Immobilier : 2018 souffle le chaud et le froid pour les propriétaires

Les réformes qui touchent l'immobilier ne manquent pas depuis le début de l'année. Les acquéreurs et les investisseurs doivent-ils se réjouir ou au contraire s'alarmer ? Le tour de la question.

IFI, suppression de la taxe d'habitation, durcissement de la législation de la location de tourisme, extension de la nouvelle garantie Visale... autant de réformes qui vont avoir un impact très important pour les propriétaires. Bonne ou mauvaise nouvelle ?

Les « plus » pour les investisseurs ou acquéreurs

- Les taux bas : Il était annoncé que les taux de crédit immobilier commenceraient à remonter en 2018. Il n'en est rien. Les taux bas continuent de constituer le premier moteur du marché immobilier en 2018. Malgré la hausse des prix, ils permettent l'accès à la propriété de nombreux primo-accédants qui ne pourraient pas y prétendre autrement. Selon un récent sondage Fnaim-Ifop, 61 % des Français pensent que la conjoncture est favorable à l'achat d'un bien immobilier.

- Le bail mobilité : Le bail mobilité vise à répondre à la demande de location de courte durée, en hausse chez les actifs et les étudiants. Il est considéré comme l'une des mesures phares du projet de loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Elan), dont l'adoption est prévue à l'automne. Ce nouveau contrat de location, d'une durée d'un à dix mois non renouvelable, sans dépôt de garantie, est réservé aux biens loués meublés. Il pourra être résilié à tout moment par le locataire sous réserve de respecter un préavis d'un mois.

Le bailleur (couvert par la garantie Visale) est libre de fixer le montant du loyer, avec, pour seule obligation, de respecter l'encadrement des loyers des baux meublés en zone tendue. Quant aux charges, elles seront facturées sous forme d'un forfait sans que le bailleur ait à fournir le moindre justificatif de dépenses, mais sans possibilité de complément ou de régularisation ultérieure.

- L'extension de la nouvelle garantie Visale : Visale (Visa pour le logement et l'emploi) est un contrat de cautionnement gratuit assuré par Action Logement (ex-1 % logement). Depuis sa création en janvier 2016, le dispositif a connu plusieurs changements. Les derniers en date (mai et juin 2018) élargissent les conditions d'éligibilité et accroissent la couverture des impayés.

Visale concerne désormais tous les jeunes de 30 ans au plus, quelle que soit la nature du logement et leur situation (salariés, non-salariés, demandeurs d'emploi...). Egalement les étudiants et alternants de 30 ans au plus sans autre condition, logés dans le parc privé ou social. Ne sont donc plus exclus les étudiants non boursiers rattachés fiscalement à leurs parents par exemple. Ensuite, la garantie des loyers impayés couvre toute la durée du bail, alors que précédemment seules les trois premières années du bail étaient concernées. Et ce dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges impayées dans le parc privé et de 9 mensualités pour un logement du parc social, loué à un étudiant.

Attention, louer son bien par Visale n'est pas sans risque. Le loyer peut peser jusqu'à 50 % des revenus du locataire, contre un tiers dans un bail classique. Et Visale ne protège pas contre les dégradations.

- La suppression de la taxe d'habitation : A l'horizon 2020, 80 % des foyers fiscaux devraient être exonérés de la taxe d'habitation sur leur résidence principale. Les ménages concernés par cet allégement, locataires ou propriétaires occupants, sont ceux dont les revenus n'excèdent pas 27.000 euros pour la première part de quotient familial. Ils ne paieront que 70 % en 2018 de ce qu'ils auraient dû payer en l'absence de réforme. Cette part chutera à 35 % en 2019 avant qu'ils n'en soient définitivement exonérés en 2020. Revers de la médaille : un risque de hausse pour les contribuables non exonérés mais aussi un rattrapage sur la taxe foncière payée par les seuls propriétaires.

Les « moins » pour les propriétaires

- Une fiscalité aggravée : Le recentrage de l'ISF sur les biens immobiliers (IFI) conjugué à l'alourdissement de la fiscalité sur les revenus fonciers (+ 1,7 % de CSG) va peser sur la rentabilité nette de l'immobilier locatif, grand perdant de la réforme. Et puis l'impôt sur la fortune immobilière (contribuables avec un patrimoine immobilier supérieur à 1.300.000 euros) ne concerne certes que l'immobilier, mais concerne tout l'immobilier. Seront imposables tous les biens détenus en direct par les membres du foyer fiscal (résidences principale et secondaire, biens locatifs, garages), mais aussi les parts de SCI (société civile immobilière), SCPI, d'OPCI et les actions de foncières cotées, même si elles sont incluses dans un contrat d'assurance-vie, à hauteur de la fraction investie en immobilier.

