Location meublée : une solution pour optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers

Vous souhaitez investir en immobilier pour payer moins d’impôt ? C’est possible, à condition d’accepter de perdre de l’argent. Vous souhaitez investir en immobilier sans perdre d’argent ? Pensez d’abord à la rentabilité, puis à l’optimisation fiscale.

Cet article a pour but de vous faire comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale, puis de vous proposer une solution d’investissement vous permettant d’optimiser fiscalement vos revenus locatifs.

L’immobilier et le leurre de la défiscalisation

Une des clés de la réussite d’un investissement immobilier est de comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale. La défiscalisation concerne les mesures légales que vous prendrez pour diminuer votre imposition sur le revenu. L’optimisation fiscale concerne les dispositions que vous prendrez pour réduire au minimum votre charge fiscale sur l’ensemble de vos revenus. Pour vous permettre de comprendre l’impact de ces deux options, sur un investissement immobilier, je vous propose de découvrir deux cas pratiques.

La location meublée : doper ses revenus locatifs et optimiser leur fiscalité

À condition d’acquérir un appartement dans une zone touristique, qui réponde aux besoins de la clientèle ciblée, la location en meublé vous rapportera en moyenne 15% de plus que la location d’un appartement sans mobilier. «Oui mais je vais encore augmenter mon imposition sur le revenu», répond souvent l'investisseur.

En effet, dans le cadre du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vos revenus locatifs seront imposés au même titre que vos revenus du travail et pourront venir augmenter l’imposition finale.

Toutefois, certains dispositifs liés au caractère commercial de ces locations vous permettent de diminuer le montant à déclarer de ces revenus locatifs, vous permettant ainsi d’en limiter leur imposition.

Tout d’abord, calculez l’intégralité des charges qui vous incombent et qui ne sont pas récupérables auprès du locataire (intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière hors TEOM, frais de gestion et d’assurance...).

Si ce montant est inférieur à 30% de vos revenus locatifs, optez pour le régime micro BIC. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus locatifs un forfait de 30% desdits revenus, au titre des charges immobilières.

Si ce montant est supérieur, vous avez tout intérêt à déclarer vos revenus locatifs au régime réel.

Autre avantage du régime réel : en plus de la déduction de vos charges, vous aurez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs, un montant correspondant à l’usure de votre bien immobilier : c’est le principe de l’amortissement. Ce montant se calcule selon un tableau fourni par le Trésor Public.

En ajoutant déduction des charges et amortissement, vous aurez la possibilité de limiter l’imposition de vos revenus locatifs, voire de la supprimer dans certains cas.