Livrets d’épargne : ne vous laissez pas aveugler par les taux promo

Face à la rémunération peu attirante du Livret A (0,75 %), il peut être tentant d’opter pour l’un des « superlivrets » mis en avant par les banques en ligne, dont le taux de rendement promotionnel avoisine les 3 ou 4 %. Ces placements peuvent être ouverts en quelques minutes seulement sur Internet (une photocopie de la pièce d’identité et d’un justificatif de domicile suffisent). Ces livrets ont plusieurs atouts : ils ne comportent pas de frais d’entrée, ni de gestion et les versements (dont les plafonds sont bien plus élevés que ceux du Livret A) ou les retraits sont possibles à tout moment.

Mais gare à ne pas se laisser aveugler par la promo !

Des taux promos d’une courte durée

Seulement voilà, ces taux bonifiés ont une durée limitée, le plus souvent pendant deux ou trois mois et les versements rémunérés à ce taux promotionnel sont également plafonnés.

Ensuite, la rémunération retombe à un taux bien inférieur. À titre d’exemple, le livret épargne orange (ING Direct) propose à ceux qui effectuent leurs versements avant le 5 juillet prochain un taux de 3 % brut pendant deux mois. Au-delà, la rémunération plonge à… 0,4 % brut. À condition de l’alimenter avant le 16 juin, le livret accessible chez BforBank (groupe Crédit agricole) offre 3 % de rendement pendant trois mois pour retomber ensuite à 0,6 % brut. Une fois la promotion terminée, ces produits sont donc peu intéressants.

Un placement fiscalisé contrairement aux autres Livrets

D’autant que les taux sont bruts de fiscalité. Contrairement au Livret A totalement défiscalisé, les intérêts perçus sur les superlivrets sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5 %, et ils sont intégrés à vos revenus, donc fiscalisés selon votre taux marginal d’imposition (TMI). Ce qui est défavorable si vous vous situez dans des tranches d’imposition élevées.

En revanche, si le montant de vos intérêts annuels est inférieur à 2 000 euros, vous pouvez opter pour une imposition forfaitaire à 24 %. Cette solution est plus avantageuse pour les contribuables situés dans les tranches d’imposition à 30 % et au-delà.

Exemple : une personne imposée à 14 % dispose de 20 000 euros à placer. Si elle choisit un livret offrant 3 % bruts pendant deux mois, puis 0,4 % ensuite, ce livret va générer sur l’année 166 euros brut d’intérêt. Une fois la fiscalité retranchée, le gain passe à 117 euros. Si elle place cette somme sur son Livret A, elle touche 150 euros d’intérêt.

Des taux modifiables à tout moment

Certains établissements bancaires ne font pas de promotion, mais servent un taux standard qui oscille actuellement entre 0,2 et 1,5 % brut. Un livret rémunéré dans la fourchette haute peut être intéressant, mais il faut savoir que ce taux est susceptible d’être modifié par la banque à tout moment, contrairement à ceux des livrets réglementés.

Immobilier : pourquoi il faudra tôt ou tard revenir à des prêts à taux variable

Les crédits immobiliers accordés à taux fixe ces dernières années représentent un risque sur le bilan des banques. L'une des solutions pour limiter ce risque : des prêts immobiliers à taux variable.

