins de 80 ans et le donataire, être majeur ou mineur émancipé. Ces dons renouvelables tous les quinze ans, en raison des règles du rapport fiscal, doivent être déclarés par le donataire au service des impôts de son domicile. Ils ne sont pas taxables et ne sont, gros avantage, pas pris en compte si vous voulez faire une nouvelle donation à la même personne. C'est là qu'intervient le second type de don. Vous consentirez alors un don manuel 'classique' qui entamera l'abattement applicable en fonction du lien de parenté avec votre donataire (100 000 euros pour un enfant, 31 865 euros pour un petit-enfant ou 7 967 euros pour un neveu). Tous les quinze ans, sans avoir aucun droit à verser au Trésor public, une personne peut ainsi transmettre à chacun de ses enfants 131 865 euros et à chaque petit-enfant 63 730 euros, tandis qu'un oncle donnera 39 832 euros à un neveu. C'est une aubaine à ne pas laisser passer mais il faut agir avec prudence. Tout d'abord, calibrez votre don pour ne pas trop vous dépouiller. Pensez aux charges que aurez à supporter l'âge venant. Mais, surtout, vous devez tenir compte de la part réservataire de vos enfants et donner uniquement dans la limite de la quotité disponible. Si vous ne respectez pas ces règles, ceux qui s'estiment lésés seraient fondés à mener une action en réduction. D'autre part, vous avez la possibilité de demander à ce que les sommes soient affectées à un placement précis. Dans ce cas, vous devrez rédiger un document appelé pacte adjoint. Enfin, il faut obligatoirement déclarer le don au fisc et éventuellement payer des droits si les abattements ont été totalement utilisés lors de dons précédents. La donation notariée : une transmission sécurisée pour donner un bien déterminé à la personne de son choix La donation notariée, c'est la transmission par excellence. Le notaire se charge de rédiger l'acte, de vous conseiller en fonction de votre patrimoine et de votre situation de famille, de vérifier les droits à abattement et les exonérations possibles, de déposer une déclaration au fisc et de payer les droits exigibles... Pour les biens immobiliers, la donation notariée est la seule possible. Elle a plusieurs avantages. Vous pouvez donner la seule nue-propriété des biens et conserver l'usufruit. Celle-ci est à privilégier car elle vous laisse la jouissance et les revenus de vos biens mais diminue également la base d'imposition puisque seule la nue-propriété est taxable après application des abattements. Dans l'acte notarié, vous pouvez préciser si la donation est faite en avancement d'hoirie ou par préciput. Dans le premier cas, il s'agit d'une donation en avance sur la part successorale du donataire. Il reçoit un bien sur son héritage sans rompre l'égalité entre les héritiers. C'est pourquoi il en sera tenu compte à votre décès pour calculer les parts revenant à chacun en fonction du droit civil, sauf à préciser dans l'acte que la donation est dispensée de rapport civil, cette dispense n'étant pas possible pour le rapport fiscal. Dans le second cas, votre libéralité est hors part successorale. Vous attribuez au donataire un bien prélevé sur la quotité disponible en plus de sa part réservataire. Vous le favorisez par rapport aux autres héritiers. Bien entendu, si vous n'avez pas d'héritiers réservataires, vous êtes libre de vos donations. Ainsi, rien n'interdit à un oncle ou à une tante, veufs et sans enfants, de donner à un seul de leurs neveux une part importante de leur patrimoine au détriment des autres collatéraux. La donation partage : la voie royale pour anticiper la transmission de ses biens à tous ses enfants Les dons manuels ont un effet pervers. Lorsque les biens donnés ou