Immobilier : défiscalisez avec le dispositif Cosse

Avis aux propriétaires : plus votre loyer sera abordable, moins vous paierez d’impôts. Un nouveau dispositif fiscal permet de bénéficier d’un abattement de 15 à 85 % sur ses revenus locatifs.

Chaque ministre du Logement laisse son patronyme à une niche fiscale. Emmanuelle Cosse ne fera pas exception à la règle. En vigueur à compter du 1er février 2017, ce nouveau dispositif fiscal est conçu pour encourager la location sociale et très sociale. Ainsi, plus le loyer est abordable, plus l'abattement consenti sur les revenus locatifs est important. Valable trois ans, le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu'au 31 décembre 2019.

En pratique, ce régime devrait intéresser essentiellement les bailleurs de logements anciens puisque, dans le neuf, les investisseurs peuvent bénéficier du régime Pinel. Attention, la location Cosse ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable

Comment obtenir l'abattement  ?

Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (Anah). Dans ce document, et après discussion avec le représentant local de l'Anah, le propriétaire s'engage à louer son bien à des ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources et à percevoir un loyer soumis à un plafond défini suivant sa situation géographique.

Deux sortes de conventions peuvent être signées. L'une, sans travaux, engage le propriétaire pour 6 ans, l'autre, avec travaux, pour une durée de 9 ans.

Quel est le montant de la ristourne fiscale  ?

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant (soit les zones A, ABis et B1), la déduction s'élève à : 30 % des revenus locatifs perçus pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « intermédiaire » ; 70 % des revenus locatifs perçus, pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « social ou très social ». C'est le cas, par exemple, à Paris, Montreuil, Pontoise, Bordeaux ou encore Dijon.

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (soit la zone B2), les taux sont fixés à : 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire ; 50 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social. C'est le cas, par exemple, à Besançon, Gap, Dax, Colmar ou encore Poitiers.

Pour connaître la zone de sa commune, rendez-vous sur le site du ministère.

Le nouveau dispositif « louer abordable » porte la déduction fiscale à 85 %, sur l'ensemble du territoire, si le propriétaire décide de louer son logement dans le cadre d'une intermédiation locative. Celle-ci existe sous deux formes :

La première et la location/sous-location. Le propriétaire loue alors son logement à une association agréée par l'Etat qui sous-loue le logement à des ménages en grande précarité. L'association est subventionnée pour couvrir le différentiel de loyer, la vacance, les impayés et les dégradations. Par ailleurs, l'association assure l'accompagnement social des ménages logés et garantit le paiement du loyer conventionné.

La seconde formule est celle du mandant de gestion. Le propriétaire fait alors appel à une Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum) directement entre le locataire et le propriétaire.

Des obligations à respecter

Le propriétaire s'engage à ne pas dépasser le loyer défini dans sa convention avec l'Anah et à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources. Les plafonds de loyers et plafonds de ressources sont fixés par décret et déterminent le niveau de déduction dont peut bénéficier le propriétaire.

Attention, l'Anah peut être amenée à retenir des plafonds inférieurs, selon le bien proposé et le marché du logement observé

Changer de banque : un big bang pour les clients

A partir de lundi, la procédure pour changer de banque sera simplifiée avec la loi Macron. Seul le compte courant sera néanmoins concerné par cette procédure, qui doit encore être rodée.


Top départ pour la loi sur la mobilité bancaire .!

A compter de ce lundi 6 février, les banques françaises devront prendre à leur charge les formalités administratives nécessaires au changement de banque en lieu et place de leurs nouveaux clients. Appelée de leurs voeux par les associations de consommateurs , cette disposition prévue par la loi Macron doit favoriser la concurrence au sein du secteur bancaire, concentré historiquement entre les mains de six grands groupes. La « portabilité du compte bancaire », remis fin 2014 au ministre des Finances, seuls 4,5 % des Français changent de banque chaque année. Un chiffre très en deçà de la norme dans les banques européennes, qui affichent un taux d'attrition de 11 %.

La loi Macron ne concerne que la mobilité des comptes courants, les clients qui ont des ­contrats d'assurance-vie, des comptes titres, des livrets d'épargne réglementés devront prendre en charge leur transfert ou ­fermeture 

Baromètre du crédit immobilier : la hausse des taux se confirme!

La remontée des taux enclenchée fin 2016 se confirme en janvier. Les taux restent cependant attractifs, alors que les banques cherchent toujours à distribuer du crédit.

La hausse se confirme

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Quel que soit le courtier, les taux pratiqués sont globalement en hausse, notamment parce que les banques cherchent à redresser la barre, après une année 2016 au cours de laquelle les taux ont touché un plus bas historique. Les taux annoncés pour janvier sont en moyenne de 1,60 % pour un prêt à 20 ans, contre 1,4 % en décembre avec le même échéancier.

