lundi 17 octobre 2011

La loi de finances rectificative n°2011-1117 du 19 septembre 2011 a modifié les règles relatives à la fiscalité des plus-values immobilières.

Certaines dispositions ne s'appliqueront qu'à partir du 1er février 2012, notamment la modification de l'abattement pour durée de détention.Les informations contenues sur cette page ont été actualisées et seront de nouveau modifiées à cette date.


Principe           
Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value.                 
La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations.


Opérations concernées
La fiscalité des plus-values immobilières s'applique aux cessions à titre onéreux suivantes :
  • vente d'un bien immobilier, bâti ou non (appartement, maison, terrain),
  • vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple),
  • vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • échange de biens, partage ou apport en société.
Calcul de la plus-value           

Prix de vente

Le prix de vente (ou cession) est le prix indiqué dans l'acte.

Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente).

Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires).
Prix d'acquisition

L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition :
  • en cas d'acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.
  • en cas d'acquisition par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation.

Le prix d'acquisition est augmenté des frais suivants :
  • frais d'acquisition (par exemple honoraires de notaire, frais de timbre...), retenus pour leur montant réel et justifié.
    En cas d'acquisition à titre onéreux, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.

  • dépenses de travaux
    Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
    Il doit s'agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées.
    Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après l'avoir acheté, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.
  • frais de voirie, réseaux et distribution
Ces frais s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain).

Abattement pour durée de détention
La plus-value est réduite d'un abattement de 10 % par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti) au-delà de la 5ème.
Exemple : si vous vendez un immeuble le 1er mars 2011, il est exonéré d'impôt si vous l'avez acquis avant le 1er mars 1996.

Attention : à partir du 1er février 2012, l'abattement pour durée de détention est abaissé et devient progressif. Il est appliqué rétroactivement à partir du 25 août 2011 en cas d'apport en société de biens immobiliers.
En cas des moins-value
Si, lors d'une opération immobilière, vous réalisez une moins-value (c'est à dire une perte), il n'est pas possible de la déduire de votre revenu global ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.


Exonérations


Les plus-values réalisées dans les situations suivantes ne sont pas imposables.

Résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt, ainsi que ses dépendances (garages, aires de stationnement, cours..).
Vente ne dépassant pas 15.000 €

Toute vente dont le montant ne dépasse pas 15.000 €est exonérée d'impôt.
En cas de vente d'un bien détenu en indivision, ce plafond s'applique sur chaque quote-part indivise.
Retraités ou invalides de condition modeste
Si vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie), vos plus-values immobilières sont exonérées d'impôt à la double condition suivante :
  • ne pas être soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente,
  • le revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant celle de la vente doit être inférieur à un certain montant (pour une vente en 2011, votre revenu fiscal de référence de 2009 doit être inférieur à 9.876 €pour la 1ère part de quotient familial, majorée de 2.637 €pour chaque demi-part supplémentaire).         


Autres cas d'exonérations
Une exonération d'impôt s'applique également dans les situations suivantes :
  • en cas d'expropriation (assimilée à une vente) pour cause d'utilité publique, l'indemnité perçue est exonérée sous réserve d'être réemployée à hauteur de 90 % dans les 12 mois,
  • en de revente d'un bien immobilier sinistré (incendie, inondation,...), l'indemnité d'assurance perçue n'est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value,
  • dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux, la plus-value d'échange réalisée est exonérée,
  • en cas de vente de l'habitation située en France de personnes non-résidentes, sous réserve de remplir certaines conditions,
  • en cas de vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux (ou en cas de vente du bien à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social).

Fiscalité

Calcul de l'impôt
La plus-value est en principe taxée à la date de l'acte notarié constatant la vente.
Le taux d'imposition est de 19% au titre de l'impôt sur le revenu.
La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux.
Déclaration et paiement
En pratique, c'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration (formulaire n°2048-IMM cerfa n°12359*09) et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien vendu.

Principales mesures fiscales du projet de loi de finances pour 2012

Le projet de loi de finances pour 2012, présenté par les ministres de l'Économie et du Budget le 28 septembre 2011, introduit une série de mesures fiscales contribuant au redressement des comptes publics.

En voici une présentation succincte.

  1. Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus Le projet de loi propose l'instauration d'une contribution au taux de 3% sur la base du revenu fiscal de référence, lorsque celui-ci dépasse 500.000 €, ou 1.000.000 € pour un couple. Elle s'appliquerait sur les revenus de 2011, 2012 et 2013.
  2. Niches fiscales Sur les mêmes bases qu'en 2011, une nouvelle réduction homothétique (rabot) serait appliquée sur l'ensemble des niches fiscales, à l'exception des avantages d’incitation à l’emploi (salarié à domicile, frais de garde des jeunes enfants) et du dispositif d’incitation fiscale en faveur du logement social ultramarin.
  3. Impôt sur les sociétés dans les DOM Le dispositif d'abattement d'un tiers sur le résultat imposable des entreprises situées dans les DOM serait supprimé de manière anticipée dès 2012.
  4. Contribution sur les boissons sucrées Les boissons contenant des sucres ajoutés seraient taxées à 3,58€ l'hectolitre au 1er janvier 2012.
  5. Dispositif d'investissement Scellier La réduction d'impôt au titre des investissements locatifs Scellier serait réduite à 14%, avec un avantage fiscal plafonné par zone. Elle serait réservée aux logements présentant un niveau de performance énergétique plus exigeant et étendue aux acquisitions de logements réhabilités.
  6. Location meublée non professionnelle Le taux de réduction d'impôt serait abaissé à 12%. La mesure serait prorogée jusqu'en 2015.
  7. Taxe sur les loyers élevés La location de logements d'une surface inférieure ou égale à 13 m² pourrait être taxée de 10 à 40%, en fonction du niveau de loyer. Un loyer de référence par zone serait fixé par décret.
  8. Aides à l'amélioration de la performance énergétique Le crédit d'impôt développement durable serait réservé aux bouquets de travaux. En revanche, la durée maximale de l'éco-prêt à taux zéro serait portée à 15 ans, au lieu de 10.
  9. Dépenses dans les logements des personnes âgées ou handicapées
    Le crédit d'impôt serait maintenu et prorogé jusqu'en 2014.