---

Le sujet est de nouveau sur la table depuis plus de deux ans, car avec la baisse des taux d'intérêts de crédits immobiliers, le fait que les banques françaises accordent la quasi-totalité des nouveaux prêts immobiliers à taux fixe induit un risque futur sur leur santé financière. En effet, les banques françaises se mènent une concurrence féroce sur le marché du crédit immobilier, ce qui accentue la baisse des taux de crédits et fait pression sur leurs marges : après plusieurs années de baisses successives, le taux moyen des crédits immobiliers en France est désormais de 1,77 %... Risque sur les banques françaises Dans l'absolu, que les banques suivent l'évolution globale des taux d'intérêts dans leur politique d'octroi de crédits immobiliers ne devrait pas poser problème. C'est en fait moins le faible niveau nominal des taux de crédits immobiliers que leur fixité qui inquiète les spécialistes de la régulation financière, en cas de remontée brutale des taux. Les banques prêtent en effet à long terme, mais se refinancent en permanence sur le marché monétaire et subiraient ainsi directement le contrecoup de la hausse des taux interbancaires. Ainsi, un risque réel pèserait sur les banques françaises en cas de remontée rapide de ces taux qui dépendent en partie de la BCE puisque, octroyant massivement des prêts à taux fixe, les banques françaises ne pourraient reporter le coût supplémentaire sur les emprunteurs. Autrement dit, si le passif des banques suit l'évolution globale des taux d'intérêt, une partie de son actif reste figée pour plusieurs années. Or, ce sont tout de même 873 milliards d'euros de crédits immobiliers aux ménages - dont plus de 85 % à taux fixe - qui sont aujourd'hui inscrits à l'actif du bilan des banques françaises sur un montant total d'un peu plus de 2.000 milliards d'euros d'encours de crédits à l'économie réelle - ménages et entreprises. Plusieurs solutions pour sécuriser les bilans D'où l'interrogation du comité de Bâle - l'instance de régulation financière mondiale - qui souhaiterait sécuriser davantage le bilan des banques qui accordent beaucoup de crédits longs à taux fixe, comme les crédits immobiliers. Cette réglementation - qui n'interviendrait pas avant la période 2019-2024 - demanderait concrètement aux banques qui accordent ces crédits longs à taux fixe davantage de ressources propres pour qu'elles puissent faire face à des chocs macroéconomique et/ou financier. Pour faire face à cette menace sur l'équilibre financier des banques françaises, les régulateurs évoquent donc plusieurs solutions : d'abord demander aux banques d'accroître leurs réserves de fonds propres à mettre en face des crédits, ce qu'elles contestent fermement car cela nuirait, selon elle, à leur « capacité à financer l'économie ».Un argument simpliste car en réalité, le problème pour les banques est surtout l'érosion de leur rentabilité. Car le capital est la ressource la plus chère - les banques françaises continuent de distribuer généreusement des dividendes à leurs actionnaires. A l'inverse, les emprunts réalisés à court terme pour se refinancer se font aujourd'hui à taux négatifs, et les dépôts de leurs clients- comptes courants, livret A, LDD etc.- sont rémunérés à des niveaux proches de zéro. Revenir aux prêts à taux variable... Autre solution évoquée pour réduire les 'risques bilanciels' des prêts immobiliers à taux fixe : les banques pourraient aussi relever les taux de crédits immobiliers qu'elles proposent à leurs clients, afin qu'elles puissent d'une part dégager davantage de ressources, et d'autre part se donner de l'air en cas de hausse des taux de refinancement. C'était d'ailleurs une demande récurrente de la Banque de France, mais les institutions bancaires françaises n'ont pas tenu compte de ces remarques, mettant en avant l'environnement concurrentiel impitoyable auquel elles font face. Ensuite, les banques pourraient aussi sortir les prêts de leur bilan par la technique de la titrisation. Mais le souvenir de la crise des subprimes est encore très présent dans les esprits, et il semble inenvisageable de procéder massivement de la sorte. Reste donc une dernière solution : revenir aux prêts à taux variable en faisant de facto peser désavantage le risque de remontée de taux sur l'emprunteur en bout de chaîne. ... mais avec des plafonds Certes, les emprunteurs auront le plus grand mal à accepter une telle politique, l'acculturation des clients sera très complexe. Mais certains professionnels, conscients du contexte financier, commencent à envisager le retour significatif des prêts à taux variable sur le marché immobilier français. En effet, l'ingénierie financière des institutions financières a prouvé ces dernières années qu'elle pouvait servir à tromper aisément des clients peu férus de montages très complexes. Il faudrait donc des mécanismes simples de taux révisables chaque année, avec une limite précise de la hausse pour à la fois ne pas faire peser un risque sur la solvabilité des emprunteurs, et donner des marges de manoeuvre suffisantes aux banques pour intégrer un choc sur les taux.