Les meilleurs dossiers à l'abris

Si la tendance est globalement à la hausse, le rythme n'est pas le même selon la qualité des dossiers. Comme le soulignent les courtiers, les meilleurs dossiers sont moins touchés par les hausses. Les écarts de taux peuvent même atteindre jusqu'à 1 % au sein d'une même banque. Les établissements financiers offrent des décotes étudiées au cas par cas sur les excellents dossiers qui affiche des taux à 1,15 % pour les meilleurs dossiers pour un prêt à 20 ans.

Une remontée maîtrisée

Pas de panique pour autant. Car si les taux remontent, aucune forte hausse généralisée n'est à prévoir, rassurent les courtiers. Selon eux, plusieurs éléments, comme les objectifs commerciaux des banques ou la politique de taux bas de la BCE, vont maintenir les taux à des niveaux raisonnables tout au long de l'année 2017. Les banques devraient continuer de mener une politique de taux offensive afin de rester compétitives. Les banques n'ont d'autres choix que de maintenir des taux bas qui plus est pour répondre à leurs objectifs commerciaux de 2017 qui sont aussi élevés qu'en 2016.

La politique monétaire de la BCE devrait également contribuer à limiter la hausse des taux immobiliers. Un temps évoquée, la remontée des taux du banquier central européen ne semble plus d'actualité, et le maintien de sa politique monétaires ultra-accommodante, devrait fortement limiter les hausses. Pas de changement à ce jour de la part de la politique de la BCE qui prête toujours à des taux très bas aux banques ce qui souligne le niveau toujours très attractif des taux pratiqués. Tant que la Banque centrale européenne ne remonte pas ses taux de refinancement proches de zéro et taux de dépôt, toujours négatifs, les banques restent incitées à prêter.

Immobilier : pourquoi emprunter même si vous avez les liquidités

Dans tous les cas de figure, vous avez sans doute intérêt à souscrire un crédit immobilier. Voici pourquoi.

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Les records - que l’on pensait historiques - de mai 2015 ont été battus! Aujourd’hui, les taux des crédits immobiliers sont compris sur des durées supérieures à 10 ans, entre 1 et 2 %, hors assurance. Cette nouvelle baisse permet à ceux qui investissent dans un appartement ou une maison de viser mieux placé ou plus grand. Malgré ces excellentes conditions financières, certains investisseurs immobiliers demeurent réfractaires au crédit. Ils préfèrent acheter comptant ou mobiliser au maximum leurs économies pour limiter le montant de l’emprunt. L’acquéreur d’un appartement de 100 000 € disposant de cette somme n’a pas intérêt à désinvestir son épargne qui lui rapporte 1%, a calculé Empruntis. Il est préférable pour lui d’emprunter au taux de 1,04 % sur 15 ans. S’il conserve son épargne, elle lui rapportera 17 000 € en 15 ans. S’il emprunte, ses mensualités s’élèveront à 8 046 € et son gain, au final, sera de 8954 €. Emprunter est rentable L’immobilier est le seul actif dans lequel on peut investir sans disposer des fonds nécessaires, grâce à l’emprunt. C’est ce que les financiers appellent l’effet de levier du crédit. Celui-ci est particulièrement visible si vous réalisez un investissement locatif. Aujourd’hui, compte tenu du niveau actuel des taux, vous pouvez emprunter entre 1 et 2 % pour réaliser un bien qui, loué, vous rapportera entre 3 et 6 %. Si vous disposez de tout ou partie des fonds nécessaires à votre acquisition immobilière, mieux vaut emprunter. Et ce, même s’il ne sont placés sur un produit ne rapportant que 1 %. Le patrimoine est protégé Contrairement à ce que certains pensent, recourir à l’emprunt va sécuriser votre opération immobilière. «C’est même le premier élément qui plaide en faveur du crédit», assure Cécile Roquelaure chez Empruntis.com. En effet, en cas de décès de l’emprunteur, c’est la banque qui assumera le paiement des mensualités grâce à l’assurance. Les héritiers recevront alors un bien immobilier entièrement payé. Dans l’hypothèse où le défunt disposait des fonds nécessaires pour cet investissement mais avait préféré les placer et emprunter, ils percevront, en plus, la somme antérieurement placée. Un avantage fiscal pour les investisseurs Emprunter peut aussi être intéressant sur le plan fiscal. Si vous réalisez un investissement locatif, l’achat à crédit va vous permettre de minorer l’impact des loyers sur le montant de votre impôt sur le revenu. En effet, la fiscalité des revenus fonciers n’est guère favorable puisqu’ils sont imposés à votre taux marginal d’imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %. Le fisc vous autorise à déduire de vos loyers les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien. Ce qui a un impact non négligeable (voir tableau) sur le montant de vos impôts

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales vous permettent d’investir via des dispositifs offrant des réductions d’impôts (Pinel, Malraux, Déficit Foncier). Avec un avantage de taille : la possibilité de calibrer votre avantage fiscal à l’euro près.

