Pourquoi le taux d'endettement maximum accepté par les banques est de 33% ?

Avant de devenir propriétaire et de souscrire un crédit immobilier, il est indispensable d'établir un diagnostic complet de vos finances et de calculer votre capacité de remboursement.

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Aucune règle juridique ne fixe le taux d'endettement maximum d'un ménage, c'est-à-dire la part des revenus consacrée aux remboursements de crédits. Cependant, les banques considèrent qu'il n'est pas raisonnable de s'endetter au-delà de 33%. Ceci dit, le taux d'endettement peut être revu à la hausse ou à la baisse, en fonction du montant du « reste à vivre » après remboursement du/des crédit(s) : pour un ménage ayant des revenus confortables et présentant un « reste à vivre » élevé, les banques peuvent accepter un taux d'endettement de 35% ou plus. A l'inverse, avec des revenus modestes ou irréguliers, il ne sera pas possible d'obtenir un prêt impliquant un taux d'endettement supérieur à 30%. Pour un crédit immobilier serein, cherchez à diminuer votre taux d'endettement Parce que souscrire un crédit immobilier engage vos finances sur une longue période, nous vous conseillons de diminuer si possible votre taux d'endettement pour qu'il se situe sous la barre des 30%. Vous préserverez ainsi votre capacité de financement pour tous les autres projets que vous pourriez être amenés à réaliser au fil des années : enfant, voyages, travaux, etc. Pour calculer la somme que vous pourriez emprunter en vous endettant à hauteur de 30%, voici la règle de calcul: Capacité d'achat = 0,30 x revenus nets Pour calculer votre taux d'endettement: Taux d'endettement = montant du/des emprunt(s) × 100 ÷ revenus nets Les revenus fixes pris en compte pour calculer le taux d'endettement sont les suivants : Salaires nets et primes contractuelles ou 13ème mois. Revenus professionnels non salariés perçus par les agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales. Pensions : alimentaires, retraite, handicap... Certains revenus sont en revanche exclus du calcul du taux d'endettement car trop irréguliers. C'est notamment le cas des primes exceptionnelles ou de primes non contractuelles.

Est-ce le moment d'acheter ?

Les transactions reprennent enfin. La correction des prix, des crédits toujours attractifs et le dispositif Pinel dans le neuf portent le marché.

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La reprise est bien là, se réjouit Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet l'Immobilier. Elle est très franche au premier semestre 2015 avec un phénomène d'accélération du nombre de compromis de ventes signés mois après mois. Les volumes de vente ont crû de presque 10 % sur les six premiers mois de l'année par rapport à la même période de 2014. En mai et juin derniers, les transactions se sont même envolées respectivement de + 20 % et + 30 %. D'autres réseaux témoignent d'une remontée sensible de l'activité. C'est le cas de Century 21, où le nombre de ventes réalisées a progressé de 15,2 % (entre les premiers semestres 2015 et 2014). De même, Laforêt atteste au même moment d'une hausse de 5,5 % de ses ventes, plus marquée en province (+ 7,2 %) qu'en Ile-de-France (+ 3,2 %). Les acheteurs sont de retour. Ils sont plus nombreux et visitent davantage de biens. « Un acquéreur mettait l'an dernier sept mois en moyenne pour se décider. Il n'en prend désormais plus que quatre », précise Fabrice Abraham. Le crédit - très - bon marché, pour ceux qui peuvent en profiter, constitue la clef de la fluidité retrouvée. A un niveau déjà très bas au premier trimestre 2014 (3,01 % en moyenne, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA), les taux fixes n'ont cessé de diminuer jusqu'à fin juin 2015, à 2,01 %. « Cette bouffée d'oxygène a bénéficié à de nombreux ménages, jusque-là écartés de l'accès au crédit. Ils l'ont utilisé pour concrétiser leur projet immobilier en passant du 'je veux' à 'je peux' acheter. » Le stock de logements à vendre commence à se réduire. La petite remontée des taux a déclenché les achats. Paradoxalement, la remontée des taux en juillet, à 2,06 % en moyenne, après deux ans de baisse, a boosté l'activité. « Les banques avaient annoncé depuis la mi-mai des hausses de taux pour diminuer l'afflux de dossiers de crédit, face à l'augmentation des délais de traitement et en prévision de la baisse d'effectifs en été. Or ces annonces ont eu pour effet inverse de déclencher des achats et des renégociations de prêt. » Très léger, ce mouvement sur les taux n'a pas désolvabilisé les acheteurs. L'attentisme latent des acquéreurs a été vaincu. Ces derniers attendaient des prix et des taux meilleurs. Ils ont vu le point d'inflexion : les taux ne peuvent qu'augmenter et les prix reprendre de la vigueur. Ce nouveau souffle du marché de l'ancien reste fragile car sous perfusion permanente des taux. Leur relèvement, même lent et mesuré, devait continuer. L'activité pourrait à nouveau se tasser. En outre, le secteur pâtit de facteurs négatifs, toujours présents. La croissance économique est faible et le chômage élevé. Les revenus s'améliorent à court terme, mais les anticipations à moyen terme restent médiocres. Une partie des primo-accédants doivent renoncer à acheter.