acquis avec les sommes transmises se valorisent, c'est cette valeur qu'il faudra retenir à votre décès pour déterminer les droits de chaque héritier. Si un donataire a fait de bons placements alors que l'autre a tout dépensé, il sera défavorisé car on estimera qu'il a déjà beaucoup reçu. Pour une transmission familiale, la donation-partage évite ce problème. Elle a un double avantage : -Elle gèle les valeurs données au jour de la donation car il n'y a pas de rapport civil. -Elle rassemble les enfants autour d'un projet car ils doivent tous l'accepter pour qu'elle porte effet. Vous n'êtes pas obligé de leur donner exactement des biens de même valeur et vous pouvez y intégrer les donations simples effectuées précédemment afin de ne pas trop vous dépouiller de votre patrimoine. Il est aussi possible de faire une donation-partage conjonctive. Les parents donnent à leurs enfants des biens propres. Par exemple, un père peut donner une maison dont il a hérité et une mère, le bien acheté avant son mariage. Chaque enfant recevra l'un de ces biens propres, mais le bien sera censé être donné par les deux parents. Chacun aura ainsi deux abattements de 100 000 euros, contre un seul s'il s'agit d'une donation simple. La donation intergénérationnelle : le moyen idéal de transmettre à toutes les générations d'une même famille La donation-partage n'est pas réservée aux seuls enfants. Elle peut impliquer vos petits-enfants. En effet, si vous souhaitez leur donner un bien par donation simple, vous devez le faire dans la limite de votre quotité disponible car ils ne sont pas vos héritiers réservataires. Ce qui limite vos possibilités. Il faut donc consentir une donation-partage intergénérationnelle. Dans le même acte, les enfants et leurs parents (vos enfants) sont associés. Ces derniers acceptent que la donation faite à leurs enfants (vos petits-enfants) entame leurs droits dans votre succession. Ils recevront donc moins à votre décès mais vous aurez sauté une génération et évité deux niveaux de taxation, la première lors de votre décès, la seconde lors de la transmission par vos enfants à vos petits-enfants. Ce mode de donation est souple car vous n'êtes pas tenu d'en faire profiter tous vos petits-enfants. Une seule contrainte vous est imposée. Tous les petits-enfants d'une même souche (c'est-à-dire issus d'un même enfant) doivent être concernés. La donation graduelle ou résiduelle : une seule donation pour deux transmissions espacées dans le temps Ce sont des donations en deux temps : L'acte prévoit que le premier donataire transmettra à son décès le bien donné à un bénéficiaire de deuxième rang. La donation est graduelle lorsque le premier donataire doit conserver le bien en l'état jusqu'à son décès. Elle s'applique surtout aux immeubles. La donation est résiduelle lorsque le premier donataire a pour seule obligation de transmettre ce qu'il aura conservé. Elle est adaptée aux comptes-titres, le deuxième donataire recevant du premier le portefeuille reconstitué au fur et à mesure des années. Ce type de donation présente un double intérêt. Vous prévoyez le devenir de vos biens à long terme tout en favorisant dans un premier temps un enfant sans désavantager l'autre. Et fiscalement, c'est payant. Par exemple, vous donnez un bien à un enfant, à charge pour lui de le transmettre à son frère à son décès. Une donation simple sera soumise aux droits en ligne directe mais la seconde, au tarif entre frères, qui est beaucoup plus lourd. Avec une donation graduelle ou résiduelle, les deux transmissions sont faites par vous et supportent les droits en ligne directe. En plus, sur la seconde donation, on déduit les droits payés lors de la première !