- Le durcissement de la législation de la location de tourisme : Après un plus fort encadrement des locations de type Airbnb, l'heure est au renforcement des contrôles et des sanctions. Le secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires Julien Denormandie a annoncé, le 1er mars, un « renforcement des sanctions financières » pour les loueurs. Les amendes civiles (de 5.000 euros à 10.000 euros) ont été renforcées pour ceux qui ne transmettent pas à la demande de la commune, le décompte du nombre de nuitées ayant fait l'objet d'une location durant l'année en cours. Enfin, de nouvelles amendes civiles ont été instaurées (de 10.000 euros à 50.000 euros) pour les plateformes de location telles que Airbnb, Abritel ou HomeAway, lorsqu'ils proposent des annonces illégales. Elles n'étaient jusqu'alors pas sanctionnées.

- L'encadrement des loyers, touché pas coulé : La cour administrative d'appel de Paris a confirmé mardi 26 juin la décision de justice, rendue fin 2017, qui annulait l'encadrement des loyers alors en vigueur dans la capitale. Prévu dans une trentaine d'agglomérations par la loi Alur, l'encadrement des loyers n'a été appliqué qu'à Paris, à partir de 2015, et Lille, en 2017. La décision de la cour d'appel ne signe toutefois pas la fin de ce dispositif d'encadrement des loyers parisiens. Déjà un recours en cassation devant le Conseil d'Etat est possible.

Par ailleurs, la loi Elan vise à préserver l'expérimentation pour 5 ans de l'encadrement des loyers dans le parc privé. Il rend optionnel ce dispositif et précise que l'encadrement peut s'appliquer à une partie seulement du territoire de l'intercommunalité volontaire. Le texte prévoit aussi la possibilité pour le préfet de prononcer une amende administrative contre un bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majorée.

Source : Les Echos

Loi Malraux : la réduction d’impôt récemment étendue et aménagée

Les opérations dites « loi Malraux » jusqu’alors

Les particuliers investissant dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains, soit directement, soit par la souscription de parts dans des SCPI dont l’objet est la restauration immobilière dans ces mêmes conditions, bénéficient d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location, et qu’ils sont loués  au moins pendant 9 ans (article 199 tervicies du Code général des impôts).

La réduction d’impôt s’applique aux dépenses portant sur des immeubles situés dans :

• des secteurs sauvegardés (article L 313-1 I du Code de l’urbanisme), des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP ; code patr. ancien : articles L 642-1 à L 642-7) et des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;

• des quartiers anciens dégradés (QAD) et dans certains quartiers du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

La restauration peut concerner un immeuble affecté à l’habitation, comme un immeuble à usage professionnel, sous réserve pour ce dernier qu’il n’ait pas été à l’origine destiné à l’habitation.

Quelles sont les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt « Malraux »

• les charges suivantes : dépenses de réparation et d’entretien ; dépenses d’amélioration ; frais de gestion ; primes d’assurance ; les impositions ; les provisions pour dépenses de travaux de copropriété ;
• les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
• les travaux autorisés ou imposés par l’autorité publique ;
• les souscriptions de parts de SCPI dont 65% au moins servent exclusivement à financer les dépenses mentionnées ci-avant, et 30% au moins servent à financer l’acquisition d’immeubles tels que définis précédemment.

Ces dépenses ouvraient droit à réduction, compte tenu d’un plafonnement annuel de 100 000 €.

Les modifications apportées par la loi « LCAP » du 7 juillet 2016

L’article 75 de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP) a transformé les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP, éligibles à la réduction d’impôt, en sites patrimoniaux remarquables (SPR). Ceux-ci ont vocation à être couverts par deux types de documents d’urbanisme, ayant le caractère de servitude :

• les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
• les plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

L’article 40 de la Loi de finances rectificative (LFR) pour 2016 a adapté le champ d’application géographique de la réduction d’impôt « Malraux » pour tenir compte de la création des SPR et maintenir une différenciation de taux au sein des SPR, sur le modèle du dispositif actuel.

