lundi 27 juin 2016

Immobilier : pourquoi emprunter même si vous avez les liquidités

Dans tous les cas de figure, vous avez sans doute intérêt à souscrire un crédit immobilier. Voici pourquoi.



Les records - que l’on pensait historiques - de mai 2015 ont été battus! Aujourd’hui, les taux des crédits immobiliers sont compris sur des durées supérieures à 10 ans, entre 1 et 2 %, hors assurance. Cette nouvelle baisse permet à ceux qui investissent dans un appartement ou une maison de viser mieux placé ou plus grand.
Malgré ces excellentes conditions financières, certains investisseurs immobiliers demeurent réfractaires au crédit. Ils préfèrent acheter comptant ou mobiliser au maximum leurs économies pour limiter le montant de l’emprunt. L’acquéreur d’un appartement de 100 000 € disposant de cette somme n’a pas intérêt à désinvestir son épargne qui lui rapporte 1%, a calculé Empruntis. Il est préférable pour lui d’emprunter au taux de 1,04 % sur 15 ans. S’il conserve son épargne, elle lui rapportera 17 000 € en 15 ans. S’il emprunte, ses mensualités s’élèveront à 8 046 € et son gain, au final, sera de 8954 €.

Emprunter est rentable

L’immobilier est le seul actif dans lequel on peut investir sans disposer des fonds nécessaires, grâce à l’emprunt. C’est ce que les financiers appellent l’effet de levier du crédit. Celui-ci est particulièrement visible si vous réalisez un investissement locatif. Aujourd’hui, compte tenu du niveau actuel des taux, vous pouvez emprunter entre 1 et 2 % pour réaliser un bien qui, loué, vous rapportera entre 3 et 6 %. Si vous disposez de tout ou partie des fonds nécessaires à votre acquisition immobilière, mieux vaut emprunter. Et ce, même s’il ne sont placés sur un produit ne rapportant que 1 %.

Le patrimoine est protégé

Contrairement à ce que certains pensent, recourir à l’emprunt va sécuriser votre opération immobilière. «C’est même le premier élément qui plaide en faveur du crédit», assure Cécile Roquelaure chez Empruntis.com. En effet, en cas de décès de l’emprunteur, c’est la banque qui assumera le paiement des mensualités grâce à l’assurance. Les héritiers recevront alors un bien immobilier entièrement payé. Dans l’hypothèse où le défunt disposait des fonds nécessaires pour cet investissement mais avait préféré les placer et emprunter, ils percevront, en plus, la somme antérieurement placée.

Un avantage fiscal pour les investisseurs

Emprunter peut aussi être intéressant sur le plan fiscal. Si vous réalisez un investissement locatif, l’achat à crédit va vous permettre de minorer l’impact des loyers sur le montant de votre impôt sur le revenu. En effet, la fiscalité des revenus fonciers n’est guère favorable puisqu’ils sont imposés à votre taux marginal d’imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %. Le fisc vous autorise à déduire de vos loyers les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien. Ce qui a un impact non négligeable (voir tableau) sur le montant de vos impôts

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales vous permettent d’investir via des dispositifs offrant des réductions d’impôts (Pinel, Malraux, Déficit Foncier). Avec un avantage de taille : la possibilité de calibrer votre avantage fiscal à l’euro près.



Réduire vos impôts grâce aux SCPI fiscales est possible. Ces dernières étant transparentes fiscalement, vous pouvez bénéficier des mêmes avantages que certaines niches fiscales (Pinel, Malraux) ou dispositifs de droit commun (déficit foncier) qu’un investisseur en direct. Et, avec un avantage de taille: la possibilité de calibrer votre réduction d’impôt à l’euro près.
Le montant investi n’a pas de conséquences sur la qualité du patrimoine acquis.
Réaliser une belle opération avec les dispositifs Malraux ou Duflot pour 30.000 euros est impensable en direct. C’est possible par le biais d’une SCPI. Plusieurs sociétés de gestion se sont spécialisées sur ce crénea