Comment bien investir dans les foncières

Investir dans les sociétés d'investissement immobilier cotées, que l'on appelle plus communément foncières en Bourse, exige de bien connaître les spécificités du 'business model' de ces actifs

---

Les sociétés d'investissement immobilier cotées, ou foncières (dites aux Etats-Unis 'Real Estate Investment Trusts', ou REITs), exploitent des propriétés immobilières : logements, bureaux, commerces, maisons médicales, prisons, infrastructures, etc. Elles sont propriétaires de ces biens dont elles assurent la gestion. Leurs revenus sont principalement constitués des loyers encaissés. En marge de cette activité traditionnelle, certaines foncières sont spécialisées dans l'acquisition de biens vétustes et/ou déclassés qu'elles 'redéveloppent' afin d'augmenter les loyers perçus, ou simplement les revendre avec une plus-value. Portefeuille spécialisé ou mixte Le portefeuille de propriétés peut être spécialisé (exemple : SFL, une foncière dans les bureaux du quartier central des affaires parisien) ou mixte (exemple : Unibail-Rodamco, qui détient essentiellement des centres commerciaux, mais également des bureaux). Certaines sociétés ne sont pas classées parmi les foncières mais présentent cependant beaucoup de caractéristiques communes avec ces dernières, comme les opérateurs de satellites (SES ou Eutelsat) qui louent des répéteurs sur des durées longues à des diffuseurs de contenus - les satellites s'apparentent aux immeubles, et les diffuseurs de contenus aux locataires. Prévisibilité des cash-flows L'atout d'une foncière est la récurrence et la prévisibilité de ses cash-flows. Les baux concédés aux locataires couvrent généralement des périodes longues (en moyenne, au moins six ans pour les bureaux, et neuf ans pour les commerces). Les loyers sont peu ou prou indexés à l'inflation, ainsi bien sûr qu'au chiffre d'affaires des exploitants dans le cadre des centres commerciaux. Cette récurrence permet aux foncières d'aisément recourir à l'endettement pour développer leur patrimoine. Le secret de la croissance rentable repose alors sur l'acquisition de biens rapportant plus que le coût de la dette et les frais de structure. Un endettement raisonnable ne doit pas 'normalement' dépasser 50% de la valeur du patrimoine d'une foncière. Il est assez aisé d'anticiper les résultats à quelques années d'horizon si la communication sur l'état locatif est intègre et détaillée. A ce titre, avant d'investir, il est recommandé d'évaluer la solvabilité et les perspectives des locataires (a fortiori pour les foncières plus petites et/ou spécialisées). Personne ne voudrait se retrouver propriétaire d'une foncière dont le parc est subitement déserté, par exemple à la suite de la faillite d'une grande enseigne qui l'occupait... Pas d'impôt sur les bénéfices Particularité du genre : ces sociétés ne payent pas d'impôt sur les bénéfices, avec évidemment quelques restrictions. Par exemple, aux Etats-Unis, un REIT doit distribuer plus de 90% de ses profits via un dividende. Au Canada, c'est 100%. Elles sont donc souvent prisées des investisseurs en quête d'une rente et/ou d'un complément de revenu régulier et relativement 'sûr'. Dans la mesure où l'essentiel des rentrées d'argent sont redistribuées aux actionnaires, les foncières se caractérisent par un endettement élevé, couvert par les biens immobiliers en guise de collatéral, et de fréquentes augmentations de capital (pour financer les nouvelles acquisitions). Si l'argent levé est mal utilisé, la dilution qui s'ensuit mécaniquement sera très préjudiciable aux actionnaires historiques Une analyse particulière Les foncières sont des entreprises particulières à analyser. La présentation 'classique' des bilans et comptes de résultats masque la capacité bénéficiaire réelle, la faute aux amortissements comptables très importants, aux cessions d'actifs plus ou moins exceptionnelles, et aux ajustements de la 'juste valeur' (évaluée par expertise) des actifs. Les amortissements, on le sait, sont passés en fin d'exercice pour traduire la perte de valeur (théorique) d'une immobilisation. Ils permettent ainsi d'étaler le coût d'une immobilisation sur sa durée d'utilisation (par exemple 20 ou 50 ans dans le cas d'une propriété immobilière). En réalité, s'il y a effectivement de régulières et nécessaires dépenses pour maintenir les propriétés en l'état, elles sont généralement très inférieures aux amortissements. Le bénéfice présenté sur le compte de résultat n'est donc pas représentatif des profits cash réalisés par une foncière. Et encore moins de ses profits récurrents si on tient compte des gains (ou pertes) dits exceptionnels (liés à la vente d'immeubles) ! C'est pourquoi les analystes s'attardent plutôt sur les FFO ('funds from operations') qui corrigent ces manipulations comptables et reflètent mieux la réalité des cash-flows perçus. L'indicateur dit AFFO ('adjusted funds from operations') retranche le capex de maintenance (investissements requis pour maintenir les acquisitions à niveau, cf. modules 8 à 10 de la formation de l'IF) nécessaire pour garder le patrimoine en bon état de location. C'est une approximation fiable du free cash-flow (ou profit cash). Le montant du dividende doit être rapporté à ce dernier si l'on veut s'assurer de la pérennité du versement. S'assurer de la qualité des cash-flows Comment faire de bonnes affaires dans le secteur des foncières cotées ? Après s'être assuré de la qualité des cash-flows, en les achetant à un prix significativement moindre que leur valeur d'actif net réévalué ('ANR'), c'est-à-dire la valeur estimée par expert de leur patrimoine net. Attention, l'ANR est très sensible à l'environnement de taux d'intérêts : avec des taux d'emprunt sur quinze ans à 2%, acheter des biens à un taux de capitalisation (ratio loyer/prix d'achat) de 5% fait sens. Cependant, avec des taux à 6% (leur moyenne historique), l'intérêt de l'opération... s'évapore complètement ! A ce sujet, voir l'article Arbitrage 101. Le taux de capitalisation retenu est aussi le reflet du risque perçu d'un actif. Si le risque locatif et les frais à prévoir pour ne pas laisser les actifs péricliter sont élevés, ils commanderont (logiquement) une rentabilité plus élevée. L'importance de l'environnement macro-économique L'actif net réévalué n'évolue pas linéairement puisqu'il dépend du taux de capitalisation, qui dépend lui-même de l'environnement macro-économique. Il reflète cependant (sauf circonstances exceptionnelles) l'efficacité opérationnelle et le talent en allocation de capital de l'équipe aux commandes. On recherchera un management capable de réduire les coûts de fonctionnement, de profiter d'un engouement sur certains types d'actifs pour les vendre, et du délaissement d'autres actifs pour y investir (si un potentiel de redéveloppement crédible est identifié), de racheter ses actions quand elles cotent significativement sous leur ANR, ou au contraire d'en émettre lorsqu'elles cotent au-dessus pour acheter des immeubles.

