Entre la décision de faire construire et la remise des clés, les motifs d'inquiétude ne vont pas manquer. Seul mot d'ordre pour les limiter : anticiper.
1 - Tout prévoir avant de signer le contrat
D'abord, définissez précisément votre projet : nombre de niveaux, sous-sol, combles aménageables, possibilité ultérieure d'extension, distribution des pièces, mode de chauffage... afin qu'il corresponde à votre famille et à son évolution prévisible.
Puis adaptez-le à la réalité de votre budget et à la nature du terrain. Car les sinistres les plus lourds viennent du sol : ruissellement de l'eau, végétation, fondations inadaptées... Et ils peuvent se déclarer des années plus tard.
Elle est à la charge du constructeur de maison individuelle. Pourtant, nous constatons qu'elle n'est pas toujours prévue, d'où une source importante de conflits lorsque l'on se rend compte que le terrain soutient imparfaitement la construction.
Dans l'avant-contrat de l'achat du terrain, prévoyez deux clauses :
l'une qui vous autorise à y accéder pour le faire analyser ;
l'autre qui vous libère de votre engagement en cas de risque le rendant impropre à la construction ou de contrainte d'urbanisme empêchant l'aboutissement de votre projet (par exemple, un retrait de cinq mètres par rapport à la rue ou une hauteur limitée)
Dès ce stade, prenez conseil auprès de l'antenne de l'Agence nationale pour l'information sur le logement la plus proche de chez vous. L'avis d'un intervenant extérieur, moins impliqué affectivement, est précieux pour vous aider à formaliser votre opération et vous alerter sur les réalités méconnues, comme celle des délais. En effet, il se dit couramment qu'il faut neuf mois pour qu'une maison sorte de terre. Tablez sur le double, au moins.
Avant que le client signe, il doit avoir obtenu ses prêts, être propriétaire du foncier - les conditions suspensives liées à ses droits à construire ont donc été levées -, avoir reçu son permis de construire et l'avoir affiché pendant deux mois pour laisser le temps aux recours des tiers de s'exercer. Autant de démarches qui auront pris entre quatre et six mois, auxquels il faut ajouter les soixante jours accordés au professionnel pour démarrer le chantier.
2 - Sélectionner le 'bon' professionnel
Même si votre interlocuteur vous fait bonne impression, restez vigilant. Il ne demande pas à visiter le terrain ? Mauvais signe. Il renâcle à vous donner des références de chantiers qu'il a réalisés ? Méfiance. Il tarde à vous remettre ses attestations d'assurance ? Fuyez ! Quid de sa solidité financière ?
Par précaution, connectez-vous au site Infogreffe.fr. Pour une centaine d'euros, vous aurez accès à ses comptes et aux éventuelles procédures en cours.
Le type de professionnel auquel vous ferez appel dépend de vos exigences esthétiques et de votre implication.
Passons sur l'autoconstruction ou la coordination des travaux (signature de contrats avec chaque corps de métier), réservées aux plus avertis, et sur l'achat d'une maison clés en main à un promoteur.
Attardons-nous, en revanche, sur trois types de professionnels, dont le coût des services va généralement croissant :
Le maître d'oeuvre, d'abord, vous assiste et coordonne les travaux.
!!! Attention, il faut quand même disposer de temps et avoir des connaissances !!!
Le constructeur de maison individuelle, ensuite, s'occupe de tout : idéal si vous avez peu de temps et pas d'idées précises.
L'architecte diplômé, incontournable pour ceux qui accordent un soin particulier à l'esthétique. A noter que son intervention est obligatoire si la surface de votre maison est supérieure à 170 mètres carrés.
Vous avez choisi ? Dans tous les cas, exigez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). C'est le plus protecteur car il assure une 'garantie de bonne fin des travaux' et comporte une notice descriptive. C'est la traduction écrite du plan ; elle détaille le type de chauffage, de fondation, d'équipements... et chiffre chaque ligne du contrat. Ce contrat inclut, en outre, une 'garantie de livraison' fort rassurante, l'assureur se chargeant de la reprise du chantier par un autre entrepreneur en cas de défaillance de celui qui a commencé le chantier.
Si le professionnel dispose du label NF Maison individuelle, c'est encore mieux !
Enfin, pensez à l'assurance dommages ouvrage. Elle est à votre charge et, contrairement aux apparences, ne doublonne pas avec la garantie décennale du professionnel. En cas de problèmes mettant en cause les structures de la maison dans les dix ans, votre assureur fera effectuer les réparations. Faute de dommages ouvrage, c'est vous qui devrez poursuivre le professionnel et son garant pour obtenir gain de cause. Super stress garanti !
Par ailleurs, si vous vendez votre maison sans dommages ouvrage dans les dix ans, le notaire le mentionnera et c'est contre vous que les nouveaux propriétaires se retourneront si un défaut apparaît.