SCPI Duflot ou Pinel pour défiscaliser sur la durée

Les SCPI investissant dans l’immobilier sous le régime Pinel bénéficient comme les investisseurs en direct d’une réduction d’impôt échelonnée en fonction de la durée de détention. Le dispositif permet de choisir entre plusieurs durées d'investissement (6, 9 ou 12 ans) avec une réduction d'impôt sur le montant de l’investissement de 12%, 18% ou 21%. De plus, la base de la réduction d’impôt pour les investisseurs est désormais de 100% du montant de la souscription réalisée (contre 95% dans le cadre du dispositif Duflot). Les rendements envisagés (hors avantage fiscal) devraient atteindre comme pour le Duflot entre 2 et 2,5%. Alors que le dispositif Pinel offre la possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant, ce ne sera bien sûr pas le cas pour les biens achetés par le biais des SCPI. Pour rappel le dispositif Pinel s’applique aux logements situés dans des zones en forte tension locative. Il s’adresse à des locataires sous conditions de ressources avec des loyers plafonnés selon les zones.
Un rendement hors avantage fiscal autour de 2,5%.

SCPI de déficit foncier pour les gros revenus

Le mécanisme de déficit foncier permet aux contribuables avec des revenus fonciers de baisser fortement leur imposition. La condition? Opter pour le régime du réel qui permet de déduire l’ensemble des charges (travaux, entretien, cout du crédit, assurance…) de ses revenus imposables. La souscription de parts de SCPI, dites de déficit, suit ce même principe. Vous confiez à une société de gestion le soin d’acquérir des immeubles à réhabiliter. La part des travaux imputables (généralement autour de 50% du montant investi) pendant les trois premières années vous permet de calibrer à l’euro près la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Ce mécanisme reste toutefois à réserver aux tranches marginales d’imposition (à partir de 30% de TMI, hors cotisations sociales pour les revenus fonciers). En effet, plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le revenu à effacer est important. La durée totale d’immobilisation peut osciller entre 16 et 18 ans, avant la dissolution du patrimoine et la revente des immeubles par la SCPI.

SCPI Malraux pour une réduction d’impôt «one shot»

L’avantage fiscal Malraux a été créé pour favoriser la réhabilitation de bâtiments situés dans des zones protégées. Ce dispositif permet de bénéficier d’une forte réduction d’impôt (entre 17 et 19% du total de l’opération) et n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales depuis 2011. Une fois les bâtiments réhabilités, la société de gestion s’engage à une distribution de revenus situés autour de 2,5%. A la revente au terme de la durée de vie de la SCPI, autour de 15 ans (durée des travaux, neuf ans de détention contraints et le délai de vente du patrimoine) les travaux réalisés sur un patrimoine de qualité peuvent être générateurs de plus-value.

Les avantages de la pierre papier

L’investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) séduit de plus en plus les épargnants. Du fait d’un rendement proche des 5% et un risque mesuré.




Les SCPI (société civile de placement immobilier) ont pour objectif d’investir pour le compte d’épargnants dans de l’immobilier commercial ou résidentiel. En achetant des parts de SCPI, on peut ainsi investir sur des segments auxquels on n’a généralement pas accès: mètres carrés de bureaux, commerces, entrepôts… L’immobilier dit commercial, procure en effet des rendements alléchants. La rentabilité de ces produits (hors fiscalité de l’épargnant) n’est jamais descendue en deçà des 5% en vingt ans. Soit bien au-delà de ce que peuvent aujourd’hui offrir les contrats d’assurance-vie, le Livret A, voire l’investissement locatif en direct.
Une bonne mutualisation de son risque

Autre avantage, l’achat de parts de SCPI nécessite une mise de départ bien moins importante si on la compare à un investissement immobilier en direct. La moyenne des souscriptions se situe le plus souvent entre 30.000 et 50.000 euros, les parts se monnayent à l’unité entre 200 et 1500 euros. Certaines sociétés imposent néanmoins l’achat d’un minimum de parts (par exemple 10).
L’intérêt de cet investissement réside également dans une meilleure mutualisation du risque locatif. En effet, les SCPI gèrent plusieurs dizaines, voire quelques centaines de surfaces commerciales, de différentes tailles, à plusieurs endroits géographiques, de différentes typologies... Elles ne sont certes pas à l’abri de difficultés sur certains segments de marchés, mais cette variété d’actifs dilue le risque pour le porteur de part. Celui-ci ne mise pas sur un seul type de bien.
Pas de contrainte de gestion

Autre avantage pour le porteur de part, il est délesté de toute contrainte de gestion. Il doit en contrepartie s’acquitter de frais de gestion annuels (entre 6 et 12%) selon les SCPI. Mais ces frais de gestion sont déjà déduits du rendement.