Résidences services : 7 critères pour investir.

L’investissement en location meublée rencontre un succès grandissant : bonne rentabilité, avantages fiscaux, possibilité de déléguer la gestion.

---

Comment bien choisir et éviter les pièges? La location meublée rime souvent avec l’achat d’un logement neuf dans une résidence services spécialisée dans l’accueil d’étudiants, de vacanciers, d’hommes d’affaires ou de seniors (en forme ou dépendants). Quelle que soit la spécificité de chaque ­programme, cet investissement locatif permet de se constituer un patrimoine à crédit et de se préparer des revenus complémentaires en vue de la retraite. C’est un axe de diversification en immobilier lorsque l’épargnant dispose déjà de biens en direct. Avec ce genre d’opérations, on peut tabler sur une comprise entre 3 et 4,5 %. Dans ce genre de résidence, tous les appartements sont « normés », meublés et gérés par un exploitant unique. Depuis quelques années, l’offre de programmes est abondante. Voici les 7 paramètres à examiner avant de choisir. Le prix Ce placement est accessible à presque tous les budgets. Les ­premiers prix commencent à 90.000 euros (hors taxes) pour une chambre d’étudiant et atteignent 180.000 euros (hors taxes) pour une chambre médicalisée dans un Ehpad. Dans certaines résidences de tourisme de 4 ou 5 étoiles situées dans de célèbres stations balnéaires ou de sports d’hiver, la valeur unitaire de certains grands appartements peut atteindre 400.000 euros, voire plus. Dans le neuf, la loi autorise l’acheteur à récupérer (ou à ne pas payer) la TVA à 20 %, à condition de conserver le bien pendant vingt ans. L’exploitant Etant donné que la totalité de la résidence est louée à cet exploitant unique qui s’engage via un bail commercial à régler les loyers aux propriétaires, il est nécessaire que ce professionnel soit financièrement solide pour respecter ses engagements pendant la durée du bail, soit entre neuf et douze ans. Le risque majeur dans ce genre d’opération est de se retrouver face à un gestionnaire trop petit susceptible de se fragiliser en cas de problèmes dans la résidence et de mettre la clef sous la porte. Il y a eu dans le passé ce genre de ratages. La demande locative Les loyers sont payés par l’exploitant que la résidence soit pleine ou pas. Néanmoins, le succès de l’établissement (donc son remplissage) doit se confirmer sur la durée. Or, pour réussir à atteindre un bon taux d’occupation, la demande locative locale doit être pérenne et le site attractif.  Beaucoup de grandes métropoles à forte population estudiantine affichent un déficit de logements pour les jeunes. Aussi, une résidence située près d’un campus ou desservie par les transports en commun est susceptible d’attirer les étudiants en quête d’un toit à petit prix. Face au vieillissement déjà bien engagé de la population française, le manque d’établissements destinés à recevoir des personnes dépendantes s’accroît. Pour le tourisme (de loisirs et d’affaires), le sujet semblerait plus délicat car la bonne santé de cette activité est fortement liée à la conjoncture économique plutôt cyclique. La gestion Dans une résidence services, le gestionnaire s’occupe de tout. Il remplit et exploite commercialement la résidence et verse un rendement net. Il n’y a donc ni charges de copropriété ni frais de gestion locative à payer en plus. Après plusieurs années d’activité, le propriétaire devra malgré tout participer aux gros travaux de rénovation. Mieux vaut donc lire attentivement le bail rédigé par l’exploitant pour s’informer de la répartition des charges. On y trouve aussi les modalités de révision du loyer (en cours ou en fin de bail). Le rendement En principe réguliers pendant toute la durée du bail (de neuf ou douze ans), les loyers sont versés tous les mois ou trimestres. Les rendements annuels du neuf ressortent entre 3 et 4,5 % par an. Dans la famille des résidences services, l’Ehpad s’avère être le placement le plus rémunérateur. La jouissance Dans une résidence services, le bien n’a généralement pas vocation à être habité par son propriétaire. La seule exception concerne la résidence de tourisme. Certains exploitants prévoient en option la possibilité d’en profiter de quatre à cinq semaines par an. La revente Il existe un marché secondaire des appartements détenus en LMNP. Ces lots sont proposés par des sites spécialisés dans la revente. Les rentabilités moyennes des lots proposés, fin 2015, étaient comprises entre 5,1 et 5,5 %. Au sein de chaque catégorie, il existe des écarts de 2 à 3 % selon la qualité des résidences en exploitation. Contrairement au neuf vendu sur plan qui affiche une rentabilité théorique, l’investisseur sait avec l’ancien ce qu’il achète et comment “tourne” la résidence. Acheter, c’est bien, mais envisager la revente, c’est mieux. Seuls certains biens peuvent au terme du bail (ou si la résidence ne fonctionne pas) facilement se recycler comme un “logement standard”. C’est par exemple le cas d’une chambre d’étudiant ou d’un appartement bien placé avec des parties communes peu importantes. Un changement d’usage est en revanche une mission impossible pour une chambre médicalisée d’un Ehpad.

Plus value immobilière 2016 : calcul et imposition

Le régime fiscal de la plus value immobilière a subi plusieurs modifications ces dernières années, ces dispositifs ont ajouté à la complexité d'un régime d'imposition déjà difficile d'accès. LC Finance vous décrypte cet impôt.

