jeudi 1 octobre 2015
Services financiers et courtage en crédit: Immobilier : les nouveautés du budget 2016
Services financiers et courtage en crédit: Immobilier : les nouveautés du budget 2016: Le projet de budget pour 2016, présenté mercredi en Conseil des ministres est relativement généreux avec le secteur immobilier. Les moyens ...
Immobilier : les nouveautés du budget 2016
Le projet de budget pour 2016, présenté mercredi en Conseil des ministres est relativement généreux avec le secteur immobilier. Les moyens du ministère du Logement et de l’Égalité des territoires sont en effet en légère hausse (17,7 milliards d’euros).
| Quelques nouveautés sont au programme, avec de bonnes et de moins bonnes nouvelles. L’enveloppe dédiée aux aides personnalisées au logement (APL) des locataires sera diminuée de 185 millions d’euros en 2016 et de 274 millions d’euros en 2017. Les économies proviendront de trois mesures ciblées. Tout d’abord, le patrimoine d’un locataire entrera dans le calcul de son revenu fiscal de référence, qui sert à déterminer le montant de l’APL auquel il a droit - comme c’est le cas pour le versement du Revenu de solidarité active (RSA). Un décret doit encore fixer les contours de cette mesure: quel type de patrimoine (résidence secondaire, livret A, assurance-vie, PEL…) sera pris en compte et selon quelles modalités? L’idée, selon l’entourage de la ministre du Logement Sylvia Pinel, est notamment d’écarter certains allocataires qui disposent d’une résidence secondaire. Par ailleurs, un loyer plafond sera fixé, à un niveau «très élevé», à partir duquel l’APL sera dégressive. Déterminé au parlement puis fixé par décret, il devrait correspondre à 200 % du montant du loyer plafond actuel. Cela écartera des situations «anormales» de personnes payant un loyer très élevé grâce à des «ressources cachées», selon le ministère. Quelque 500.000 ménages, sur les 6,5 millions de bénéficiaires des APL, seraient concernés. Enfin les salariés de moins de 25 ans qui viennent de trouver un emploi ne bénéficieront plus d’une dérogation qui leur était favorable: leur revenu annuel réel sera désormais pris en compte et non plus celui déclaré l’année précédente. En revanche, les APL versées aux étudiants sont préservées. Longtemps en sursis, l’APL accession, une aide aux ménages accédant à la propriété est finalement maintenue, comme annoncé par François Hollande. Elle bénéficie à 500.000 ménages, pour un coût annuel de 900 millions d’euros. Le prêt à taux zéro (PTZ +) dans l’ancien avec travaux est étendu à 30.000 communes (toute la zone C), contre 6000 auparavant. Il a aussi été assoupli. Les bénéficiaires de ce prêt pourront quitter leur logement (leur résidence principale), six ans après le déblocage du prêt, contre 25 ans actuellement. Comme annoncé, le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) octroyé aux ménages qui rénovent leur résidence principale au plan énergétique, est reconduit pour un an. Par ailleurs, l’Eco-PTZ, qui finance les travaux d’économie d’énergie (des ménages ou des copropriétés), est lui reconduit pour trois ans (31 décembre 2018). Enfin, un micro-crédit à taux zéro sera créé, qui complétera les aides versées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), pour aider les ménages modestes à rénover leur logement. Le dispositif fiscal Pinel en faveur de l’investissement locatif, qui a boosté la construction neuve, est reconduit. Deux dépenses décidées tardivement, n’ont pas encore été intégrées dans le projet de budget 2016: 150 millions d’euros «d’aides à la pierre» - des subventions versées aux bailleurs sociaux pour la construction de logements HLM, dans un Fonds national d’aides à la pierre (Fnap) - en plus. Et 120 millions d’euros destinés à renforcer les capacités d’accueil des sans-abris et des réfugiés, a précisé l’entourage de la ministre du Logement Sylvia Pinel. Une fois prises en compte, le budget du logement sera en hausse de 70 millions d’euros. |
Services financiers et courtage en crédit: Réussir son achat immobilier avec une SCI, le cons...
Services financiers et courtage en crédit: Réussir son achat immobilier avec une SCI, le cons...: Derrière le sigle SCI se cache d’abord une société civile, qui possède un patrimoine immobilier. Quelles sont les raisons qui peuvent motiv...
Réussir son achat immobilier avec une SCI, le conseil du notaire
Derrière le sigle SCI se cache d’abord une société civile, qui possède un patrimoine immobilier. Quelles sont les raisons qui peuvent motiver l’attrait pour l’achat d’un bien immobilier au moyen de cette structure?
La société civile immobilière (SCI) par sa structure simple, sa grande souplesse et son faible coût de fonctionnement sera le plus souvent utilisée comme outil de gestion de patrimoine.