En effet, les modifications du champ d’application de la réduction d’impôt « Malraux » s’appliquent aux dépenses de restauration immobilière complètes réalisées sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux a été déposée à compter du 9 juillet 2016 (date d’entrée en vigueur de la loi LCAP et de création des SPR), ainsi qu’aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont la date de clôture est intervenue à compter de cette même date.

De plus, la LFR pour 2016 apporte plus de souplesse dans l’accomplissement des travaux de restauration, par l’application d’un plafond de dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt, pluriannuel et non plus annuel. Ainsi,  le plafond de 400 000 € de dépenses retenu dans la base de la réduction d’impôt sera apprécié sur une période pluriannuelle globale de quatre années et non plus dans la limite de 100 000 € par an pendant quatre ans, les contribuables pouvant dès lors reporter pendant trois ans la fraction de la réduction d’impôt qui n’aurait pas pu s’imputer au titre d’une année d’imposition, faute d’un impôt suffisant.

En outre, la LFR pour 2016 fait sauter le « verrou » de la situation d’origine de l’immeuble, en  ouvrant le bénéfice de la réduction d’impôt à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas à l’origine, tels que les bureaux transformés en logements. Cette condition antérieure, tenant à l’affectation d’origine du local par rapport à sa destination après travaux, pouvait être préjudiciable à la restauration de certains immeubles, et de nature à priver d’incitation fiscale la réalisation de nouveaux logements dont l’offre fait défaut.

Entrée en vigueur de ces modifications

Elles s’appliquent aux dépenses de restauration immobilière effectuées sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux) a été déposée à compter du 1er janvier 2017, ainsi qu’aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont la date de clôture est intervenue à compter de cette même date.

L’administration fiscale a commenté dans sa base Bofip-Impôt du 5 septembre 2017,  l’article 40 de la LFR pour 2016 qui a aménagé la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tervicies du CGI réduction d’impôt « Malraux ».

Source : Actufinance

Augmentation des seuils du régime micro-BIC : Avantages & Inconvénients ?

Considérée comme moins contraignante et plus rentable que la location nue classique, la location meublée a « la cote ». Fiscalement en effet, le régime s’appliquant aux revenus issus de la location diffère selon le type de location pratiqué: les loyers perçus dans le cadre de la location meublée doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que ceux de la location vide constituent  des revenus fonciers.

Dans les deux cas, le choix existe entre le régime réel ou le régime simplifié, celui du micro-BIC ou du micro-foncier.

« Micro-BIC » : nouveaux seuils pour 2018

À partir de l’an prochain, de nouvelles dispositions devraient s’appliquer, l’article 10 du projet de loi de Finances pour 2018 prévoyant en effet d’augmenter sensiblement les plafonds de chiffre d’affaires ou de recettes du régime simplifié "micro-BIC" , le but annoncé par le gouvernement étant de simplifier la vie des entrepreneurs ( artisans, commerçants ou professions libérales).

Ainsi, pour les loueurs en meublés, le seuil passerait ainsi de 33 200 euros à 70 000 euros par an pour les locations meublées hors locations saisonnières classées et de 82 800 euros à 170 000 euros par an pour les locations meublées saisonnières classées.

Pas de déduction de charges « réelles »

Le micro-BIC s’applique automatiquement tant que le montant des loyers bruts perçus ne dépasse pas le seuil de 33 100 euros annuel actuellement, en 2017. 

Le bénéfice imposable, déterminé après un abattement de 50%, soit 16 550 euros de loyers au plafond, est imposé à l’impôt sur le revenu. De plus, si les loyers sont inférieurs à 23 000 euros, s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux , CSG, (passant à 17,2% l’an prochain sous réserve du vote du projet de loi de Finances) calculés sur le montant des loyers après abattement.

Le défaut du « micro BIC » est de ne pas pouvoir déduire les charges « réelles », en contrepartie d’absence d’obligations comptables et déclaratives, autres que de reporter tout simplement le montant du chiffre d’affaires sur la ligne ad hoc de la déclaration annuelle de revenus n° 2042 C Pro.

« régime réel » : plus intéressant…

Les nouveaux seuils annoncés inciteront ils  les bailleurs à opter pour le régime « micro-BIC » ?

