lundi 19 mars 2018

Loi Malraux : la réduction d’impôt récemment étendue et aménagée

Les opérations dites « loi Malraux » jusqu’alors
Les particuliers investissant dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains, soit directement, soit par la souscription de parts dans des SCPI dont l’objet est la restauration immobilière dans ces mêmes conditions, bénéficient d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location, et qu’ils sont loués  au moins pendant 9 ans (article 199 tervicies du Code général des impôts).
La réduction d’impôt s’applique aux dépenses portant sur des immeubles situés dans :
  • des secteurs sauvegardés (article L 313-1 I du Code de l’urbanisme), des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP ; code patr. ancien : articles L 642-1 à L 642-7) et des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
  • des quartiers anciens dégradés (QAD) et dans certains quartiers du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
La restauration peut concerner un immeuble affecté à l’habitation, comme un immeuble à usage professionnel, sous réserve pour ce dernier qu’il n’ait pas été à l’origine destiné à l’habitation.
Quelles sont les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt « Malraux »
  • les charges suivantes : dépenses de réparation et d’entretien ; dépenses d’amélioration ; frais de gestion ; primes d’assurance ; les impositions ; les provisions pour dépenses de travaux de copropriété ;
  • les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
  • les travaux autorisés ou imposés par l’autorité publique ;
  • les souscriptions de parts de SCPI dont 65% au moins servent exclusivement à financer les dépenses mentionnées ci-avant, et 30% au moins servent à financer l’acquisition d’immeubles tels que définis précédemment.
Ces dépenses ouvraient droit à réduction, compte tenu d’un plafonnement annuel de 100 000 €.
Les modifications apportées par la loi « LCAP » du 7 juillet 2016
L’article 75 de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP) a transformé les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP, éligibles à la réduction d’impôt, en sites patrimoniaux remarquables (SPR). Ceux-ci ont vocation à être couverts par deux types de documents d’urbanisme, ayant le caractère de servitude :
  • les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
  • les plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
L’article 40 de la Loi de finances rectificative (LFR) pour 2016 a adapté le champ d’application géographique de la réduction d’impôt « Malraux » pour tenir compte de la création des SPR et maintenir une différenciation de taux au sein des SPR, sur le modèle du dispositif actuel.
En effet, les modifications du champ d’application de la réduction d’impôt « Malraux » s’appliquent aux dépenses de restauration immobilière complètes réalisées sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux a été déposée à compter du 9 juillet 2016 (date d’entrée en vigueur de la loi LCAP et de création des SPR), ainsi qu’aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont la date de clôture est intervenue à compter de cette même date.
De plus, la LFR pour 2016 apporte plus de souplesse dans l’accomplissement des travaux de restauration, par l’application d’un plafond de dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt, pluriannuel et non plus annuel. Ainsi,  le plafond de 400 000 € de dépenses retenu dans la base de la réduction d’impôt sera apprécié sur une période pluriannuelle globale de quatre années et non plus dans la limite de 100 000 € par an pendant quatre ans, les contribuables pouvant dès lors reporter pendant trois ans la fraction de la réduction d’impôt qui n’aurait pas pu s’imputer au titre d’une année d’imposition, faute d’un impôt suffisant.
En outre, la LFR pour 2016 fait sauter le « verrou » de la situation d’origine de l’immeuble, en  ouvrant le bénéfice de la réduction d’impôt à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas à l’origine, tels que les bureaux transformés en logements. Cette condition antérieure, tenant à l’affectation d’origine du local par rapport à sa destination après travaux, pouvait être préjudiciable à la restauration de certains immeubles, et de nature à priver d’incitation fiscale la réalisation de nouveaux logements dont l’offre fait défaut.
Entrée en vigueur de ces modifications
Elles s’appliquent aux dépenses de restauration immobilière effectuées sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux) a été déposée à compter du 1er janvier 2017, ainsi qu’aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont la date de clôture est intervenue à compter de cette même date.
L’administration fiscale a commenté dans sa base Bofip-Impôt du 5 septembre 2017,  l’article 40 de la LFR pour 2016 qui a aménagé la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tervicies du CGI réduction d’impôt « Malraux ».
Source : Actufinance

Augmentation des seuils du régime micro-BIC : Avantages & Inconvénients ?