Mais avant de procéder à l’achat par une SCI, il faudra constituer une société civile, en portant une attention particulière à la rédaction des statuts. Il sera donc indispensable de consulter son notaire afin que soient prévues les clauses appropriées au but recherché par les associés. L’une des principales raisons de recourir à la SCI pour acquérir un bien immobilier, est de réaliser une séparation entre le patrimoine de la société et le patrimoine privé de ses associés mais aussi de pallier la précarité de l’indivision. L’utilisation de cette structure assure l’anonymat des associés et rend difficile la connaissance de la consistance du patrimoine de l’associé débiteur par ses créanciers. L’achat via la SCI, a pour conséquence de transférer la propriété du bien immobilier à la société et non à ses associés, ces derniers étant uniquement propriétaires de parts sociales, leurs créanciers ne pourront saisir que les parts. Attention, s’il est possible de réaliser un achat par une SCI pour protéger son patrimoine, en revanche faire acheter par une SCI, dans laquelle les vendeurs sont associés, un bien dépendant de leur patrimoine privé (vente à soi-même) alors que les vendeurs sont endettés et ce dans l’unique but d’échapper à leurs créanciers n’est pas recommandé. Ces derniers disposent de nombreux moyens de remettre en cause une telle opération. Il n’est par contre, pas interdit pour améliorer la situation fiscale de deux personnes, de recourir à la vente à soi-même. Là encore, le notaire reste un conseiller de choix pour répondre à la question fréquente de l’abus de droit. Une autre raison de recourir à la SCI pour acquérir un bien immobilier est la transmission de son patrimoine à ses héritiers sans avoir à vendre le bien en question. Cette transmission pourra se faire de manière fractionnée (acquisition de l’immeuble par la SCI et donation en nue propriété des parts sociales par les parents à leurs enfants). Une telle acquisition pourra avoir pour objectif de
développer son patrimoine,
loger les enfants pendant leurs études,
se constituer un revenu pour la retraite,
transmette son patrimoine à moindre coût tout en conservant le pouvoir entre les mains du donateur.
Là aussi, consulter son notaire permet de bien rédiger les clauses des statuts relatives à la gérance, à l’objet social au renforcement des droits de l’usufruitier.
Dans l’hypothèse ou la société ne disposerait pas de fonds propres il y aura lieu de s’interroger sur la meilleure façon de financer l’achat. Si la SCI contracte l’emprunt directement, elle ne pourra pas bénéficier des prêts épargne-logement PEL, ni des prêts à taux zéro. Cet emprunt ne sera pas soumis aux formalités de la loi Scrivner qui impose l’envoi en recommandé de l’offre à l’emprunteur et un délai de réflexion pour l’accepter. L’établissement bancaire exigera en plus de la garantie hypothécaire sur le bien immobilier acquis le cautionnement personnel des associés ou un engagement de non cession de leurs parts. Fiscalement il sera plus avantageux que l’emprunt soit contracté directement par la SCI, les intérêts de l’emprunt étant déductibles du bénéfice imposable et le coût de la garantie hypothécaire étant moindre en raison de l’exonération de la taxe de publicité foncière (0,715 %). |
vendredi 25 septembre 2015
Le point sur les assurances liées au prêt immobilier
Les assurances décès-invalidité, arrêt de travail et perte d'emploi constituent les trois piliers de l'assurance pour un crédit immobilier.
Les deux premiers volets sont quasi obligatoires : aucune banque n'acceptera de vous accorder un prêt si il n'est pas assorti d'une assurance décès-invalidité et arrêt de travail. L'assurance perte d'emploi est beaucoup plus rarement souscrite.
Depuis 2010, la loi Lagarde permet à l'emprunteur de choisir son contrat d'assurance en-dehors de l'établissement bancaire prêteur, avec une limitation cependant : la protection offerte par le contrat déniché par l'emprunteur doit fournir un niveau de garantie équivalent à celui que propose la banque prêteuse.
Pour déterminer l'intérêt de batailler ou non sur ce point avec la banque, un premier examen rapide de votre profil suffit : le seul et unique critère pris en compte par les banques pour calculer le montant de l'assurance est l'âge de l'emprunteur au moment de l'adhésion.
En revanche, si vous décidez de contracter une assurance en-dehors de la banque, les contrats reposent sur trois critères principaux :
votre date de naissance,
la durée du prêt
si vous êtes fumeur ou non depuis les deux dernières années.
Les calculs sont alors plus complexes : tandis que la dette diminue dans le temps, votre âge augmente. Selon les assureurs, cette courbe dite « de déformation » peut varier fortement et c'est elle qui détermine le coût du contrat. Au final, ces différentes modalités peuvent faire varier du simple au triple le montant de l'assurance.
Reste que, à prix égal, les garanties couvertes par les assurances proposées par les banques ou par les assureurs ne sont pas forcément les mêmes.
En résumé, une offre d'assurance doit être examinée et comparée avec autant d'attention que les offres de prêts !
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jeudi 24 septembre 2015
Pourquoi le taux d'endettement maximum accepté par les banques est de 33% ?