Enfin, les SCPI sont «transparentes» fiscalement: elles ne paient pas d’impôts sur les revenus encaissés. Les porteurs de parts sont imposables, au titre des revenus fonciers, sur la part des bénéfices qui leur revient. Dès lors, un souscripteur peut utiliser le levier du déficit foncier pour diminuer ses revenus imposables. Si l’on souscrit des parts à crédit, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles. En revanche, ni les frais de souscription (entre 6 et 12%), inclus dans le prix de part, ni les frais de gestion déduits des rendements ne sont déductibles.

Investissez en profitant du dispositif Duflot-Pinel

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, découvrez toutes les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Duflot-Pinel ainsi que ses avantages fiscaux.



Critères d’éligibilité au dispositif Duflot

Si votre domiciliation fiscale est en France et que vous achetez un logement avant le 31 décembre 2016 pour louer, vous pouvez profiter de l’avantage fiscal de la loi Duflot modifié par des améliorations Pinel.
Cependant, certaines conditions sont à respecter. En effet, vous devez acquérir neuf, en état de futur achèvement (VEFA) ou encore faire construire le bien immobilier. Les habitations anciennes transformées en logement neuf ou réhabilitées comme les locaux modifiés en habitation sont également éligibles.
Votre investissement est plafonné à 300.000 euros ou à 5500 euros/m². Le dispositif Duflot-Pinel s’applique dans des zones d’investissement nommées A, A bis, B1 et B2. Ces zones correspondant aux communes ou régions où l’offre de locations est inférieure à la demande ou encore aux zones où l’accès au logement est difficile.
Par ailleurs, pour être éligible, le bien doit répondre à des critères de performance énergétique. Une construction neuve éligible est labellisée «BBC 2005» ou se conforme aux exigences de la «Réglementation thermique 2012 (RT 2012)». Un logement en travaux doit, quant à lui, avoir le label «HPE» ou «BBC rénovation 2009».

Bon à savoir
Pour un logement neuf, les travaux doivent être achevés dans un délai de 30 mois après le début du chantier ou de la réception du permis de construire. Le délai d’achèvement est porté à la fin de la 2e année suivant l’achat dans le cas d’un logement avec des travaux.

Conditions relatives à la location et au locataire

Pour bénéficier du dispositif Duflot-Pinel, vous devez vous engager à louer le bien à titre de résidence principale dans un délai d’un an après l’achèvement des travaux. Par ailleurs, la location de votre bien doit se faire pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolongation pendant 3 ans, soit jusqu’à 12 ans.
Dans le cadre de ce dispositif, le loyer est forcément plafonné.
Son montant dépend de la surface et de la localisation géographique du logement. Les plafonds théoriques au m2 sont respectivement de 12,27 - 16,52 - 9,88 et 8,59 euros dans les zones A - A bis - B1 et B2.
Concernant le locataire, il doit louer le logement comme habitation principale, ne pas faire partie de votre foyer fiscal, mais peut être un ascendant ou un descendant. Ses ressources de l’année n-2 sont plafonnées.
Par exemple, pour un logement situé en zone A, le plafond de ressources d’un locataire de la catégorie couple sans enfant est de 54.554 euros par an.

Avantage fiscal lié au dispositif Duflot-Pinel

Le montant de la réduction d’impôt s’élève à 12%, 18% ou 21% du prix de l’acquisition selon que l’engagement de location est de 6, 9 ou 12 ans. La réduction s’échelonne ainsi sur 6, 9 ou 12 ans.

lundi 20 juin 2016

Rénovation du logement : quels taux de TVA appliquer?

Différents taux de TVA s’appliquent, toutefois, en fonction de la nature des travaux.