Rien n’est moins sûr, et en tout cas pas plus que, dans un tout autre « registre », le petit épargnant n’est incité par exemple à déposer plus de liquidités sur un Livret A ou autre formule du même genre, au seul prétexte qu’on a doublé leur plafonds de placement, dès lors que la rémunération, elle, reste inchangée ! Or si le « micro-BIC » est incontestablement plus simple et pratique, le » régime réel » lui,  est de loin bien plus intéressant fiscalement !

En effet, il  permet d’amortir la valeur d’un bien (hors terrain), de comptabiliser les intérêts d’emprunt le cas échéant, ainsi que les frais et charges (assurances, frais d’agence, etc.) des loyers perçus sur 10 ans, soit souvent une « note fiscale moindre »,  tout en conservant la trésorerie des loyers perçus.

Le « régime réel » possède bien d’autres avantages, par rapport au « micro-BIC » : ceux :

• de bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité, ainsi que d’autres réductions d’impôt spécifiques ;
• d’allègements d’impôt sur les bénéfices en faveur des entreprises nouvelles ;
• de la possibilité d’imputer sur le revenu global, les déficits d’exploitation constatés ;
• de pratiquer un amortissement dégressif sur les biens affectés à l’exploitation

En revanche, les démarches administratives nécessaires, fiscales et comptables, sont bien plus contraignantes et nécessitent le recours à un comptable.

Source : Actufinance

Immobilier 2018 : les taux resteront bas, les prix en hausse

Aujourd'hui, les taux resteront bas, les prix en hausse en 2018 pour l'immobilier.

Les meilleures histoires ont toujours une fin. Celle de la baisse des taux immobiliers semble à son épilogue. Selon la Banque de France, le point bas du taux effectif des crédits immobiliers, soit le taux moyen qui donne une vision d'ensemble du marché, a été atteint fin 2016 - début 2017, à 1,5%.

C'est son plus bas niveau depuis la création de cette statistique sous cette forme en janvier 2003. Un taux divisé par plus de 3,5 depuis décembre 2008, mais qui remonte petit à petit pour se rapprocher de 1,7%.

Appétit pour les valeurs refuges et faiblesse de l'inflation maintiennent les taux bas

Les crédits étant essentiellement à taux fixes, le niveau des taux des crédits immobiliers dépend en grande partie de celui des obligations d'État à dix ans. Ces OAT ont commencé à remonter fin 2016, passant d'un point bas en octobre (inférieur à 0,1%) à 1% en moyenne au 1er trimestre 2017. Mais le mouvement s'est interrompu depuis et les taux évoluent dans une bande étroite comprise entre 0,6 et 0,8%.

Il faut y voir d'abord les effets du quantitative easing de la BCE. Celle-ci est restée très active l'année dernière avec des achats d'actifs de 60 milliards d'euros par mois entre avril et décembre (après 80 précédemment). Ensuite, dans un contexte de fortes incertitudes (élection de Donal Trump, Brexit, montée des tensions géopolitiques), l'appétit des investisseurs pour les valeurs refuges n'a pas diminué, bien au contraire, ce qui a notamment été favorable aux Bunds allemands mais aussi aux OAT françaises. Enfin, l'inflation a fait du rase-motte un peu partout en zone euro, poussant la BCE à laisser inchangée sa politique de taux zéro.

La poursuite du QE pose une chape de plomb sur les taux

Du reste, il faut prendre un peu de hauteur. Une vision trop microscopique masque la tendance de fond. Même en hausse pendant une très courte parenthèse, le rendement de l'OAT à 10 ans a toujours été exceptionnellement bas. Et l'on perçoit mal ce qui pourrait mettre le feu aux poudres en 2018.

Coté incertitudes, les tensions géopolitiques sont à un pic : instabilités au Moyen-Orient, tensions extrêmes dans la péninsule coréenne, différend entre l'Ukraine et la Russie... Le monde reste très risqué et l'appétit des investisseurs pour les valeurs refuges demeure intact.

Côté pilotage des taux, la BCE n'est pas prête non-plus à changer son fusil d'épaule. L'inflation a disparu ou presque, comme le montre l'évolution de l'inflation sous-jacente. En se concentrant uniquement sur les seuls composants permanents, l'évolution des prix stagne autour de 1% malgré la reprise.

