Comment bien investir dans les foncières

Investir dans les sociétés d'investissement immobilier cotées, que l'on appelle plus communément foncières en Bourse, exige de bien connaître les spécificités du 'business model' de ces actifs

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Les sociétés d'investissement immobilier cotées, ou foncières (dites aux Etats-Unis 'Real Estate Investment Trusts', ou REITs), exploitent des propriétés immobilières : logements, bureaux, commerces, maisons médicales, prisons, infrastructures, etc. Elles sont propriétaires de ces biens dont elles assurent la gestion. Leurs revenus sont principalement constitués des loyers encaissés. En marge de cette activité traditionnelle, certaines foncières sont spécialisées dans l'acquisition de biens vétustes et/ou déclassés qu'elles 'redéveloppent' afin d'augmenter les loyers perçus, ou simplement les revendre avec une plus-value. Portefeuille spécialisé ou mixte Le portefeuille de propriétés peut être spécialisé (exemple : SFL, une foncière dans les bureaux du quartier central des affaires parisien) ou mixte (exemple : Unibail-Rodamco, qui détient essentiellement des centres commerciaux, mais également des bureaux). Certaines sociétés ne sont pas classées parmi les foncières mais présentent cependant beaucoup de caractéristiques communes avec ces dernières, comme les opérateurs de satellites (SES ou Eutelsat) qui louent des répéteurs sur des durées longues à des diffuseurs de contenus - les satellites s'apparentent aux immeubles, et les diffuseurs de contenus aux locataires. Prévisibilité des cash-flows L'atout d'une foncière est la récurrence et la prévisibilité de ses cash-flows. Les baux concédés aux locataires couvrent généralement des périodes longues (en moyenne, au moins six ans pour les bureaux, et neuf ans pour les commerces). Les loyers sont peu ou prou indexés à l'inflation, ainsi bien sûr qu'au chiffre d'affaires des exploitants dans le cadre des centres commerciaux. Cette récurrence permet aux foncières d'aisément recourir à l'endettement pour développer leur patrimoine. Le secret de la croissance rentable repose alors sur l'acquisition de biens rapportant plus que le coût de la dette et les frais de structure. Un endettement raisonnable ne doit pas 'normalement' dépasser 50% de la valeur du patrimoine d'une foncière. Il est assez aisé d'anticiper les résultats à quelques années d'horizon si la communication sur l'état locatif est intègre et détaillée. A ce titre, avant d'investir, il est recommandé d'évaluer la solvabilité et les perspectives des locataires (a fortiori pour les foncières plus petites et/ou spécialisées). Personne ne voudrait se retrouver propriétaire d'une foncière dont le parc est subitement déserté, par exemple à la suite de la faillite d'une grande enseigne qui l'occupait... Pas d'impôt sur les bénéfices Particularité du genre : ces sociétés ne payent pas d'impôt sur les bénéfices, avec évidemment quelques restrictions. Par exemple, aux Etats-Unis, un REIT doit distribuer plus de 90% de ses profits via un dividende. Au Canada, c'est 100%. Elles sont donc souvent prisées des investisseurs en quête d'une rente et/ou d'un complément de revenu régulier et relativement 'sûr'. Dans la mesure où l'essentiel des rentrées d'argent sont redistribuées aux actionnaires, les foncières se caractérisent par un endettement élevé, couvert par les biens immobiliers en guise de collatéral, et de fréquentes augmentations de capital (pour financer les nouvelles acquisitions). Si l'argent levé est mal utilisé, la dilution qui s'ensuit mécaniquement sera très préjudiciable aux actionnaires historiques Une analyse particulière Les foncières sont des entreprises particulières à analyser. La présentation 'classique' des bilans et comptes de résultats masque la capacité bénéficiaire réelle, la faute aux amortissements comptables très importants, aux cessions d'actifs plus ou moins exceptionnelles, et aux ajustements de la 'juste valeur' (évaluée par expertise) des actifs. Les amortissements, on le sait, sont passés en fin d'exercice pour traduire la perte de valeur (théorique) d'une immobilisation. Ils permettent ainsi d'étaler le coût d'une immobilisation sur sa durée d'utilisation (par exemple 20 ou 50 ans dans le cas d'une propriété immobilière). En réalité, s'il y a effectivement de régulières et nécessaires dépenses pour maintenir les propriétés en l'état, elles sont généralement très inférieures aux amortissements. Le bénéfice présenté sur le compte de résultat n'est donc pas représentatif des profits cash réalisés par une foncière. Et encore moins de ses profits récurrents si on tient compte des gains (ou pertes) dits exceptionnels (liés à la vente d'immeubles) ! C'est pourquoi les analystes s'attardent plutôt sur les FFO ('funds from operations') qui corrigent ces manipulations comptables et reflètent mieux la réalité des cash-flows perçus. L'indicateur dit AFFO ('adjusted funds from operations') retranche le capex de maintenance (investissements requis pour maintenir les acquisitions à niveau, cf. modules 8 à 10 de la formation de l'IF) nécessaire pour garder le patrimoine en bon état de location. C'est une approximation fiable du free cash-flow (ou profit cash). Le montant du dividende doit être rapporté à ce dernier si l'on veut s'assurer de la pérennité du versement. S'assurer de la qualité des cash-flows Comment faire de bonnes affaires dans le secteur des foncières cotées ? Après s'être assuré de la qualité des cash-flows, en les achetant à un prix significativement moindre que leur valeur d'actif net réévalué ('ANR'), c'est-à-dire la valeur estimée par expert de leur patrimoine net. Attention, l'ANR est très sensible à l'environnement de taux d'intérêts : avec des taux d'emprunt sur quinze ans à 2%, acheter des biens à un taux de capitalisation (ratio loyer/prix d'achat) de 5% fait sens. Cependant, avec des taux à 6% (leur moyenne historique), l'intérêt de l'opération... s'évapore complètement ! A ce sujet, voir l'article Arbitrage 101. Le taux de capitalisation retenu est aussi le reflet du risque perçu d'un actif. Si le risque locatif et les frais à prévoir pour ne pas laisser les actifs péricliter sont élevés, ils commanderont (logiquement) une rentabilité plus élevée. L'importance de l'environnement macro-économique L'actif net réévalué n'évolue pas linéairement puisqu'il dépend du taux de capitalisation, qui dépend lui-même de l'environnement macro-économique. Il reflète cependant (sauf circonstances exceptionnelles) l'efficacité opérationnelle et le talent en allocation de capital de l'équipe aux commandes. On recherchera un management capable de réduire les coûts de fonctionnement, de profiter d'un engouement sur certains types d'actifs pour les vendre, et du délaissement d'autres actifs pour y investir (si un potentiel de redéveloppement crédible est identifié), de racheter ses actions quand elles cotent significativement sous leur ANR, ou au contraire d'en émettre lorsqu'elles cotent au-dessus pour acheter des immeubles.

