mercredi 20 septembre 2017

Immobilier locatif : quel est le profil type du propriétaire ?

Plus de 40 ans, en couple avec des revenus confortables (73.200 euros pour le ménage), l'investisseur locatif français a un profil bien particulier. Ses motivations diffèrent s'il investit dans le neuf ou dans l'ancien.


L'immobilier reste l'investissement préféré des Français. L'immobilier apparaît en effet comme la solution privilégiée par 70% des Français s'ils avaient une somme d'argent à investir, loin devant l'assurance vie (15%) et l'épargne réglementée (8%).
Par conséquent, le marché de l'investissement locatif se porte très bien : il devrait représenter 16,3% des logements construits en 2017, contre 11,6% en 2014. Toutefois, de l'envie d'investir à l'acte, il y a un peu plus qu'un pas. Reste à savoir qui le franchit...
Premier constat : l'investisseur locatif est plutôt fortuné. En effet, le revenu annuel médian du ménage des investisseurs s'élève à 73.200 euros par an. Ce revenu a crû de 10% depuis 2010. En Ile-de-France, le revenu médian grimpe jusqu'à 77.360 euros. A titre de comparaison, le revenu annuel médian  sur l'ensemble du pays est de 20.300 euros par ménage, selon les dernières statistiques disponibles de l'INSEE (2015).
Près des trois-quart des investisseurs locatifs (73%) vivent en couple, si on additionne les mariés (56%), les pacsés (11%) et les unions libres (6%). Les 27% restants sont donc répartis entre les célibataires (18%) et les divorcés/séparés/veufs (9%). L'investissement locatif est réalisé en moyenne à l'âge de 45 ans. Ce qui donne une répartition par tranche d'âge ou les plus de 40 ans représentent les deux tiers des investisseurs locatifs particuliers (33% de + de 50 ans).
Neuf ou ancien : des investisseurs aux motivations bien différentes
Ses motivations d'achat sont totalement différentes selon que l'investisseur opte pour le neuf ou pour l'ancien. Dans le neuf, la grande majorité des acheteurs (65%) sont, sans surprise, intéressés avant tout par la fiscalité avantageuse. Par exemple, un dispositif tel que le Loi Pinel permet de défiscaliser jusqu'à 21% de son investissement grâce aux réductions d'impôt. Dans l'ancien, c'est le "désir de se constituer un patrimoine" qui prime (61% des répondants), juste devant le souhait de "disposer plus tard d'un revenu complémentaire à la retraite" (56%).
La différence entre neuf et ancien est aussi très marquée au niveau géographique : les investisseurs dans le neuf achètent à 56% dans un autre département ou une autre région alors que 66% des investisseurs dans l'ancien choisissent un bien immobilier à proximité de leur domicile.

Cession de la résidence principale et exonération de la plus-value : le Fisc et le juge de l’impôt veillent : ne vous faites pas piéger !

On rappelle qu’en application de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts, les contribuables sont exonérés de plus-values immobilières sur la cession de leur résidence principale, dès lors que la cession porte sur un immeuble, une partie d’immeuble ou de droits relatifs à cet immeuble qui constitue effectivement la résidence principale du cédant au jour de la cession.


Eclairage du Fisc sur cet article 150-U-II-1° du CGI
L’administration fiscale commentant les termes de l’article 150-U-II-1° du CGI, souligne dans sa base BOFIP-Impôt « Sont considérés comme résidences principales, au sens de l’article 150 U, II-1° du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. (…) La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.
Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 40).

Ce à quoi veille particulièrement le Fisc
Pour apprécier le lieu de résidence principale effectif à la date de la cession ayant donné lieu à la plus-value dont il est revendiqué l’exonération à l’impôt sur le revenu, le Fisc recherche particulièrement :
  • à partir de la taxe d’habitation, l’adresse de l’immeuble ayant bénéficié d’abattements réservés aux seules résidences principales;
  • l’adresse de l’immeuble pour lequel le contribuable a obtenu un crédit-d’impôt pour des dépenses environnementales propres à son habitation principale ;
  • les consommations effectives d’électricité ou de gaz, d’eau, de téléphone, à l’adresse de l’immeuble cédé et à l’origine de la plus-value litigieuse. Pour ce faire, il peut obtenir ces renseignements en exerçant son droit de communication auprès des organismes collecteurs ;
  • le réacheminement du courrier postal, rejetant systématiquement les certificats de réexpédition temporaires qui ne couvrent même pas la période considérée ;
et en règle générale, le service des impôts se fonde sur tous autres moyens tirés en particulier de la déclaration de revenus, et sur un « faisceau d’indices » pour motiver son refus de considérer le bien immobilier comme ayant constitué, à la date de sa cession, la résidence principale du contribuable.
Le Fisc est suivi par le juge de l’impôt
Les juges considèrent en effet qu’il appartient au contribuable d’apporter la preuve que l’administration aurait méconnu les dispositions de l’article 150 U-II-1° du Code précité en décidant de l’assujettir à l’impôt de plus-value.
Tant en première instance, le tribunal administratif, qu’en appel (Cour administrative d’appel), les juges administratifs font une stricte application de ces principes, et ils ont ainsi récemment rendu une nouvelle décision concernant l’exonération de la plus-value immobilière de cession de la « résidence principale », confirmant la nécessité pour le contribuable qui veut se prévaloir des dispositions de cet article 150 U-II-1° déjà cité, de se constituer des preuves solides du caractère de « résidence principale » du bien vendu à la date où il l’a été, c’est-à-dire qu’il était bien occupé de manière effective et habituelle à cette même date (En ce sens : Arrêt de la CAA de NANCY du 2 février 2017, 15NC00860).