En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2014, le taux de TVA normal est passé de 19,4 % à 20 %. Mais, sous certaines conditions, les travaux réalisés dans un logement peuvent bénéficier d’une TVA minorée. C’est alors le taux intermédiaire de 10 % ou le taux réduit de 5,5 % qui s’applique.
Pour profiter d’une TVA à taux minoré, les travaux doivent être effectués dans un logement achevé depuis plus de deux ans. Les personnes bénéficiaires sont celles qui font réaliser les travaux, qu’elles soient propriétaires occupants ou bailleurs, locataires, usufruitières ou encore occupantes à titre gratuit. Le logement peut être indifféremment une résidence principale ou secondaire, occupée ou vacante. Les travaux peuvent porter sur les dépendances usuelles du logement (balcon, terrasse, loggia, grenier, garage privatif, etc.). En revanche, ceux entrepris sur des dépendances agricoles (grange, écurie, serre…) ou sur celles de bâtiments hors normes (pigeonnier, chapelle…), comme les châteaux, se voient appliquer la TVA à taux normal.

Attention, pour bénéficier d’un taux minoré de TVA, vous devez remettre à l’entreprise une attestation qui confirme le respect des conditions requises: date d’achèvement du logement, type de travaux réalisés, etc.
En pratique, c’est souvent l’entreprise qui fournit l’attestation à son client. Conservez-la, ainsi que la facture de l’entreprise, jusqu’à la fin de la cinquième année suivant les travaux (jusqu’au 31 décembre 2020 pour des travaux effectués en 2015, par exemple) afin de pouvoir vous justifier auprès du fisc, en cas de besoin.

La TVA à 5,5 % est réservée aux dépenses de rénovation énergétique

La TVA à taux réduit s’applique à la fourniture, la pose, l’installation et l’entretien des matériaux, appareils et équipements qui ouvrent droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
Il peut, par exemple, s’agir d’une chaudière à micro-génération ou d’un appareil de production d’eau chaude ou de chauffage utilisant une énergie renouvelable comme une chaudière à bois.
Les travaux annexes, aussi appelés «induits», peuvent bénéficier du taux réduit sous certaines conditions. Ils doivent se situer dans la même pièce que les travaux de rénovation ou porter sur des éléments du bâti directement affectés par les travaux. C’est, par exemple, le cas de la dépose d’une vieille chaudière ou des travaux de peinture et de plâtrerie consécutifs à la pose d’une fenêtre à double vitrage.
En revanche, les travaux non indispensables ou d’ordre esthétique (l’habillage d’un insert, par exemple) sont exclus du taux réduit.
N’oubliez pas que pour bénéficier de la TVA à taux réduit, les travaux annexes doivent être facturés dans les trois mois suivants les travaux de rénovation énergétique auxquels ils sont liés.

La TVA à 10 % s’applique à la plupart des travaux de rénovation

La TVA à 10 % s’applique à la plupart des travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans un logement de plus de deux ans, dès lors que la pose et la fourniture des équipements sont facturées par la même entreprise.
Il s’agit, notamment, des équipements sanitaires (baignoires, bacs à douche, lavabos…), du matériel de sécurité (digicode, alarme, etc.) et de divers autres équipements (cheminées, escaliers…). La TVA au taux intermédiaire s’applique aussi au mobilier de cuisine et de salle de bains dès lors qu’il s’incorpore au bâti et ne peut pas être enlevé sans détériorer le bâti ou le meuble. C’est, par exemple, le cas d’un plan de travail ou d’un miroir encastré. En revanche, les équipements ménagers, même intégrés dans les meubles, sont taxés à 20 % dès lors que l’on peut les enlever: four encastré, plaque de cuisson, lave-linge, etc.

À noter: les travaux de raccordement aux réseaux publics (électricité, gaz, téléphone…) ainsi que ceux liés à l’assainissement individuel relèvent aussi de la TVA à 10 %.

La TVA à 20 % pour tous les autres travaux

Lorsque les conditions ne sont pas réunies pour que les travaux bénéficient des taux de 5,5 ou 10 %, c’est le taux de 20 % qui s’applique.
Il s’agit des travaux réalisés dans un local qui n’est pas affecté à l’habitation, des travaux d’aménagement, de nettoyage et d’entretien des espaces verts, de l’acquisition de systèmes de chauffage collectif, de l’installation d’un ascenseur ou encore des travaux importants constituant plus qu’une simple rénovation. Sont ainsi considérés la surélévation ou l’agrandissement d’un bâtiment ou encore une réhabilitation portant sur plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs…) ou plus des 2/3 du second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, etc.).