L'assurance-vie débute 2016 en faisant le plein

En janvier, les cotisations (ou dépôts) ont atteint 11,7 milliards, contre 11,3 milliards à la même période l'an dernier. Les prestations (ou retraits) se sont élevées à 9 milliards, contre 8,8 milliards en janvier 2015.

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L'assurance-vie a enregistré en janvier un nouveau mois de collecte nette positive, faisant ainsi le plein depuis plus de deux ans, les dépôts des épargnants dépassant les retraits de 2,7 milliards d'euros, selon une estimation provisoire publiée jeudi 25 février par l'Association française de l'assurance (Afa). C'est 200 de millions d'euros de plus que la somme récoltée à la même époque l'an passé. Dans le détail, en janvier, les cotisations (ou dépôts) ont atteint 11,7 milliards, contre 11,3 milliards à la même période l'an dernier. Les prestations (ou retraits) se sont élevées à 9 milliards, contre 8,8 milliards en janvier 2015. Attrait pour les supports plus rémunérateurs Les versements sur les supports unités de compte représentent 2,3 milliards d'euros, soit 19 % des cotisations, précise l'Afa. À capital non garanti, ces derniers sont potentiellement plus rémunérateurs. En 2015, le rendement moyen des supports unités de comptes était en effet de 4,1% contre 2,3% , net de frais de gestion, pour l'assurance-vie, selon la Fédération française des sociétés d'assurances. !!! Très loin devant le livret A, dont le taux a été maintenu le 1er février à 0,75%, dérogeant ainsi à la formule de calcule qui conduit à un taux de 0,5%. !!! Au total, 1.578,9 milliards d'euros étaient déposés sur des contrats d'assurance-vie en France fin janvier 2016, contre 356,1 milliards d'euros d'encours du livret A et du LDD

Immobilier : un nouvel outil pour faire le meilleur choix d'investissement

'Tour de France de l’investissement immobilier' permet de comparer les plus grandes villes françaises sur 20 critères majeurs pour un projet d'investissement locatif.