lundi 18 septembre 2017

Comprendre la relation entre les taux d’intérêt et l’inflation

L’inflation et les taux d’intérêt sont des concepts macro-économiques liés. Les taux d’intérêt sont généralement guidés par les Banques Centrales en fonction de leurs statuts. La stabilité des prix (inflation) est généralement un objectif de la plupart des Banques Centrales dans le but d’assurer une qualité de vie à leurs populations (pouvoir d’achat constant).


Relation entre l’inflation et les taux d’intérêt

De façon générale, plus les taux d’intérêt sont faibles et plus les agents économiques à besoin de financement (particuliers et entreprises) sont capables d’emprunter de l’argent car il est moins cher.
Ainsi, ces agents ont davantage d’argent à dépenser pour leurs projets personnels ou professionnels, ce qui augmente les dépenses de consommations et les investissements, entraînant généralement une augmentation de la croissance et de l’inflation.
Avec des taux d’intérêt plus forts, les consommateurs ont tendance à épargner davantage pour profiter de rémunérations plus importantes et leurs revenus disponibles sont donc plus faibles. Avec moins de dépenses, l’économie a tendance à ralentir et l’inflation à diminuer.

Le rôle d’une Banque Centrale

Une Banque Centrale est l’entité monétaire suprême qui cherche à influencer la conjoncture économique grâce à sa politique monétaire. Il existe de nombreux outils qu’une Banque Centrale peut utiliser pour faire varier le coût et la disponibilité de l’argent dans une économie : ratio de réserve minimum, opérations d’open-market, taux de change et, certainement l’un des plus importants : les taux d’intérêt.
En modulant les taux d’intérêt la Banque Centrale d’un pays fait varier la masse monétaire, c’est-à-dire la quantité de monnaie disponible dans l’économie et facilement convertible, ce qui joue sur le niveau général des prix, donc sur l’inflation. D’après l’INSEE, « l’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix ». Elle est généralement mesurée par l’IPC ou Indice des Prix à la Consommation. Il s’agit d’un indice qui « permet d’estimer, entre deux périodes données, la variation moyenne des prix des produits consommés par les ménages ».
Un changement dans les taux d’intérêt directeurs sera reflété dans les autres taux d’intérêt facturés par les banques pour les prêts (prêts étudiants, prêts automobiles, prêts commerciaux…), ce qui aura une incidence sur l’argent dépensé par les particuliers et les entreprises. Les habitudes de consommation et d’investissement seront dont modifiées, ce qui change également le niveau des prix.

Importance de l’inflation et des taux d’intérêt sur les devises

Comme nous l’avons dit les banques centrales ont la tâche de contrôler la masse monétaire et de maintenir la stabilité économique des pays représenté. Les décisions de politique monétaire de ces banques centrales influencent directement les devises en faisant fluctuer le coût et la disponibilité de l’argent dans une économie par des taux d’intérêt plus faibles ou plus élevés.
Ainsi, si l’objectif d’inflation des Banques Centrales est respecté, alors les taux d’intérêt augmenteront ce qui aura tendance à attirer les investisseurs étrangers. La demande pour cette devise sera donc plus forte ce qui va renforcer cette devise par rapport aux autres devises.
Les anticipations des investisseurs quant à la politique monétaire future d’un pays fait également fortement bouger les devises. Les traders sur le marché du FOREX ont constamment un œil sur le calendrier économique en particulier lorsqu’il y a des réunions de Banques Centrales pendant lesquelles d’importantes décisions peuvent être prises.
Cependant, chaque discours des membres d’une Banque Centrale est analysé pour déceler des informations sur de possibles actions futures. Les Banques Centrales veulent éviter toute panique et volatilité accrue sur les marchés alors elles doivent communiquer de façon claire et précise sur leurs actions et leur calendrier. On ne voudrait pas revivre un nouveau tsunami du Franc Suisse qui s’est produit lorsque la Banque Nationale Suisse à abandonner son cours plancher face à l’euro…