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Réduire vos impôts grâce aux SCPI fiscales est possible. Ces dernières étant transparentes fiscalement, vous pouvez bénéficier des mêmes avantages que certaines niches fiscales (Pinel, Malraux) ou dispositifs de droit commun (déficit foncier) qu’un investisseur en direct. Et, avec un avantage de taille: la possibilité de calibrer votre réduction d’impôt à l’euro près. Le montant investi n’a pas de conséquences sur la qualité du patrimoine acquis. Réaliser une belle opération avec les dispositifs Malraux ou Duflot pour 30.000 euros est impensable en direct. C’est possible par le biais d’une SCPI. Plusieurs sociétés de gestion se sont spécialisées sur ce crénea SCPI Duflot ou Pinel pour défiscaliser sur la durée Les SCPI investissant dans l’immobilier sous le régime Pinel bénéficient comme les investisseurs en direct d’une réduction d’impôt échelonnée en fonction de la durée de détention. Le dispositif permet de choisir entre plusieurs durées d'investissement (6, 9 ou 12 ans) avec une réduction d'impôt sur le montant de l’investissement de 12%, 18% ou 21%. De plus, la base de la réduction d’impôt pour les investisseurs est désormais de 100% du montant de la souscription réalisée (contre 95% dans le cadre du dispositif Duflot). Les rendements envisagés (hors avantage fiscal) devraient atteindre comme pour le Duflot entre 2 et 2,5%. Alors que le dispositif Pinel offre la possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant, ce ne sera bien sûr pas le cas pour les biens achetés par le biais des SCPI. Pour rappel le dispositif Pinel s’applique aux logements situés dans des zones en forte tension locative. Il s’adresse à des locataires sous conditions de ressources avec des loyers plafonnés selon les zones. Un rendement hors avantage fiscal autour de 2,5%. SCPI de déficit foncier pour les gros revenus Le mécanisme de déficit foncier permet aux contribuables avec des revenus fonciers de baisser fortement leur imposition. La condition? Opter pour le régime du réel qui permet de déduire l’ensemble des charges (travaux, entretien, cout du crédit, assurance…) de ses revenus imposables. La souscription de parts de SCPI, dites de déficit, suit ce même principe. Vous confiez à une société de gestion le soin d’acquérir des immeubles à réhabiliter. La part des travaux imputables (généralement autour de 50% du montant investi) pendant les trois premières années vous permet de calibrer à l’euro près la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Ce mécanisme reste toutefois à réserver aux tranches marginales d’imposition (à partir de 30% de TMI, hors cotisations sociales pour les revenus fonciers). En effet, plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le revenu à effacer est important. La durée totale d’immobilisation peut osciller entre 16 et 18 ans, avant la dissolution du patrimoine et la revente des immeubles par la SCPI. SCPI Malraux pour une réduction d’impôt «one shot» L’avantage fiscal Malraux a été créé pour favoriser la réhabilitation de bâtiments situés dans des zones protégées. Ce dispositif permet de bénéficier d’une forte réduction d’impôt (entre 17 et 19% du total de l’opération) et n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales depuis 2011. Une fois les bâtiments réhabilités, la société de gestion s’engage à une distribution de revenus situés autour de 2,5%. A la revente au terme de la durée de vie de la SCPI, autour de 15 ans (durée des travaux, neuf ans de détention contraints et le délai de vente du patrimoine) les travaux réalisés sur un patrimoine de qualité peuvent être générateurs de plus-value.

Les avantages de la pierre papier

L’investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) séduit de plus en plus les épargnants. Du fait d’un rendement proche des 5% et un risque mesuré.

