L’investissement en location meublée rencontre un succès grandissant : bonne rentabilité, avantages fiscaux, possibilité de déléguer la gestion.
Comment bien choisir et éviter les pièges?
La location meublée rime souvent avec l’achat d’un logement neuf dans une résidence services spécialisée dans l’accueil d’étudiants, de vacanciers, d’hommes d’affaires ou de seniors (en forme ou dépendants). Quelle que soit la spécificité de chaque programme, cet investissement locatif permet de se constituer un patrimoine à crédit et de se préparer des revenus complémentaires en vue de la retraite. C’est un axe de diversification en immobilier lorsque l’épargnant dispose déjà de biens en direct. Avec ce genre d’opérations, on peut tabler sur une comprise entre 3 et 4,5 %. Dans ce genre de résidence, tous les appartements sont « normés », meublés et gérés par un exploitant unique. Depuis quelques années, l’offre de programmes est abondante. Voici les 7 paramètres à examiner avant de choisir.
Le prix
Ce placement est accessible à presque tous les budgets. Les premiers prix commencent à 90.000 euros (hors taxes) pour une chambre d’étudiant et atteignent 180.000 euros (hors taxes) pour une chambre médicalisée dans un Ehpad. Dans certaines résidences de tourisme de 4 ou 5 étoiles situées dans de célèbres stations balnéaires ou de sports d’hiver, la valeur unitaire de certains grands appartements peut atteindre 400.000 euros, voire plus.
Dans le neuf, la loi autorise l’acheteur à récupérer (ou à ne pas payer) la TVA à 20 %, à condition de conserver le bien pendant vingt ans.
L’exploitant
Etant donné que la totalité de la résidence est louée à cet exploitant unique qui s’engage via un bail commercial à régler les loyers aux propriétaires, il est nécessaire que ce professionnel soit financièrement solide pour respecter ses engagements pendant la durée du bail, soit entre neuf et douze ans. Le risque majeur dans ce genre d’opération est de se retrouver face à un gestionnaire trop petit susceptible de se fragiliser en cas de problèmes dans la résidence et de mettre la clef sous la porte. Il y a eu dans le passé ce genre de ratages.
La demande locative
Les loyers sont payés par l’exploitant que la résidence soit pleine ou pas. Néanmoins, le succès de l’établissement (donc son remplissage) doit se confirmer sur la durée. Or, pour réussir à atteindre un bon taux d’occupation, la demande locative locale doit être pérenne et le site attractif.
Beaucoup de grandes métropoles à forte population estudiantine affichent un déficit de logements pour les jeunes. Aussi, une résidence située près d’un campus ou desservie par les transports en commun est susceptible d’attirer les étudiants en quête d’un toit à petit prix.
Face au vieillissement déjà bien engagé de la population française, le manque d’établissements destinés à recevoir des personnes dépendantes s’accroît.
Pour le tourisme (de loisirs et d’affaires), le sujet semblerait plus délicat car la bonne santé de cette activité est fortement liée à la conjoncture économique plutôt cyclique.
La gestion
Dans une résidence services, le gestionnaire s’occupe de tout. Il remplit et exploite commercialement la résidence et verse un rendement net. Il n’y a donc ni charges de copropriété ni frais de gestion locative à payer en plus. Après plusieurs années d’activité, le propriétaire devra malgré tout participer aux gros travaux de rénovation. Mieux vaut donc lire attentivement le bail rédigé par l’exploitant pour s’informer de la répartition des charges. On y trouve aussi les modalités de révision du loyer (en cours ou en fin de bail).
Le rendement
En principe réguliers pendant toute la durée du bail (de neuf ou douze ans), les loyers sont versés tous les mois ou trimestres. Les rendements annuels du neuf ressortent entre 3 et 4,5 % par an.
Dans la famille des résidences services, l’Ehpad s’avère être le placement le plus rémunérateur.
La jouissance
Dans une résidence services, le bien n’a généralement pas vocation à être habité par son propriétaire. La seule exception concerne la résidence de tourisme. Certains exploitants prévoient en option la possibilité d’en profiter de quatre à cinq semaines par an.
La revente
Il existe un marché secondaire des appartements détenus en LMNP. Ces lots sont proposés par des sites spécialisés dans la revente. Les rentabilités moyennes des lots proposés, fin 2015, étaient comprises entre 5,1 et 5,5 %.
Au sein de chaque catégorie, il existe des écarts de 2 à 3 % selon la qualité des résidences en exploitation. Contrairement au neuf vendu sur plan qui affiche une rentabilité théorique, l’investisseur sait avec l’ancien ce qu’il achète et comment “tourne” la résidence. Acheter, c’est bien, mais envisager la revente, c’est mieux.
Seuls certains biens peuvent au terme du bail (ou si la résidence ne fonctionne pas) facilement se recycler comme un “logement standard”. C’est par exemple le cas d’une chambre d’étudiant ou d’un appartement bien placé avec des parties communes peu importantes.
Un changement d’usage est en revanche une mission impossible pour une chambre médicalisée d’un Ehpad.
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