L'assurance-vie débute 2016 en faisant le plein

En janvier, les cotisations (ou dépôts) ont atteint 11,7 milliards, contre 11,3 milliards à la même période l'an dernier. Les prestations (ou retraits) se sont élevées à 9 milliards, contre 8,8 milliards en janvier 2015.

---

L'assurance-vie a enregistré en janvier un nouveau mois de collecte nette positive, faisant ainsi le plein depuis plus de deux ans, les dépôts des épargnants dépassant les retraits de 2,7 milliards d'euros, selon une estimation provisoire publiée jeudi 25 février par l'Association française de l'assurance (Afa). C'est 200 de millions d'euros de plus que la somme récoltée à la même époque l'an passé. Dans le détail, en janvier, les cotisations (ou dépôts) ont atteint 11,7 milliards, contre 11,3 milliards à la même période l'an dernier. Les prestations (ou retraits) se sont élevées à 9 milliards, contre 8,8 milliards en janvier 2015. Attrait pour les supports plus rémunérateurs Les versements sur les supports unités de compte représentent 2,3 milliards d'euros, soit 19 % des cotisations, précise l'Afa. À capital non garanti, ces derniers sont potentiellement plus rémunérateurs. En 2015, le rendement moyen des supports unités de comptes était en effet de 4,1% contre 2,3% , net de frais de gestion, pour l'assurance-vie, selon la Fédération française des sociétés d'assurances. !!! Très loin devant le livret A, dont le taux a été maintenu le 1er février à 0,75%, dérogeant ainsi à la formule de calcule qui conduit à un taux de 0,5%. !!! Au total, 1.578,9 milliards d'euros étaient déposés sur des contrats d'assurance-vie en France fin janvier 2016, contre 356,1 milliards d'euros d'encours du livret A et du LDD

