mercredi 8 novembre 2017

Location meublée : une solution pour optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers

Vous souhaitez investir en immobilier pour payer moins d’impôt ? C’est possible, à condition d’accepter de perdre de l’argent. Vous souhaitez investir en immobilier sans perdre d’argent ? Pensez d’abord à la rentabilité, puis à l’optimisation fiscale.

Cet article a pour but de vous faire comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale, puis de vous proposer une solution d’investissement vous permettant d’optimiser fiscalement vos revenus locatifs.


L’immobilier et le leurre de la défiscalisation

Une des clés de la réussite d’un investissement immobilier est de comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale. La défiscalisation concerne les mesures légales que vous prendrez pour diminuer votre imposition sur le revenu. L’optimisation fiscale concerne les dispositions que vous prendrez pour réduire au minimum votre charge fiscale sur l’ensemble de vos revenus. Pour vous permettre de comprendre l’impact de ces deux options, sur un investissement immobilier, je vous propose de découvrir deux cas pratiques.

La location meublée : doper ses revenus locatifs et optimiser leur fiscalité

À condition d’acquérir un appartement dans une zone touristique, qui réponde aux besoins de la clientèle ciblée, la location en meublé vous rapportera en moyenne 15% de plus que la location d’un appartement sans mobilier. «Oui mais je vais encore augmenter mon imposition sur le revenu», répond souvent l'investisseur.
En effet, dans le cadre du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vos revenus locatifs seront imposés au même titre que vos revenus du travail et pourront venir augmenter l’imposition finale.
Toutefois, certains dispositifs liés au caractère commercial de ces locations vous permettent de diminuer le montant à déclarer de ces revenus locatifs, vous permettant ainsi d’en limiter leur imposition.
Tout d’abord, calculez l’intégralité des charges qui vous incombent et qui ne sont pas récupérables auprès du locataire (intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière hors TEOM, frais de gestion et d’assurance...).
Si ce montant est inférieur à 30% de vos revenus locatifs, optez pour le régime micro BIC. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus locatifs un forfait de 30% desdits revenus, au titre des charges immobilières.
Si ce montant est supérieur, vous avez tout intérêt à déclarer vos revenus locatifs au régime réel.
Autre avantage du régime réel : en plus de la déduction de vos charges, vous aurez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs, un montant correspondant à l’usure de votre bien immobilier : c’est le principe de l’amortissement. Ce montant se calcule selon un tableau fourni par le Trésor Public.
En ajoutant déduction des charges et amortissement, vous aurez la possibilité de limiter l’imposition de vos revenus locatifs, voire de la supprimer dans certains cas.

Cession de la résidence principale et exonération de la plus-value : le Fisc et le juge de l’impôt veillent : ne vous faites pas piéger !

On rappelle qu’en application de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts, les contribuables sont exonérés de plus-values immobilières sur la cession de leur résidence principale, dès lors que la cession porte sur un immeuble, une partie d’immeuble ou de droits relatifs à cet immeuble qui constitue effectivement « la résidence principale du cédant au jour de la cession ».


Eclairage du Fisc sur cet article 150-U-II-1° du CGI
L’administration fiscale commentant les termes de l’article 150-U-II-1° du CGI, souligne dans sa base BOFIP-Impôt « Sont considérés comme résidences principales, au sens de l’article 150 U, II-1° du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. (…) La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.
Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 40).
Pour apprécier le lieu de résidence principale effectif à la date de la cession ayant donné lieu à la plus-value dont il est revendiqué l’exonération à l’impôt sur le revenu, le Fisc recherche particulièrement :
  • à partir de la taxe d’habitation, l’adresse de l’immeuble ayant bénéficié d’abattements réservés aux seules résidences principales;
  • l’adresse de l’immeuble pour lequel le contribuable a obtenu un crédit-d’impôt pour des dépenses environnementales propres à son habitation principale ;
  • les consommations effectives d’électricité ou de gaz, d’eau, de téléphone, à l’adresse de l’immeuble cédé et à l’origine de la plus-value litigieuse. Pour ce faire, il peut obtenir ces renseignements en exerçant son droit de communication auprès des organismes collecteurs ;
  • le réacheminement du courrier postal, rejetant systématiquement les certificats de réexpédition temporaires qui ne couvrent même pas la période considérée ;
et en règle générale, le service des impôts se fonde sur tous autres moyens tirés en particulier de la déclaration de revenus, et sur un « faisceau d’indices » pour motiver son refus de considérer le bien immobilier comme ayant constitué, à la date de sa cession, la résidence principale du contribuable.
Le Fisc est suivi par le juge de l'impôt
Les juges considèrent en effet qu’il appartient au contribuable d’apporter la preuve que l’administration aurait méconnu les dispositions de l’article 150 U-II-1° du Code précité en décidant de l’assujettir à l’impôt de plus-value.
Tant en première instance, le tribunal administratif, qu’en appel (Cour administrative d’appel), les juges administratifs font une stricte application de ces principes, et ils ont ainsi récemment rendu une nouvelle décision concernant l’exonération de la plus-value immobilière de cession de la « résidence principale », confirmant la nécessité pour le contribuable qui veut se prévaloir des dispositions de cet article 150 U-II-1° déjà cité, de se constituer des preuves solides du caractère de « résidence principale » du bien vendu à la date où il l’a été, c’est-à-dire qu’il était bien occupé de manière effective et habituelle à cette même date.