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Dans quelles villes françaises placer son argent ? Alors que l'investissement locatif reprend des couleurs, de nombreux sites Internet proposent des calculateurs de rendements ou des comparateurs d'attractivité. Le dernier né : Tourdefrance-immobilier.fr , un portail officiellement lancé par le spécialiste de la gestion de patrimoine Netinvestissement. Il permet de comparer gratuitement les villes de France pour savoir où il serait le plus judicieux d'investir. Concrètement, il suffit d'indiquer une 'ville de cœur' ainsi qu'une autre destination suscitant votre intérêt. La plateforme se charge ensuite de noter ces deux villes pour éventuellement réorienter votre investissement. Sachez que vous pouvez également laisser le site choisir lui-même de manière aléatoire la deuxième ville à prendre en compte. 20 critères définis Mais sur quels critères se base-t-il pour afficher une note juste et légitime ? 'Tour de France immobilier' s'appuie en fait sur 20 critères pour établir son algorithme et donc la note de chacune des villes. Il y a évidemment les prix, la démographie, la rentabilité locative mais aussi des éléments propres au dynamisme économique des villes, comme le PIB par habitant et le taux de chômage, ou tout ce qui peut favoriser l'attractivité du site : les transports en commun, les accès à la ville, son environnement naturel, la renommée des lieux, comme par exemple une inscription au patrimoine mondial de l'Unesco. Vingt critères précis pour noter les 90 grandes villes jusque là recensées par le site. Un 21ème paramètre est même en cours de création. Il reposera sur les notes que donneront les investisseurs. Celui-ci sera pondéré en fonction de leurs lieux de résidence. Les villes les plus attractives selon le site ? Pour le moment, c'est Bordeaux qui bénéficie de la meilleure note (15,8/20) suivie de près par Toulouse (15,7). Lyon, Nantes et même Paris se voient attribuer une note supérieure à 14. A l'inverse, il y a visiblement des villes à éviter. C'est le cas de Vannes, Beauvais, ou Roubaix qui affichent des notes inférieures à 8/20. On descend même à 6,2 pour Meaux en Seine et Marne (77), et à 5,9 pour la Seyne-sur-Mer dans le Var. Faite votre choix et LC Finance mettra tout en oeuvre pour vous aider dans votre projet immobilier.

L'épargne solidaire n'a jamais autant fait recette auprès des Français

Les encours à ce type de produit d'épargne ont progressé de 23,7% l'an passé. Grâce, notamment, à la mobilisation des banques.

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Un nouveau beau millésime pour l'épargne solidaire l'an passé! L'encours total de ce type de produit d'épargne a encore augmenté de 23,7%, à 8,46 milliards d'euros, porté par la hausse des souscriptions à des placements solidaires. L'an dernier, 1,62 milliard d'euros supplémentaires ont été investis par les Français dans des placements solidaires. Les souscriptions à un produit d'épargne solidaire ont elles augmenté de 23% en un an pour se situer à 1,83 million fin 2015, notamment grâce des offres de placements diversifiées. Produits de 'partage' Cette épargne provient majoritairement du million d'épargnants comptabilisé. L'argent ainsi placé bénéficie sous deux formes aux associations et entreprises du secteur de la solidarité: soit des dons qui leur sont directement reversés, soit des financements. Dans le détail, 5,32 millions d'euros de dons ont été versés grâce aux produits dits 'de partage', c'est-à-dire des intérêts perçus sur un livret bancaire, une Sicav ou une assurance vie que l'épargnant accepte de partager partiellement ou intégralement. Le flux de financement a, lui, augmenté de 21,7% l'an dernier, à 290 millions d'euros. Il s'est notamment traduit par la 'création ou la consolidation de 31.000 emplois' dont 6.900 pour des personnes exclues du marché du travail, un logement décent pour plus de 4.500 personnes et l'octroi de 88.000 prêts sociaux à des personnes en situation d'exclusion bancaire. Par ailleurs, 16,5% de ce flux de financement a été investi dans des activités écologiques et 9% dans le soutien à l'entreprise dans les pays en développement. L'association, fondée en 1995, appelle également à 'une déclinaison solidaire de tous les produits d'épargne' avec, pour première étape, la création d'un Livret de développement durable solidaire (LDDS), mesure actuellement en discussion à l'Assemblée nationale dans le cadre de la loi Sapin II.

Ces banques et leurs erreurs qui coûtent cher aux emprunteurs

Des experts financiers ont dressé un palmarès des erreurs bancaires à l’origine d’anomalies constatées lors du montage de prêts immobiliers.