Les taux du crédit immobilier repartent à la hausse

Pour la première fois depuis le premier trimestre 2014, les taux du crédit immobilier ont progressé, à en croire le baromètre réalisé par Crédit Logement/CSA.

En juillet, les taux moyens - hors assurances et coût des sûretés - atteignent ainsi 2,06% contre 2,01% en juin. 

La hausse des taux n’a pas été comparable sur tous les marchés : elle est très modérée sur le marché du neuf - les taux sont passés de 2,07% en juin à 2,09% en juillet - et plus rapide sur le marché de l’ancien - ils sont passés de 2,03% à 2.09% en juillet.

Cette inflexion ne signifie pas pour autant la fin des taux bas. La remontée des taux devrait rester « lente et modérée » au cours des prochains mois.

 Selon le baromètre Crédit Logement/CSA la moindre progression des taux longs observée durant la seconde quinzaine de juillet et la baisse du taux du livret A, entrée en vigueur le 1er août, devraient permettre de contenir les coûts de financement des banques.

Renégocier son crédit immobilier : ce qu'il faut savoir

Avec des taux de crédit immobilier au plus bas, obtenir de nouvelles conditions de prêt est tentant pour les emprunteurs. Les questions à se poser avant de se lancer.

 

 

Les taux de crédit immobilier baissent depuis des mois. En moyenne, les Français ont pu emprunter à 3,23 % (prêts immobiliers de plus d'un an) en décembre 2012 contre 3,95 % en mars dernier. Pour ceux qui ont contracté un crédit avant la décrue, obtenir un nouveau taux peut devenir intéressant. L'opération consiste à rembourser par anticipation le crédit initial et le remplacer par un emprunt à de nouvelles conditions, généralement auprès d'une autre banque. De l'étude du dossier jusqu'au nouveau crédit, il faut compter de quatre à six semaines. Les questions à se poser avant de se lancer.

 

Suis-je bien concerné ?

 

1 Pour envisager un rachat de crédit, l'emprunteur doit réunir au moins deux des conditions suivantes : l'écart entre le taux initial du crédit et le nouveau taux doit être de 1 % au minimum. Cette différence de taux s'analyse sur la durée restante du prêt (par exemple s'il reste dix ans à rembourser, la comparaison se fait avec le taux de crédit à dix ans actuellement en vigueur). « Si le montant à rembourser est très important, autour de 300.000 euros, un écart de taux de 0,50 % peut aussi suffire », souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Comme les intérêts sont remboursés les premières années du crédit, plus on avance dans le temps, moins la renégociation devient avantageuse. Enfin, le gain potentiel est proportionnel au montant encore à rembourser. Le capital restant dû doit être en général d'au moins 50.000 euros.

Quel gain espérer ?

 

2 Le gain se calcule en comparant les intérêts qui auraient été versés pendant cette période, et les frais (intérêts, pénalités de remboursement anticipé…) liés au nouveau crédit. Le résultat dépend bien entendu des conditions et du niveau de remboursement du crédit initial. Une simulation (voir ci-dessus) doit être demandée au courtier au cas par cas. En effet, même avec un taux beaucoup plus bas, ces nouveaux frais peuvent rendre l'opération moins intéressante qu'il n'y paraît. Pour un gain relativement faible, certains préféreront s'abstenir.

Comment réaménager son emprunt ?

 

3 Il y a plusieurs façons de réaménager les remboursements. Il est possible de maintenir le même niveau de mensualités, ce qui revient à raccourcir la durée totale de l'emprunt. Cela présente l'avantage d'emprunter sur une durée réduite, à un taux qui sera par conséquent encore plus faible. A l'inverse, en gardant inchangé le calendrier des remboursements, c'est le montant des mensualités qui diminuera. Cela peut par exemple financer des travaux d'amélioration du logement. « Nous pouvons dans ce cas ajouter au rachat du prêt une enveloppe de financement spécifique », explique Philippe Taboret.