jeudi 16 juin 2016

Livrets d’épargne : ne vous laissez pas aveugler par les taux promo

Face à la rémunération peu attirante du Livret A (0,75 %), il peut être tentant d’opter pour l’un des « superlivrets » mis en avant par les banques en ligne, dont le taux de rendement promotionnel avoisine les 3 ou 4 %. Ces placements peuvent être ouverts en quelques minutes seulement sur Internet (une photocopie de la pièce d’identité et d’un justificatif de domicile suffisent). Ces livrets ont plusieurs atouts : ils ne comportent pas de frais d’entrée, ni de gestion et les versements (dont les plafonds sont bien plus élevés que ceux du Livret A) ou les retraits sont possibles à tout moment.
Mais gare à ne pas se laisser aveugler par la promo !

Des taux promos d’une courte durée

Seulement voilà, ces taux bonifiés ont une durée limitée, le plus souvent pendant deux ou trois mois et les versements rémunérés à ce taux promotionnel sont également plafonnés.
Ensuite, la rémunération retombe à un taux bien inférieur. À titre d’exemple, le livret épargne orange (ING Direct) propose à ceux qui effectuent leurs versements avant le 5 juillet prochain un taux de 3 % brut pendant deux mois. Au-delà, la rémunération plonge à… 0,4 % brut. À condition de l’alimenter avant le 16 juin, le livret accessible chez BforBank (groupe Crédit agricole) offre 3 % de rendement pendant trois mois pour retomber ensuite à 0,6 % brut. Une fois la promotion terminée, ces produits sont donc peu intéressants.

Un placement fiscalisé contrairement aux autres Livrets

D’autant que les taux sont bruts de fiscalité. Contrairement au Livret A totalement défiscalisé, les intérêts perçus sur les superlivrets sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5 %, et ils sont intégrés à vos revenus, donc fiscalisés selon votre taux marginal d’imposition (TMI). Ce qui est défavorable si vous vous situez dans des tranches d’imposition élevées.
En revanche, si le montant de vos intérêts annuels est inférieur à 2 000 euros, vous pouvez opter pour une imposition forfaitaire à 24 %. Cette solution est plus avantageuse pour les contribuables situés dans les tranches d’imposition à 30 % et au-delà.

Exemple : une personne imposée à 14 % dispose de 20 000 euros à placer. Si elle choisit un livret offrant 3 % bruts pendant deux mois, puis 0,4 % ensuite, ce livret va générer sur l’année 166 euros brut d’intérêt. Une fois la fiscalité retranchée, le gain passe à 117 euros. Si elle place cette somme sur son Livret A, elle touche 150 euros d’intérêt.

Des taux modifiables à tout moment

Certains établissements bancaires ne font pas de promotion, mais servent un taux standard qui oscille actuellement entre 0,2 et 1,5 % brut. Un livret rémunéré dans la fourchette haute peut être intéressant, mais il faut savoir que ce taux est susceptible d’être modifié par la banque à tout moment, contrairement à ceux des livrets réglementés.

Immobilier : pourquoi il faudra tôt ou tard revenir à des prêts à taux variable

Les crédits immobiliers accordés à taux fixe ces dernières années représentent un risque sur le bilan des banques. L'une des solutions pour limiter ce risque : des prêts immobiliers à taux variable.



Le sujet est de nouveau sur la table depuis plus de deux ans, car avec la baisse des taux d'intérêts de crédits immobiliers, le fait que les banques françaises accordent la quasi-totalité des nouveaux prêts immobiliers à taux fixe induit un risque futur sur leur santé financière. En effet, les banques françaises se mènent une concurrence féroce sur le marché du crédit immobilier, ce qui accentue la baisse des taux de crédits et fait pression sur leurs marges : après plusieurs années de baisses successives, le taux moyen des crédits immobiliers en France est désormais de 1,77 %...

Risque sur les banques françaises

Dans l'absolu, que les banques suivent l'évolution globale des taux d'intérêts dans leur politique d'octroi de crédits immobiliers ne devrait pas poser problème. C'est en fait moins le faible niveau nominal des taux de crédits immobiliers que leur fixité qui inquiète les spécialistes de la régulation financière, en cas de remontée brutale des taux.
Les banques prêtent en effet à long terme, mais se refinancent en permanence sur le marché monétaire et subiraient ainsi directement le contrecoup de la hausse des taux interbancaires.