Considérée comme moins contraignante et plus rentable que la location nue classique, la location meublée a « la cote ». Fiscalement en effet, le régime s’appliquant aux revenus issus de la location diffère selon le type de location pratiqué: les loyers perçus dans le cadre de la location meublée doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que ceux de la location vide constituent  des revenus fonciers.



Dans les deux cas, le choix existe entre le régime réel ou le régime simplifié, celui du micro-BIC ou du micro-foncier.

« Micro-BIC » : nouveaux seuils pour 2018

À partir de l’an prochain, de nouvelles dispositions devraient s’appliquer, l’article 10 du projet de loi de Finances pour 2018 prévoyant en effet d’augmenter sensiblement les plafonds de chiffre d’affaires ou de recettes du régime simplifié "micro-BIC" , le but annoncé par le gouvernement étant de simplifier la vie des entrepreneurs ( artisans, commerçants ou professions libérales).

Ainsi, pour les loueurs en meublés, le seuil passerait ainsi de 33 200 euros à 70 000 euros par an pour les locations meublées hors locations saisonnières classées et de 82 800 euros à 170 000 euros par an pour les locations meublées saisonnières classées.
Pas de déduction de charges « réelles »
Le micro-BIC s’applique automatiquement tant que le montant des loyers bruts perçus ne dépasse pas le seuil de 33 100 euros annuel actuellement, en 2017. 
Le bénéfice imposable, déterminé après un abattement de 50%, soit 16 550 euros de loyers au plafond, est imposé à l’impôt sur le revenu. De plus, si les loyers sont inférieurs à 23 000 euros, s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux , CSG, (passant à 17,2% l’an prochain sous réserve du vote du projet de loi de Finances) calculés sur le montant des loyers après abattement.
Le défaut du « micro BIC » est de ne pas pouvoir déduire les charges « réelles », en contrepartie d’absence d’obligations comptables et déclaratives, autres que de reporter tout simplement le montant du chiffre d’affaires sur la ligne ad hoc de la déclaration annuelle de revenus n° 2042 C Pro.
« régime réel » : plus intéressant…
Les nouveaux seuils annoncés inciteront ils  les bailleurs à opter pour le régime « micro-BIC » ?
Rien n’est moins sûr, et en tout cas pas plus que, dans un tout autre « registre », le petit épargnant n’est incité par exemple à déposer plus de liquidités sur un Livret A ou autre formule du même genre, au seul prétexte qu’on a doublé leur plafonds de placement, dès lors que la rémunération, elle, reste inchangée ! Or si le « micro-BIC » est incontestablement plus simple et pratique, le » régime réel » lui,  est de loin bien plus intéressant fiscalement !
En effet, il  permet d’amortir la valeur d’un bien (hors terrain), de comptabiliser les intérêts d’emprunt le cas échéant, ainsi que les frais et charges (assurances, frais d’agence, etc.) des loyers perçus sur 10 ans, soit souvent une « note fiscale moindre »,  tout en conservant la trésorerie des loyers perçus.
Le « régime réel » possède bien d’autres avantages, par rapport au « micro-BIC » : ceux :
  • de bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité, ainsi que d’autres réductions d’impôt spécifiques ;
  • d’allègements d’impôt sur les bénéfices en faveur des entreprises nouvelles ;
  • de la possibilité d’imputer sur le revenu global, les déficits d’exploitation constatés ;
  • de pratiquer un amortissement dégressif sur les biens affectés à l’exploitation
En revanche, les démarches administratives nécessaires, fiscales et comptables, sont bien plus contraignantes et nécessitent le recours à un comptable.
Source : Actufinance