Quel niveau de frais ?

 

4 Mauvaise surprise : l'absence de frais en cas de remboursement anticipé ne s'applique pas (seulement en cas de revente du logement). Pour un rachat de crédit, les indemnités s'élèvent à six mois d'intérêt, plafonnées à 3 % du capital restant dû. Il y aura aussi des frais de dossier à rajouter (de 0,75 % à 1 % du montant emprunté), perçus par la banque ou le courtier.

Enfin, il faudra tenir compte des frais de garantie qui varient selon la technique choisie. La solution la plus chère est celle consistant pour la banque à reprendre une hypothèque de premier rang sur le bien financé. Dans ce cas, il faudra obtenir la mainlevée de l'hypothèque d'origine puis inscrire la nouvelle hypothèque, deux opérations qui suscitent des frais. Deuxième solution : l'hypothèque initiale n'est pas levée, et la nouvelle banque accepte de s'inscrire en second rang (elle n'est pas prioritaire si l'emprunteur fait défaut). Mais cette situation est en réalité sans risque puisque, avec le remboursement du crédit initial, l'hypothèque de premier rang va s'éteindre d'elle-même.

Autres solutions moins onéreuses, le recours à une garantie de crédit logement (environ 0,6 % du montant emprunté). Pour les meilleurs dossiers, la banque peut se contenter d'un simple nantissement.

Crédit immobilier. Des taux historiquement bas

3,23%: le taux moyen des crédits immobiliers a atteint des niveaux historiquement bas. Une baisse qui permet au marché de ne pas s'écrouler.

Inédit depuis la Libération.
C'est une situation «totalement inédite depuis la Libération». Le taux moyen des crédits immobiliers a atteint en décembre un niveau historiquement bas: 3,23%, selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiée hier. Soit un taux inférieur au précédent record de 3,25% qui datait de novembre2010, indique Crédit Logement, l'organe central de garantie des prêts pour le logement.

Tous les secteurs concernés.
Cette baisse concerne l'ensemble du marché aussi bien dans l'ancien, qui est passé de 3,97% en février à 3,23% en décembre, que dans le marché du neuf, qui a lui aussi enregistré un recul, en passant de 3,93% en février à 3,22% à la fin de l'année dernière.

Pourquoi les taux sont-ils aussi bas?
Cette baisse est possible par la poursuite inattendue du recul des taux d'intérêt pour l'emprunt d'État à dix ans, souvent considéré comme la référence des taux des crédits immobiliers. Le taux de l'obligation d'État française à 10ans est ainsi passé sous les 2% pour la première fois début décembre.

Mais le volume de crédits diminue.
Malgré ces conditions très attractives, le volume de crédits accordés est en chute libre pour 2012: -33,1% par rapport à l'année précédente. Crise, peur du chômage, disparition des primo-accédants, durcissement des conditions d'accès au crédit... sont autant d'explications à cette baisse du volume. Au final, la diminution des taux permet aux établissements de crédit de limiter «la chute d'activité d'un marché particulièrement déprimé». Le nombre de transactions immobilières en France a lui aussi chuté, avec un repli de 11,8% sur les 12 mois d'octobre2011 à septembre2012, selon l'indice Notaires-Insee.

208 mois en moyenne.
Fini les emprunts sur des très longues périodes comme 25 ou 30 ans, désormais la durée moyenne des prêts consentis s'est établie en décembre à 208 mois, soit 17 ans et trois mois, contre 207 en octobre et septembre, après un «recul brutal» en avril, quand elle est passée à 200mois.

Et pour 2013?
Les établissements de crédit ne disposent pas de marge de manoeuvre significative pour abaisser encore beaucoup plus les taux de leurs prêts à l'habitat, estime Michel Mouillart qui est très critique sur le dispositif «Duflot» et la refonte du prêt à taux zéro. Dès lors, il prévoit un nouveau repli de 10% du volume de crédits immobiliers (neuf, ancien et travaux) en 2013 par rapport à 2012.

Le Livret A à 1,75% reste imbattable

En dépit de la baisse de sa rémunération au 1er février, le livret A reste largement plus rémunérateur que les livrets bancaires… malgré des promotions parfois alléchantes.