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Les SCPI (société civile de placement immobilier) ont pour objectif d’investir pour le compte d’épargnants dans de l’immobilier commercial ou résidentiel. En achetant des parts de SCPI, on peut ainsi investir sur des segments auxquels on n’a généralement pas accès: mètres carrés de bureaux, commerces, entrepôts… L’immobilier dit commercial, procure en effet des rendements alléchants. La rentabilité de ces produits (hors fiscalité de l’épargnant) n’est jamais descendue en deçà des 5% en vingt ans. Soit bien au-delà de ce que peuvent aujourd’hui offrir les contrats d’assurance-vie, le Livret A, voire l’investissement locatif en direct. Une bonne mutualisation de son risque Autre avantage, l’achat de parts de SCPI nécessite une mise de départ bien moins importante si on la compare à un investissement immobilier en direct. La moyenne des souscriptions se situe le plus souvent entre 30.000 et 50.000 euros, les parts se monnayent à l’unité entre 200 et 1500 euros. Certaines sociétés imposent néanmoins l’achat d’un minimum de parts (par exemple 10). L’intérêt de cet investissement réside également dans une meilleure mutualisation du risque locatif. En effet, les SCPI gèrent plusieurs dizaines, voire quelques centaines de surfaces commerciales, de différentes tailles, à plusieurs endroits géographiques, de différentes typologies... Elles ne sont certes pas à l’abri de difficultés sur certains segments de marchés, mais cette variété d’actifs dilue le risque pour le porteur de part. Celui-ci ne mise pas sur un seul type de bien. Pas de contrainte de gestion Autre avantage pour le porteur de part, il est délesté de toute contrainte de gestion. Il doit en contrepartie s’acquitter de frais de gestion annuels (entre 6 et 12%) selon les SCPI. Mais ces frais de gestion sont déjà déduits du rendement. Enfin, les SCPI sont «transparentes» fiscalement: elles ne paient pas d’impôts sur les revenus encaissés. Les porteurs de parts sont imposables, au titre des revenus fonciers, sur la part des bénéfices qui leur revient. Dès lors, un souscripteur peut utiliser le levier du déficit foncier pour diminuer ses revenus imposables. Si l’on souscrit des parts à crédit, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles. En revanche, ni les frais de souscription (entre 6 et 12%), inclus dans le prix de part, ni les frais de gestion déduits des rendements ne sont déductibles.

Investissez en profitant du dispositif Duflot-Pinel

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, découvrez toutes les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Duflot-Pinel ainsi que ses avantages fiscaux.

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Critères d’éligibilité au dispositif Duflot Si votre domiciliation fiscale est en France et que vous achetez un logement avant le 31 décembre 2016 pour louer, vous pouvez profiter de l’avantage fiscal de la loi Duflot modifié par des améliorations Pinel. Cependant, certaines conditions sont à respecter. En effet, vous devez acquérir neuf, en état de futur achèvement (VEFA) ou encore faire construire le bien immobilier. Les habitations anciennes transformées en logement neuf ou réhabilitées comme les locaux modifiés en habitation sont également éligibles. Votre investissement est plafonné à 300.000 euros ou à 5500 euros/m². Le dispositif Duflot-Pinel s’applique dans des zones d’investissement nommées A, A bis, B1 et B2. Ces zones correspondant aux communes ou régions où l’offre de locations est inférieure à la demande ou encore aux zones où l’accès au logement est difficile. Par ailleurs, pour être éligible, le bien doit répondre à des critères de performance énergétique. Une construction neuve éligible est labellisée «BBC 2005» ou se conforme aux exigences de la «Réglementation thermique 2012 (RT 2012)». Un logement en travaux doit, quant à lui, avoir le label «HPE» ou «BBC rénovation 2009». Bon à savoir Pour un logement neuf, les travaux doivent être achevés dans un délai de 30 mois après le début du chantier ou de la réception du permis de construire. Le délai d’achèvement est porté à la fin de la 2e année suivant l’achat dans le cas d’un logement avec des travaux. Conditions relatives à la location et au locataire Pour bénéficier du dispositif Duflot-Pinel, vous devez vous engager à louer le bien à titre de résidence principale dans un délai d’un an après l’achèvement des travaux. Par ailleurs, la location de votre bien doit se faire pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolongation pendant 3 ans, soit jusqu’à 12 ans. Dans le cadre de ce dispositif, le loyer est forcément plafonné. Son montant dépend de la surface et de la localisation géographique du logement. Les plafonds théoriques au m2 sont respectivement de 12,27 - 16,52 - 9,88 et 8,59 euros dans les zones A - A bis - B1 et B2. Concernant le locataire, il doit louer le logement comme habitation principale, ne pas faire partie de votre foyer fiscal, mais peut être un ascendant ou un descendant. Ses ressources de l’année n-2 sont plafonnées. Par exemple, pour un logement situé en zone A, le plafond de ressources d’un locataire de la catégorie couple sans enfant est de 54.554 euros par an. Avantage fiscal lié au dispositif Duflot-Pinel Le montant de la réduction d’impôt s’élève à 12%, 18% ou 21% du prix de l’acquisition selon que l’engagement de location est de 6, 9 ou 12 ans. La réduction s’échelonne ainsi sur 6, 9 ou 12 ans.