Immobilier : un nouvel outil pour faire le meilleur choix d'investissement

'Tour de France de l’investissement immobilier' permet de comparer les plus grandes villes françaises sur 20 critères majeurs pour un projet d'investissement locatif.

---

Dans quelles villes françaises placer son argent ? Alors que l'investissement locatif reprend des couleurs, de nombreux sites Internet proposent des calculateurs de rendements ou des comparateurs d'attractivité. Le dernier né : Tourdefrance-immobilier.fr , un portail officiellement lancé par le spécialiste de la gestion de patrimoine Netinvestissement. Il permet de comparer gratuitement les villes de France pour savoir où il serait le plus judicieux d'investir. Concrètement, il suffit d'indiquer une 'ville de cœur' ainsi qu'une autre destination suscitant votre intérêt. La plateforme se charge ensuite de noter ces deux villes pour éventuellement réorienter votre investissement. Sachez que vous pouvez également laisser le site choisir lui-même de manière aléatoire la deuxième ville à prendre en compte. 20 critères définis Mais sur quels critères se base-t-il pour afficher une note juste et légitime ? 'Tour de France immobilier' s'appuie en fait sur 20 critères pour établir son algorithme et donc la note de chacune des villes. Il y a évidemment les prix, la démographie, la rentabilité locative mais aussi des éléments propres au dynamisme économique des villes, comme le PIB par habitant et le taux de chômage, ou tout ce qui peut favoriser l'attractivité du site : les transports en commun, les accès à la ville, son environnement naturel, la renommée des lieux, comme par exemple une inscription au patrimoine mondial de l'Unesco. Vingt critères précis pour noter les 90 grandes villes jusque là recensées par le site. Un 21ème paramètre est même en cours de création. Il reposera sur les notes que donneront les investisseurs. Celui-ci sera pondéré en fonction de leurs lieux de résidence. Les villes les plus attractives selon le site ? Pour le moment, c'est Bordeaux qui bénéficie de la meilleure note (15,8/20) suivie de près par Toulouse (15,7). Lyon, Nantes et même Paris se voient attribuer une note supérieure à 14. A l'inverse, il y a visiblement des villes à éviter. C'est le cas de Vannes, Beauvais, ou Roubaix qui affichent des notes inférieures à 8/20. On descend même à 6,2 pour Meaux en Seine et Marne (77), et à 5,9 pour la Seyne-sur-Mer dans le Var. Faite votre choix et LC Finance mettra tout en oeuvre pour vous aider dans votre projet immobilier.

L'épargne solidaire n'a jamais autant fait recette auprès des Français

Les encours à ce type de produit d'épargne ont progressé de 23,7% l'an passé. Grâce, notamment, à la mobilisation des banques.