Le taux du livret A et du Livret de développement durable (LDD) est passé de 2,25 % net d’impôts à 1,75 %, le 1^er février. La rémunération du placement préféré des Français est révisée deux fois par an, au 1^er février et au 1^er août, en fonction d’une formule de calcul basée sur le niveau de l’inflation, majoré de 0,25 %. Or, la hausse des prix à laconsommation s’est limitée à 1,2 % en 2012 : le taux du livret A aurait donc, en toute logique, dû passer à 1,5 %, mais le ministre de l’économie, Pierre Moscovici, a choisi de donner un coup de pouce à l’épargne des Français en fixant le taux à 1,75 %.

Des plafonds relevés

Ce nouveau taux s’applique, dès aujourd’hui, à l’ensemble des 61,6 millions de livrets ouverts, pour la totalité de leur encours. Faut-il pour autant placer ailleurs ses liquidités ? « Nous conseillons aux épargnants de placer leur trésorerie en priorité sur le livret A et le LDD, à concurrence de leurs plafonds respectifs, avant de s’intéresser, en complément, aux livrets fiscalisés », indique Benoît Gommard, directeur général de Cortal Consors. Car, à 1,75 % net d’impôts, le livret A et le LDD restent les placements sécurisés totalement liquides les plus rémunérateurs.

D’autant que leurs plafonds ont été relevés, récemment : il est désormais possible de placer 22.950 €, intérêts compris, sur un livret A et 12.000 € sur un LDD.

De leur côté, les livrets bancaires permettent de placer plusieurs millions d’euros. Mais ces livrets fiscalisés sont-ils compétitifs ? Pas vraiment, car leur rémunération a largement baissé, ces derniers mois. Elle est aujourd’hui comprise entre 1,4 % et 2,5 % brut. Mais, surtout, la loi de finances pour 2013 a sensiblement alourdi leur fiscalité.

Désormais, les intérêts sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu et restent soumis, comme auparavant, aux prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %. Autrement dit, un contribuable imposé dans la tranche marginale à 45 % règle 60,5 % (45 % + 15,5 %) d’impôt sur ses intérêts. Si son livret bancaire lui rapporte 2 % brut, il ne lui reste plus que 0,79 % net d’impôt et de prélèvements sociaux. Un montant qui ne couvre même pas l’inflation.

Toujours des promotions

Certes, un taux promotionnel de 5 % brut fait ressortir une rémunération nette de 1,975 % pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 45 % : dans ce cas, le livret bancaire bat le livret A. Mais, attention, les offres promotionnelles ne portent que sur trois ou quatre mois !

A noter que les épargnants percevant moins de 2.000 € d’intérêts dans l’année peuvent opter pour une imposition au taux forfaitaire de 24 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux, soit un total de 39,5 % de taxes. Pour les épargnants répondant à ce critère, le taux net ressort à 1,21 % pour un taux brut de 2 %. Mais, là encore, le gain est largement inférieur à celui du livret A. Pour le battre, il faut cumuler taux promotionnel (lire ci-dessous) et taux forfaitaire de 24 %. Quant aux foyers non imposables, ne réglant que 15,5 % de prélèvements sociaux, ils bénéficient d’un taux net de 1,69 % pour un taux brut de 2 %, toujours moins intéressant que le livret A.

Conscient de la faible rémunération de ces produits, les épargnants à la recherche d’un placement sécurisé sur une courte période font le tour des banques pour dénicher une offre promotionnelle à taux boosté. En effet, les banques proposent des taux plus attractifs aux nouveaux clients ouvrant un livret. Ainsi, le livret Zesto de RCI Banque (groupe Renault) propose 5,5 % sur quatre mois jusqu’à 75.000 € pour toute ouverture de livret. De son côté, BforBank leur offre 5 % sur trois mois jusqu’à 100.000 €. « Nous récompensons les clients fidèles par une prime supplémentaire de 1 % s’ils n’effectuent aucun retrait jusqu’au 31 août », explique Sophie Clout, chef de produit épargne bancaire chez BforBank. Cette prime à la fidélité est destinée à décourager les clients de faire le tour de la place pour bénéficier de taux promotionnels toute l’année en ouvrant un livret après l’autre.