Ainsi, un risque réel pèserait sur les banques françaises en cas de remontée rapide de ces taux qui dépendent en partie de la BCE puisque, octroyant massivement des prêts à taux fixe, les banques françaises ne pourraient reporter le coût supplémentaire sur les emprunteurs. Autrement dit, si le passif des banques suit l'évolution globale des taux d'intérêt, une partie de son actif reste figée pour plusieurs années. Or, ce sont tout de même 873 milliards d'euros de crédits immobiliers aux ménages - dont plus de 85 % à taux fixe - qui sont aujourd'hui inscrits à l'actif du bilan des banques françaises sur un montant total d'un peu plus de 2.000 milliards d'euros d'encours de crédits à l'économie réelle - ménages et entreprises.

Plusieurs solutions pour sécuriser les bilans

D'où l'interrogation du comité de Bâle - l'instance de régulation financière mondiale - qui souhaiterait sécuriser davantage le bilan des banques qui accordent beaucoup de crédits longs à taux fixe, comme les crédits immobiliers. Cette réglementation - qui n'interviendrait pas avant la période 2019-2024 - demanderait concrètement aux banques qui accordent ces crédits longs à taux fixe davantage de ressources propres pour qu'elles puissent faire face à des chocs macroéconomique et/ou financier.

Pour faire face à cette menace sur l'équilibre financier des banques françaises, les régulateurs évoquent donc plusieurs solutions : d'abord demander aux banques d'accroître leurs réserves de fonds propres à mettre en face des crédits, ce qu'elles contestent fermement car cela nuirait, selon elle, à leur « capacité à financer l'économie ».Un argument simpliste car en réalité, le problème pour les banques est surtout l'érosion de leur rentabilité. Car le capital est la ressource la plus chère - les banques françaises continuent de distribuer généreusement des dividendes à leurs actionnaires. A l'inverse, les emprunts réalisés à court terme pour se refinancer se font aujourd'hui à taux négatifs, et les dépôts de leurs clients- comptes courants, livret A, LDD etc.- sont rémunérés à des niveaux proches de zéro.

Revenir aux prêts à taux variable...

Autre solution évoquée pour réduire les 'risques bilanciels' des prêts immobiliers à taux fixe : les banques pourraient aussi relever les taux de crédits immobiliers qu'elles proposent à leurs clients, afin qu'elles puissent d'une part dégager davantage de ressources, et d'autre part se donner de l'air en cas de hausse des taux de refinancement. C'était d'ailleurs une demande récurrente de la Banque de France, mais les institutions bancaires françaises n'ont pas tenu compte de ces remarques, mettant en avant l'environnement concurrentiel impitoyable auquel elles font face.

Ensuite, les banques pourraient aussi sortir les prêts de leur bilan par la technique de la titrisation. Mais le souvenir de la crise des subprimes est encore très présent dans les esprits, et il semble inenvisageable de procéder massivement de la sorte. Reste donc une dernière solution : revenir aux prêts à taux variable en faisant de facto peser désavantage le risque de remontée de taux sur l'emprunteur en bout de chaîne.

... mais avec des plafonds

Certes, les emprunteurs auront le plus grand mal à accepter une telle politique, l'acculturation des clients sera très complexe. Mais certains professionnels, conscients du contexte financier, commencent à envisager le retour significatif des prêts à taux variable sur le marché immobilier français.

En effet, l'ingénierie financière des institutions financières a prouvé ces dernières années qu'elle pouvait servir à tromper aisément des clients peu férus de montages très complexes. Il faudrait donc des mécanismes simples de taux révisables chaque année, avec une limite précise de la hausse pour à la fois ne pas faire peser un risque sur la solvabilité des emprunteurs, et donner des marges de manoeuvre suffisantes aux banques pour intégrer un choc sur les taux.

lundi 6 juin 2016

Comment bien investir dans les foncières

Investir dans les sociétés d'investissement immobilier cotées, que l'on appelle plus communément foncières en Bourse, exige de bien connaître les spécificités du 'business model' de ces actifs



Les sociétés d'investissement immobilier cotées, ou foncières (dites aux Etats-Unis 'Real Estate Investment Trusts', ou REITs), exploitent des propriétés immobilières : logements, bureaux, commerces, maisons médicales, prisons, infrastructures, etc.