Avant de devenir propriétaire et de souscrire un crédit immobilier, il est indispensable d'établir un diagnostic complet de vos finances et de calculer votre capacité de remboursement.
Aucune règle juridique ne fixe le taux d'endettement maximum d'un ménage, c'est-à-dire la part des revenus consacrée aux remboursements de crédits.
Cependant, les banques considèrent qu'il n'est pas raisonnable de s'endetter au-delà de 33%.
Ceci dit, le taux d'endettement peut être revu à la hausse ou à la baisse, en fonction du montant du « reste à vivre » après remboursement du/des crédit(s) : pour un ménage ayant des revenus confortables et présentant un « reste à vivre » élevé, les banques peuvent accepter un taux d'endettement de 35% ou plus. A l'inverse, avec des revenus modestes ou irréguliers, il ne sera pas possible d'obtenir un prêt impliquant un taux d'endettement supérieur à 30%.
Pour un crédit immobilier serein, cherchez à diminuer votre taux d'endettement
Parce que souscrire un crédit immobilier engage vos finances sur une longue période, nous vous conseillons de diminuer si possible votre taux d'endettement pour qu'il se situe sous la barre des 30%.
Vous préserverez ainsi votre capacité de financement pour tous les autres projets que vous pourriez être amenés à réaliser au fil des années : enfant, voyages, travaux, etc.
Pour calculer la somme que vous pourriez emprunter en vous endettant à hauteur de 30%, voici la règle de calcul:
Capacité d'achat = 0,30 x revenus nets
Pour calculer votre taux d'endettement:
Taux d'endettement = montant du/des emprunt(s) × 100 ÷ revenus nets
Les revenus fixes pris en compte pour calculer le taux d'endettement sont les suivants : Certains revenus sont en revanche exclus du calcul du taux d'endettement car trop irréguliers. C'est notamment le cas des primes exceptionnelles ou de primes non contractuelles. |
mercredi 16 septembre 2015
Est-ce le moment d'acheter ?
Les transactions reprennent enfin. La correction des prix, des crédits toujours attractifs et le dispositif Pinel dans le neuf portent le marché.
La reprise est bien là, se réjouit Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet l'Immobilier.
Elle est très franche au premier semestre 2015 avec un phénomène d'accélération du nombre de compromis de ventes signés mois après mois.
Les volumes de vente ont crû de presque 10 % sur les six premiers mois de l'année par rapport à la même période de 2014. En mai et juin derniers, les transactions se sont même envolées respectivement de + 20 % et + 30 %.
D'autres réseaux témoignent d'une remontée sensible de l'activité. C'est le cas de Century 21, où le nombre de ventes réalisées a progressé de 15,2 % (entre les premiers semestres 2015 et 2014). De même, Laforêt atteste au même moment d'une hausse de 5,5 % de ses ventes, plus marquée en province (+ 7,2 %) qu'en Ile-de-France (+ 3,2 %).
Les acheteurs sont de retour. Ils sont plus nombreux et visitent davantage de biens.
« Un acquéreur mettait l'an dernier sept mois en moyenne pour se décider. Il n'en prend désormais plus que quatre », précise Fabrice Abraham. Le crédit - très - bon marché, pour ceux qui peuvent en profiter, constitue la clef de la fluidité retrouvée. A un niveau déjà très bas au premier trimestre 2014 (3,01 % en moyenne, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA), les taux fixes n'ont cessé de diminuer jusqu'à fin juin 2015, à 2,01 %.
« Cette bouffée d'oxygène a bénéficié à de nombreux ménages, jusque-là écartés de l'accès au crédit. Ils l'ont utilisé pour concrétiser leur projet immobilier en passant du 'je veux' à 'je peux' acheter. »
Le stock de logements à vendre commence à se réduire.
La petite remontée des taux a déclenché les achats.
Paradoxalement, la remontée des taux en juillet, à 2,06 % en moyenne, après deux ans de baisse, a boosté l'activité. « Les banques avaient annoncé depuis la mi-mai des hausses de taux pour diminuer l'afflux de dossiers de crédit, face à l'augmentation des délais de traitement et en prévision de la baisse d'effectifs en été. Or ces annonces ont eu pour effet inverse de déclencher des achats et des renégociations de prêt. »
Très léger, ce mouvement sur les taux n'a pas désolvabilisé les acheteurs.
L'attentisme latent des acquéreurs a été vaincu. Ces derniers attendaient des prix et des taux meilleurs. Ils ont vu le point d'inflexion : les taux ne peuvent qu'augmenter et les prix reprendre de la vigueur.
Ce nouveau souffle du marché de l'ancien reste fragile car sous perfusion permanente des taux. Leur relèvement, même lent et mesuré, devait continuer. L'activité pourrait à nouveau se tasser.
En outre, le secteur pâtit de facteurs négatifs, toujours présents. La croissance économique est faible et le chômage élevé. Les revenus s'améliorent à court terme, mais les anticipations à moyen terme restent médiocres. Une partie des primo-accédants doivent renoncer à acheter.
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