---

CALCUL DE LA PLUS-VALUE BRUTE La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition. Plus-value brute= Prix de cession - Prix d'acquisition Le prix de cession n'est autre que le prix de vente - majoré des charges et indemnités payées par l'acheteur et prévues dans l'acte notarié. - minoré des frais supportés au moment de la cession (ceux liés aux diagnostics obligatoires, par exemple), à condition de pouvoir les justifier - minoré du montant de la TVA acquittée (également à justifier) Prix de cession=Prix de vente+Charges supportées par l'acquéreur-Frais de cession Le prix d'acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien : - majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat - majoré des frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payée au moment de l'acquisition, frais de notaire... Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5% du prix d'achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c'est-à-dire dans le cadre d'une succession ou d'une donation, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte. - majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d'être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés. Dans le cas où elle ne parviendrait pas à remettre la main sur ces factures, la personne qui cède le bien peut tout de même majorer le prix d'achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propriétaire depuis plus de 5 ans. - majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés. !!! Attention, pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente.!!! Prix d'acquisition=Prix d'achat+Charges supportées au moment de l'achat+Frais d'acquisition+Dépenses de travaux+ Frais de voirie, de réseaux et de distributions CALCULDE LA PLUS-VALUE NETTE Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%). Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de déduire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l'impôt, diminue. Plus-value nette=Plus-value brute - Abattement La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu : Depuis le 1er février 2012, pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante : - 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e - 4% pour la 22e année révolue de détention. L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit : - 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e - 1,60% pour la 22e année de détention - 9% pour chaque année au-delà de la 22e. L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans. L'abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis. Pour les ventes d'immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention (sous réserve, pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, de la signature d'une promesse de vente avant 2015) si : - L'immeuble se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants - L'acheteur s'engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans. Le taux de l'abattement était porté à 30% pour les promesses de vente ayant acquis date certaine, c'est-à-dire ayant fait l'objet d'un acte notarié, en 2015. Cet abattement ne s'applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés. CALCULER LE MONTANT DE L'IMPOT Hors cas d'exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 34,5% dont : > 19% au titre de l'impôt sur le revenu > 15,5% au titre des prélèvements sociaux (contre 13,5% avant le 1er juillet 2012). Montant de l'impôt= Impôt sur le revenu +Prélèvement sociaux (C'est-à-dire :Plus-value nette imposable au titre de l'IR x 19%+Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux x 15,5%) La taxe pour les plus-values immobilières élevées Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% à 6% (hors terrains à bâtir). LES MOTIFS D'EXONERATION Les plus-values immobilières sont exonérées si : -Le bien est détenu depuis plus de 30 ans -Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession -Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros -Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité, à condition : -que son revenu fiscal de référence n'excède pas un certain plafond, fixé à 10 603 euros (majoré de 2 839 euros par demi-part supplémentaire) pour les cessions intervenues en 2015. La limite à ne pas dépasser en 2016 n'est pas encore connue. -qu'il ne soit pas assujetti à l'ISF au titre de 201 pour une vente en 2016 Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que : le cédant ne soit pas passible de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) -le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas la limite de 25 005 euros, majorée de 5 842 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4 598 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes intervenues en 2015. Le plafond à ne pas dépasser pour les ventes qui ont lieu en 2016 n'est pas encore disponible. Le vendeur est un non résident, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable. Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou terminer des logements sociaux Le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l'acheteur s'engage à finir les locaux destinés à l'habitation dans les 4 années qui suivent la date d'acquisition La plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit réemployée dans son intégralité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception La plus-value résulte d'un remembrement. PLUS VALUE ET RESIDENCE SECONDAIRE La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 15,5%. Le taux d'imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s'élève donc à 34,5%. A noter toutefois que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant : -n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente -ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession. Si le cédant n'a réemployé qu'une partie du prix de vente de son bien, l'exonération est proportionnelle à la fraction qu'il a réinvestie. PLUS VALUE ET TERRAIN La fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir a été allégée pour relancer la construction de logements en France. Depuis le 1er septembre 2014, l'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exonération complète des plus-values au titre des prélèvements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans. Même micmac que pour les immeubles bâtis, donc. L'abattement exceptionnel de 30% applicable pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir (à condition que l'acquéreur ne soit ni un descendant ni un ascendant du vendeur, ni une personne vivant en couple avec lui, que la promesse de vente ait fait l'objet d'un acte notarié entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et que la vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant cette date) disparaît en 2016.