---

Un nouveau beau millésime pour l'épargne solidaire l'an passé! L'encours total de ce type de produit d'épargne a encore augmenté de 23,7%, à 8,46 milliards d'euros, porté par la hausse des souscriptions à des placements solidaires. L'an dernier, 1,62 milliard d'euros supplémentaires ont été investis par les Français dans des placements solidaires. Les souscriptions à un produit d'épargne solidaire ont elles augmenté de 23% en un an pour se situer à 1,83 million fin 2015, notamment grâce des offres de placements diversifiées. Produits de 'partage' Cette épargne provient majoritairement du million d'épargnants comptabilisé. L'argent ainsi placé bénéficie sous deux formes aux associations et entreprises du secteur de la solidarité: soit des dons qui leur sont directement reversés, soit des financements. Dans le détail, 5,32 millions d'euros de dons ont été versés grâce aux produits dits 'de partage', c'est-à-dire des intérêts perçus sur un livret bancaire, une Sicav ou une assurance vie que l'épargnant accepte de partager partiellement ou intégralement. Le flux de financement a, lui, augmenté de 21,7% l'an dernier, à 290 millions d'euros. Il s'est notamment traduit par la 'création ou la consolidation de 31.000 emplois' dont 6.900 pour des personnes exclues du marché du travail, un logement décent pour plus de 4.500 personnes et l'octroi de 88.000 prêts sociaux à des personnes en situation d'exclusion bancaire. Par ailleurs, 16,5% de ce flux de financement a été investi dans des activités écologiques et 9% dans le soutien à l'entreprise dans les pays en développement. L'association, fondée en 1995, appelle également à 'une déclinaison solidaire de tous les produits d'épargne' avec, pour première étape, la création d'un Livret de développement durable solidaire (LDDS), mesure actuellement en discussion à l'Assemblée nationale dans le cadre de la loi Sapin II.

Ces banques et leurs erreurs qui coûtent cher aux emprunteurs

Des experts financiers ont dressé un palmarès des erreurs bancaires à l’origine d’anomalies constatées lors du montage de prêts immobiliers.

---

Les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas. Et ce ne sont pas les emprunteurs qui vont s'en plaindre. Sauf que certains risquent de vite déchanter en s’apercevant que leur banque les a bernés dans le montage de leur crédit immobilier. L'histoire de 'l'année lombarde' vous rappelle peut-être quelque chose ? Cette année de 360 jours sur laquelle la plupart des établissements se basent pour calculer les taux, et qui fait perdre des milliers d'euros à leurs clients... Une pratique irrégulière qui visiblement continue de sévir. Fin 2015, on estimait à environ 200 le nombre de dossiers entre les mains de l'Expertiseur du crédit, l'entreprise chargée de traquer les irrégularités au sein des crédits. Mais elle pourrait n'être que la partie visible de l'iceberg. Deux tiers des prêts immobiliers (66%) comportent une ou plusieurs erreurs de calcul significatives préjudiciables pour le consommateur. Pour chaque établissement, le pourcentage de crédits étudiés comportant une erreur de calcul significative. À la première place du podium, le Crédit Foncier dont 85% des prêts étudiés comportent une ou des anomalies suffisantes pour obtenir la substitution du taux d’intérêt nominal par le taux d’intérêt légal. Car c'est bel et bien la sanction prévue en cas d'irrégularité. Il s'agit précisément du taux auquel les banques empruntent elles-mêmes l'argent à la Banque centrale européenne (BCE). Un taux proche de 0, et donc très avantageux pour l'emprunteur qui bénéficie actuellement de taux de crédit autour de 1,80%. Parmi les anomalies les plus fréquentes, l’erreur de calcul en 'année bancaire' de 360 jours est présente dans 43% des prêts étudiés. Viennent ensuite les coûts liés aux revenus mal évalués ou non intégrés dans le calcul du taux effectif global (TEG) et les frais notariés, respectivement en 2ème et 3ème place. Toutes les autres erreurs sont des éléments n'ayant pas été évalués correctement ou n'ayant pas été intégrés dans le calcul du TEG (taux effectif global), qui permet d'évaluer le coût total du crédit. Top 10 des anomalies les plus fréquentes : 1. Calculer les taux d'intérêt sur 360 jours (vs. 365): 43% des prêts immobiliers 2. Revenus mal évalués ou non intégrés : 15% 3. Frais de notaires mal évalués ou non intégrés : 15% 4. Frais de caution : 15% 5. Omission du taux de période : 14% 6. Préfinancement : 9% 7. Assurance décès invalidité : 9% 8. Assurance vie et nantissement : 6% 9. Parts sociales : 4% 10. Frais de dossier : 2%