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Les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas. Et ce ne sont pas les emprunteurs qui vont s'en plaindre. Sauf que certains risquent de vite déchanter en s’apercevant que leur banque les a bernés dans le montage de leur crédit immobilier. L'histoire de 'l'année lombarde' vous rappelle peut-être quelque chose ? Cette année de 360 jours sur laquelle la plupart des établissements se basent pour calculer les taux, et qui fait perdre des milliers d'euros à leurs clients... Une pratique irrégulière qui visiblement continue de sévir. Fin 2015, on estimait à environ 200 le nombre de dossiers entre les mains de l'Expertiseur du crédit, l'entreprise chargée de traquer les irrégularités au sein des crédits. Mais elle pourrait n'être que la partie visible de l'iceberg. Deux tiers des prêts immobiliers (66%) comportent une ou plusieurs erreurs de calcul significatives préjudiciables pour le consommateur. Pour chaque établissement, le pourcentage de crédits étudiés comportant une erreur de calcul significative. À la première place du podium, le Crédit Foncier dont 85% des prêts étudiés comportent une ou des anomalies suffisantes pour obtenir la substitution du taux d’intérêt nominal par le taux d’intérêt légal. Car c'est bel et bien la sanction prévue en cas d'irrégularité. Il s'agit précisément du taux auquel les banques empruntent elles-mêmes l'argent à la Banque centrale européenne (BCE). Un taux proche de 0, et donc très avantageux pour l'emprunteur qui bénéficie actuellement de taux de crédit autour de 1,80%. Parmi les anomalies les plus fréquentes, l’erreur de calcul en 'année bancaire' de 360 jours est présente dans 43% des prêts étudiés. Viennent ensuite les coûts liés aux revenus mal évalués ou non intégrés dans le calcul du taux effectif global (TEG) et les frais notariés, respectivement en 2ème et 3ème place. Toutes les autres erreurs sont des éléments n'ayant pas été évalués correctement ou n'ayant pas été intégrés dans le calcul du TEG (taux effectif global), qui permet d'évaluer le coût total du crédit. Top 10 des anomalies les plus fréquentes : 1. Calculer les taux d'intérêt sur 360 jours (vs. 365): 43% des prêts immobiliers 2. Revenus mal évalués ou non intégrés : 15% 3. Frais de notaires mal évalués ou non intégrés : 15% 4. Frais de caution : 15% 5. Omission du taux de période : 14% 6. Préfinancement : 9% 7. Assurance décès invalidité : 9% 8. Assurance vie et nantissement : 6% 9. Parts sociales : 4% 10. Frais de dossier : 2%

ISF: sachez évaluer votre patrimoine immobilier au plus juste

Pour tous les redevables de l’ISF, l’essentiel du patrimoine est souvent concentré sous forme d’immobilier. Le point sur les méthodes permettant l’évaluation la plus serrée de ses biens pour réduire la note