Elles sont propriétaires de ces biens dont elles assurent la gestion. Leurs revenus sont principalement constitués des loyers encaissés.

En marge de cette activité traditionnelle, certaines foncières sont spécialisées dans l'acquisition de biens vétustes et/ou déclassés qu'elles 'redéveloppent' afin d'augmenter les loyers perçus, ou simplement les revendre avec une plus-value.

  • Portefeuille spécialisé ou mixte


  • Le portefeuille de propriétés peut être spécialisé (exemple : SFL, une foncière dans les bureaux du quartier central des affaires parisien) ou mixte (exemple : Unibail-Rodamco, qui détient essentiellement des centres commerciaux, mais également des bureaux).

    Certaines sociétés ne sont pas classées parmi les foncières mais présentent cependant beaucoup de caractéristiques communes avec ces dernières, comme les opérateurs de satellites (SES ou Eutelsat) qui louent des répéteurs sur des durées longues à des diffuseurs de contenus - les satellites s'apparentent aux immeubles, et les diffuseurs de contenus aux locataires.

  • Prévisibilité des cash-flows


  • L'atout d'une foncière est la récurrence et la prévisibilité de ses cash-flows. Les baux concédés aux locataires couvrent généralement des périodes longues (en moyenne, au moins six ans pour les bureaux, et neuf ans pour les commerces).

    Les loyers sont peu ou prou indexés à l'inflation, ainsi bien sûr qu'au chiffre d'affaires des exploitants dans le cadre des centres commerciaux.

    Cette récurrence permet aux foncières d'aisément recourir à l'endettement pour développer leur patrimoine.
    Le secret de la croissance rentable repose alors sur l'acquisition de biens rapportant plus que le coût de la dette et les frais de structure.

    Un endettement raisonnable ne doit pas 'normalement' dépasser 50% de la valeur du patrimoine d'une foncière.

    Il est assez aisé d'anticiper les résultats à quelques années d'horizon si la communication sur l'état locatif est intègre et détaillée. A ce titre, avant d'investir, il est recommandé d'évaluer la solvabilité et les perspectives des locataires (a fortiori pour les foncières plus petites et/ou spécialisées).

    Personne ne voudrait se retrouver propriétaire d'une foncière dont le parc est subitement déserté, par exemple à la suite de la faillite d'une grande enseigne qui l'occupait...

  • Pas d'impôt sur les bénéfices


  • Particularité du genre : ces sociétés ne payent pas d'impôt sur les bénéfices, avec évidemment quelques restrictions.
    Par exemple, aux Etats-Unis, un REIT doit distribuer plus de 90% de ses profits via un dividende. Au Canada, c'est 100%.

    Elles sont donc souvent prisées des investisseurs en quête d'une rente et/ou d'un complément de revenu régulier et relativement 'sûr'.

    Dans la mesure où l'essentiel des rentrées d'argent sont redistribuées aux actionnaires, les foncières se caractérisent par un endettement élevé, couvert par les biens immobiliers en guise de collatéral, et de fréquentes augmentations de capital (pour financer les nouvelles acquisitions).

    Si l'argent levé est mal utilisé, la dilution qui s'ensuit mécaniquement sera très préjudiciable aux actionnaires historiques

  • Une analyse particulière


  • Les foncières sont des entreprises particulières à analyser. La présentation 'classique' des bilans et comptes de résultats masque la capacité bénéficiaire réelle, la faute aux amortissements comptables très importants, aux cessions d'actifs plus ou moins exceptionnelles, et aux ajustements de la 'juste valeur' (évaluée par expertise) des actifs.

    Les amortissements, on le sait, sont passés en fin d'exercice pour traduire la perte de valeur (théorique) d'une immobilisation. Ils permettent ainsi d'étaler le coût d'une immobilisation sur sa durée d'utilisation (par exemple 20 ou 50 ans dans le cas d'une propriété immobilière).

    En réalité, s'il y a effectivement de régulières et nécessaires dépenses pour maintenir les propriétés en l'état, elles sont généralement très inférieures aux amortissements.

    Le bénéfice présenté sur le compte de résultat n'est donc pas représentatif des profits cash réalisés par une foncière. Et encore moins de ses profits récurrents si on tient compte des gains (ou pertes) dits exceptionnels (liés à la vente d'immeubles) !