3 - Assurer les réunions de chantier
Faut-il se rendre régulièrement sur le chantier ? Oui. Surveiller les ouvriers ? Non ! C'est le travail du conducteur des travaux, c'est-à-dire l'architecte, le maître d'oeuvre, le constructeur ou son chef de chantier. Il sera donc votre seul interlocuteur.
Une fois par mois, prévoyez d'assister aux réunions de chantier qu'il organise avec les différents intervenants dont il coordonne l'action. Et aussi aux moments clés de l'avancée des travaux, ceux qui déterminent le déblocage des fonds, outre les 5 % à la signature : 10 % au démarrage du chantier, 10 % aux fondations, 15 % à l'achèvement des murs, 20 % à la pose du toit (mise hors d'eau), 15 % à celle des fenêtres et cloisons (hors d'air), 20 % à l'installation des équipements type chaudière, menuiserie, plomberie, et le solde (5 %) à la levée des réserves. Ne payez jamais davantage que ce qui est réalisé.
Lors de ces rendez-vous, pointez la tenue du planning et le respect du contrat et des plans : plus vite une dérive est détectée, plus facilement elle se rattrape. Le chantier prend du retard ? Relisez votre contrat.
Le CCMI détermine la date de la remise des clés en fonction de la date d'ouverture du chantier, et prévoit une pénalité égale à 1/3000e du coût de la construction par jour de retard. Si le constructeur est récalcitrant à la verser, faites intervenir le garant qui assure la livraison.
Faut-il s'inquiéter d'un chantier désert ? Cela peut être normal : la mise en oeuvre des matériaux prévoit des temps de séchage ou de stabilisation. Par ailleurs, tous les corps de métier ne travaillent pas au même moment ; leur intervention suit un ordre logique, parfois avec quelques jours de battement. Mais si la mise en sommeil se prolonge, contactez le professionnel et mettez-le en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de reprendre l'ouvrage. Si vous avez signé un CCMI, prenez également contact avec son garant. Il devra faire diligence pour que les travaux se poursuivent, le cas échéant avec une autre entreprise. C'est aussi ce qu'il fera en cas de faillite du professionnel.
4 - Etre épaulé pour la remise des clés
Ces chiffres font froid dans le dos : 57 % des litiges de construction analysés par l'enquête 2014 de la CLCV font état de malfaçons ou de problèmes de conformité et 18 % concernent des réserves non levées (les défauts que vous avez relevés n'ont pas été corrigés). C'est dire l'importance du procès-verbal de réception des travaux.
Soyez attentif à tout :interrupteur qui ne commande aucune prise, fenêtre qui ferme mal, porte voilée, soubassement fissuré, robinet d'où l'eau ne s'écoule pas, convecteurs d'une puissance moindre que celle indiquée au contrat, voie d'accès au garage plus étroite que sur les plans...
Un rendez-vous sous haute tension car vous pouvez retenir 5 % du prix jusqu'à la levée des réserves. Il y a les professionnels qui soupçonnent leur client d'être à l'affût de tout ce qui lui permettrait de payer moins, et il y a ceux qui pratiquent le chantage : remise des clés contre signature du procès-verbal sans réserves, ou qui font croire que l'entrée dans les lieux équivaudrait à une réception des travaux sans réserves. Des pratiques illégales !!
Par sécurité, prévoyez d'avoir un tiers professionnel à vos côtés (architecte, expert en bâtiment...) : l'enjeu vaut la vacation que vous paierez pour être assisté dans cette étape essentielle. Comptez entre 250 et 500 euros HT selon le temps passé et la région.
Enfin, organisez une préréception des travaux alors que les ouvriers sont encore sur place pour lever les réserves. Profitez-en pour réclamer les notices techniques, notamment celles de la chaudière et de la VMC (ventilation mécanique contrôlée), les certificats de garantie, et pour demander des conseils d'entretien.
Pourquoi le budget explose ?
Il faut vous y préparer : le budget dévolu à la construction dépassera vos prévisions. Il y aura les inévitables dépenses de décoration et de végétaux pour le jardin, éventuellement les ajouts faisant l'objet d'avenants au contrat, dûment facturés et non compris dans la demande initiale de crédit...
Mais le poste le plus périlleux, c'est celui des intérêts intercalaires. Le prêt bancaire se consomme au rythme des appels de fonds et vous ne commencez à le rembourser que lorsqu'il est totalement libéré. Entre le début et la fin des travaux, vous ne réglez que des intérêts intercalaires, ceux qui s'appliquent aux sommes versées, et l'assurance. Plus le chantier s'éternise, plus cette charge grève votre budget. Certes moins lourdement que si vous deviez, en plus de votre loyer, assumer la totalité du crédit dès le début, mais à 'fonds perdus' car vous n'amortissez pas le capital. Si le chantier prend trop de retard, négociez leur prise en charge par le constructeur.
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