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Pour de nombreux contribuables assujettis à l’ISF, l’immobilier représente bien souvent la plus grosse part de leur patrimoine. Mais c’est aussi le poste le plus compliqué à évaluer. La valeur à déclarer est la valeur vénale, c’est-à-dire le prix que vous auriez pu retirer de vos biens si vous les aviez vendus au 1er janvier 2016. L’administration fiscale comme la jurisprudence considèrent que cette valeur doit être établie par «comparaison». Cette méthode d’évaluation consiste à se référer aux prix auxquels ont été vendus des biens similaires situés dans le même secteur lors de transactions récentes. Il est possible de déroger à cette règle pour les biens atypiques et/ou exceptionnels pour lesquels il n’existe pas de biens similaires ou de marché. Pour les biens que vous venez d’acheter ou d’acquérir via une donation ou une succession, vous pouvez partir de la valeur mentionnée dans l’acte et la réajuster en tenant compte de l’évolution du marché local. Où trouver des termes de comparaison? Vous pouvez consulter la base de données «Patrim» mise en place par l’administration fiscale sur son site . Vous pouvez y aller sans crainte. L’utilisation de ce service est gratuite, et le fisc ne peut pas se servir des informations que vous avez communiquées dans le cadre d’un contrôle fiscal ultérieur. Il suffit de vous connecter via votre espace personnel puis de saisir vos critères de recherche: maison ou appartement, superficie, localisation, périmètre de recherche… Vous obtiendrez ainsi une liste des transactions récentes portant sur des biens correspondants à vos critères de recherche. Mais attention, vous ne pouvez pas vous contenter de ces informations. Vous devrez ensuite affiner votre évaluation pour tenir compte des caractéristiques propres de vos biens: ensoleillement, absence de bruit, servitudes, travaux… Pour notre part, nous conseillons à nos clients de faire évaluer leurs biens par un expert immobilier tous les trois ans, même si cela coûte un peu cher. Entre deux évaluations, ils peuvent réactualiser la valeur retenue l’année précédente en se référant aux évolutions du marché local. Dans quel cas appliquer une décote? Une fois la valeur vénale de vos biens déterminée, vous pouvez appliquer une décote «légale» de 30 % sur la valeur de votre résidence principale, y compris si vous n’en avez que l’usufruit. Mais attention, vous ne pouvez pas bénéficier de cette décote si vous détenez votre résidence principale au travers d’une société civile immobilière (SCI). Pour vos autres biens immobiliers, même si le Code général des impôts est muet sur la question, il est possible d’appliquer une décote pour tenir compte de certains facteurs de dépréciation. Pour les biens que vous donnez en location, vous pouvez pratiquer une décote de 10 à 20 %, voire davantage, en fonction de la durée du bail restant à courir pour tenir compte du fait que l’occupation d’un logement minore son prix de vente. Mais vous ne pouvez pas pratiquer de décotes spécifiques supplémentaires pour tenir compte des contraintes liées à certains régimes fiscaux en faveur de l’investissement locatif, tel que les régimes Pinel ou Duflot qui vous obligent à louer votre bien pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans, selon le cas. Si vous détenez des biens en indivision ou via une société civile immobilière, la Cour de cassation vient de rappeler dans une décision en date du 16 février dernier que vos droits dans l’indivision comme vos parts sociales «ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien». Conséquence: vous pouvez appliquer une décote de 10 % à 30 % pour un bien détenu en indivision et de 10 % à 20 % lorsqu’il est détenu via une société civile immobilière.

Crédits immobiliers: les taux battent de nouveaux records

En avril, les ménages ont emprunté à 1,81% en moyenne. Aidés par le nouveau PTZ, les jeunes et les ménages modestes profitent de ces taux historiquement bas.

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De mémoire d’emprunteur, c’est du jamais vu! La baisse des taux des crédits immobiliers, constatée depuis octobre 2015 s’accélère ! En avril, ils sont tombés à 1,81% en moyenne (hors assurance et coût de sûreté), contre 1,97% en mars (2,09% en février et 2,15% en janvier). Plusieurs éléments justifient ces niveaux historiquement bas. Tout d’abord, les taux d’intérêt sont au plancher (le taux directeur de la BCE est à 0%). Par ailleurs, les offres des banques sont toujours extrêmement attractives au printemps, période privilégiée par les ménages pour devenir propriétaires!! Enfin, le crédit immobilier reste un produit d’appel pour les banques, qui l’utilisent pour conquérir de nouveaux clients. La baisse de taux entre janvier et avril a permis de gagner pour un emprunt moyen de 200.000 euros sur 20 ans, plus de 12.000 euros et plus de 21.000 euros pour un emprunt de 250.000 euros sur 25 ans! Ces très bonnes conditions d’emprunt, mais aussi l’entrée en vigueur le 1er janvier d’un prêt à taux zéro (PTZ) plus souple et généreux permettent aux jeunes et aux ménages les plus modestes de devenir propriétaires. Pour profiter pleinement du PTZ, ces derniers privilégient l’achat d’un logement neuf (notamment la construction d’une maison individuelle). Au premier trimestre, le nombre des jeunes de moins de 35 ans (qui avaient différé leurs projets en attendant l’entrée en vigueur du PTZ) a augmenté de 24,5% sur un an, selon l’étude. La part des ménages modestes (gagnant moins de trois SMIC) a aussi sensiblement augmenté, puisqu’ils représentent 35,1% des acquéreurs dans le neuf. Les taux vont rester bas Les taux des crédits immobiliers devraient rester bas pendant encore 12 à 18 mois. Une bonne nouvelle donc pour les particuliers qui envisagent de devenir propriétaires et pour ceux qui ceux qui se sont endettés il y a quelques années et qui envisagent de renégocier leur prêt. Après avoir atteint des niveaux historiquement élevés en 2015, les renégociations de crédits représentent encore en ce début d’année, un tiers du marché du crédit. LC Finance vous propose ses services dans tous investissements immobilier, et surtout notre force de négociation afin d'obtenir les meilleurs conditions.