    C'est pourquoi les analystes s'attardent plutôt sur les FFO ('funds from operations') qui corrigent ces manipulations comptables et reflètent mieux la réalité des cash-flows perçus.

    L'indicateur dit AFFO ('adjusted funds from operations') retranche le capex de maintenance (investissements requis pour maintenir les acquisitions à niveau, cf. modules 8 à 10 de la formation de l'IF) nécessaire pour garder le patrimoine en bon état de location.

    C'est une approximation fiable du free cash-flow (ou profit cash). Le montant du dividende doit être rapporté à ce dernier si l'on veut s'assurer de la pérennité du versement.

  • S'assurer de la qualité des cash-flows


  • Comment faire de bonnes affaires dans le secteur des foncières cotées ?
    Après s'être assuré de la qualité des cash-flows, en les achetant à un prix significativement moindre que leur valeur d'actif net réévalué ('ANR'), c'est-à-dire la valeur estimée par expert de leur patrimoine net.

    Attention, l'ANR est très sensible à l'environnement de taux d'intérêts : avec des taux d'emprunt sur quinze ans à 2%, acheter des biens à un taux de capitalisation (ratio loyer/prix d'achat) de 5% fait sens.

    Cependant, avec des taux à 6% (leur moyenne historique), l'intérêt de l'opération... s'évapore complètement ! A ce sujet, voir l'article Arbitrage 101.

    Le taux de capitalisation retenu est aussi le reflet du risque perçu d'un actif. Si le risque locatif et les frais à prévoir pour ne pas laisser les actifs péricliter sont élevés, ils commanderont (logiquement) une rentabilité plus élevée.

  • L'importance de l'environnement macro-économique


  • L'actif net réévalué n'évolue pas linéairement puisqu'il dépend du taux de capitalisation, qui dépend lui-même de l'environnement macro-économique.
    Il reflète cependant (sauf circonstances exceptionnelles) l'efficacité opérationnelle et le talent en allocation de capital de l'équipe aux commandes.

    On recherchera un management capable de réduire les coûts de fonctionnement, de profiter d'un engouement sur certains types d'actifs pour les vendre, et du délaissement d'autres actifs pour y investir (si un potentiel de redéveloppement crédible est identifié), de racheter ses actions quand elles cotent significativement sous leur ANR, ou au contraire d'en émettre lorsqu'elles cotent au-dessus pour acheter des immeubles.

    L'assurance-vie débute 2016 en faisant le plein

    En janvier, les cotisations (ou dépôts) ont atteint 11,7 milliards, contre 11,3 milliards à la même période l'an dernier. Les prestations (ou retraits) se sont élevées à 9 milliards, contre 8,8 milliards en janvier 2015.



    L'assurance-vie a enregistré en janvier un nouveau mois de collecte nette positive, faisant ainsi le plein depuis plus de deux ans, les dépôts des épargnants dépassant les retraits de 2,7 milliards d'euros, selon une estimation provisoire publiée jeudi 25 février par l'Association française de l'assurance (Afa). C'est 200 de millions d'euros de plus que la somme récoltée à la même époque l'an passé.

    Dans le détail, en janvier, les cotisations (ou dépôts) ont atteint 11,7 milliards, contre 11,3 milliards à la même période l'an dernier. Les prestations (ou retraits) se sont élevées à 9 milliards, contre 8,8 milliards en janvier 2015.

    Attrait pour les supports plus rémunérateurs

    Les versements sur les supports unités de compte représentent 2,3 milliards d'euros, soit 19 % des cotisations, précise l'Afa. À capital non garanti, ces derniers sont potentiellement plus rémunérateurs. En 2015, le rendement moyen des supports unités de comptes était en effet de 4,1% contre 2,3% , net de frais de gestion, pour l'assurance-vie, selon la Fédération française des sociétés d'assurances.

    !!! Très loin devant le livret A, dont le taux a été maintenu le 1er février à 0,75%, dérogeant ainsi à la formule de calcule qui conduit à un taux de 0,5%. !!!

    Au total, 1.578,9 milliards d'euros étaient déposés sur des contrats d'assurance-vie en France fin janvier 2016, contre 356,1 milliards d'euros d'encours du livret A et du LDD