A noter, certains établissements, comme Cortal Consors, optent pour des promotions longues : « Nous préférons proposer un taux promotionnel sur une longue durée, douze mois plutôt que trois mois, même si le taux apparaît moins spectaculaire. Cela correspond mieux aux besoins réels de nos clients », explique Benoît Gommard, dont le livret est aujourd’hui rémunéré à 2,5 % brut sur douze mois pour les nouveaux clients.

Son concurrent Boursorama ne propose, quant à lui, pas de bonus aux nouveaux clients. « Pratiquer des taux promotionnels ne permet pas de récompenser les clients fidèles, qui bénéficient alors d’une rémunération inférieure. C’est pourquoi nous proposons le même taux à tous nos clients », explique Benoit Grisoni, directeur des activités de Boursorama en France, dont le livret rapporte aujourd’hui 1,9 % brut.

NOTRE CONSEIL
OPTIMISER Pour vos liquidités, utilisez à fond les livrets défiscalisés dont les plafonds ont été revus à la hausse. Malgré la baisse des taux, ils restent très compétitifs. Du fait de la fiscalité alourdie, les opérations promotionnelles sur les livrets classiques sont moins rentables, sauf si l’on reste sous la barre des 2.000 € d’intérêts annuels.

Projet de loi de finances pour 2013 : les mesures concernant l'immobilier

Un certain nombre de mesures consacrées au secteur de l'immobilier sont prévues dans le projet de loi de finances.

 

Pour favoriser la construction de 500 000 nouveaux logements chaque année, le gouvernement a introduit, dans son projet de loi de finances pour 2013, de nombreuses mesures encourageant les particuliers à investir dans le secteur de l’immobilier et à mettre sur le marché de nouvelles ressources foncières.

Aménagement du régime d’imposition des plus-values immobilières

Le gouvernement propose que les plus-values sur les terrains à bâtir soient, à compter de 2015, soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Un nouveau régime pensé pour inciter les propriétaires à mettre en vente sans attendre leurs biens immobiliers.
Dans cette perspective, il est également envisagé de supprimer l’abattement progressif pour durée de détention dont bénéficient actuellement les terrains à bâtir et ce dès le 1^er janvier 2013.
Enfin, le projet de loi de finances prévoit la mise en place d’un abattement exceptionnel de 20 % en 2013 sur les plus-values immobilières nettes imposables relatives aux biens immobiliers autres que les terrains à bâtir. Cet abattement étant toutefois applicable au seul impôt sur le revenu et non aux prélèvements sociaux.
À noter : malgré cet abattement exceptionnel, les conditions d’imposition resteraient, par ailleurs, inchangées (exonération de la résidence principale, taxation à 19 % et abattements pour durée de détention).

Dispositif en faveur de l’investissement locatif

Si le dispositif Scellier ne sera pas prolongé au-delà de 2012, le gouvernement propose toutefois la création d’un nouveau dispositif de soutien en faveur de l’investissement locatif. Le dispositif « Duflot », du nom de la Ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, devrait ainsi ouvrir droit aux contribuables, qui acquièrent ou font construire du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2016 des logements neufs ou assimilés, à une réduction d’impôt fixée à 18 % du prix de revient du logement, répartie sur 9 ans. Mais attention, pour bénéficier de cet avantage fiscal, le contribuable devra s’engager à donner en location le logement non meublé à usage d’habitation principale pendant une durée de neuf ans au moins. Le nouveau dispositif ne concernerait, en principe, que les logements situés dans les zones tendues, classées en zone A bis, A ou B1.
Important : chaque contribuable ne pourra bénéficier de la réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, qu’à raison d’un seul logement et/ou de la souscription aux parts de SCPI dans la limite de 300 000 euros ainsi que d’un plafond par m² de surface habitable.

La taxe sur les logements vacants alourdie

Les logements habitables non meublés qui demeurent vacants peuvent être soumis à une taxe annuelle dont le taux varie en fonction de la durée de vacance. À cet égard, le projet de loi de finances prévoit, afin d’inciter les propriétaires à louer ou à vendre les logements vides, de durcir la taxation qui les frappe. Cette dernière devrait ainsi s’appliquer aux logements vacants depuis plus d’un an (contre deux actuellement). Et pour ne pas être considéré comme vacant, un logement devrait désormais être occupé pendant plus de 90 jours consécutifs, au lieu de 30 jours actuellement.
Précision : les critères de définition des agglomérations dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants seraient revus pour viser les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre important entre offre et demande de logements.

Projet de loi de finances pour 2013, n° 235, déposé le 28 septembre 2012


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