C'est un fait, l'une des grandes originalités du cycle économique actuel est qu'il se déroule sans inflation. Dans une économie de plus en plus concurrentielle, les entreprises, pour maintenir leur part de marché, préfèrent les gains de productivité à la hausse des prix.

Enfin, la perfusion du quantitative easing ne sera pas débranchée avant septembre 2018. Les montants mensuels des achats d'actifs ont certes été réduits de moitié à 30 milliards d'euros, mais la BCE a gardé ouverte l'option d'une augmentation du montant et/ou d'une prolongation de la durée de son programme en cas de besoin. Pour les banques, c'est la certitude que leur matière première, le coût de l'argent sur les marchés, ne se renchérira pas. C'est une chape de plomb pour éviter que les taux immobiliers ne s'échappent.

A cela s'ajoute, le comportement même des opérateurs. Sur un marché du crédit extrêmement concurrentiel où les courtiers et les sites de comparaison jouent un rôle central en mettant sous pression les établissements bancaires, remonter brutalement ses tarifs serait un jeu très dangereux. Le taux effectif des crédits immobilier devrait donc rester coincé entre 1,5 et 2% cette année, pas plus. Les bonnes affaires ne sont donc pas terminées et le marché de l'immobilier semble bien parti pour battre de nouveaux records.

Source : La Tribune

L'immobilier, locomotive du financement participatif

Près de 4 millions de Français ont financé des projets par le biais de plateformes de crowdfunding. Ce marché a progressé de 44% avec 336 millions d'euros collectés, dont un tiers dans l'immobilier, où les montants ont doublé. Un placement au rendement élevé mais pas sans risque.

La croissance se tasse mais "le crowdfunding s'inscrit durablement dans le paysage". Selon le dernier baromètre réalisé par le cabinet KPMG et l'association professionnelle Financement Participatif France, les montants collectés en France sur les plateformes de financement participatif ont augmenté de 44% en 2017 à 336 millions d'euros, représentant toujours la plus grande part de la "finance alternative" (par rapport aux banques, aux marchés financiers ou aux fonds dans le non-coté), qui pèse 940 millions d'euros dans son ensemble.

Cette finance alternative comprend aussi les prêts à la consommation en ligne (comme Younited Credit), pour 231 millions d'euros, les cagnottes en ligne (comme LePotCommun), pour 155 millions d'euros, et les fonds de prêts aux PME (comme Lendix) qui ont explosé leur collecte, à 215 millions d'euros (multipliés par 2,5).

Financement participatif : Le financement participatif, crowdfunding en anglais ou encore sociofinancement au Canada, est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes afin de financer un projet.

En 2017, ce sont au total 1,65 million de personnes qui ont contribué à financer un ou plusieurs projets sur un de ces sites. Au total, depuis le lancement de ces plateformes, 3,89 millions de Français ont joué ce rôle de financeurs alternatifs.

Doublement des fonds collectés pour l'immobilier

Les trois quarts des fonds collectés ont servi à financer des activités économiques, plutôt que culturelles ou sociales. L'immobilier, la valeur sûre des épargnants français, domine avec un tiers des montants (42% de la catégorie "secteur économique") soit 109 millions d'euros, devant l'environnement et les énergies renouvelables (22% soit 57 millions).

La semaine dernière, l'agrégateur Hellocrowdfunding et le site Fundimmo avaient publié leur propre baromètre annuel du crowdfunding immobilier, réalisé auprès de 23 plateformes. Il en ressortait que les montants collectés avaient presque doublé, passant de 55,2 millions en 2016 à 101 millions d'euros en 2017, tout comme le nombre de projets (de 134 à 220). Il s'agit à 92% d'investissements en obligations et la durée moyenne de placement est de 18 mois.

Selon ce baromètre, 78% des collectes de fonds portaient sur des projets résidentiels, 7% des aménagements, 5% des commerces et 4% de l'immobilier de bureaux. Les régions les plus actives sont l'Ile-de-France, l'Auvergne-Rhône-Alpes, la Provence-Alpes-Côte d'Azur et la Nouvelle Aquitaine. Le taux de défaut depuis 2012 serait seulement de 1,33%.

Si les projets rapportent un rendement élevé, de l'ordre de 9,9% par an en moyenne, ils ne sont pas sans risque. Wiseed et Anaxago, les deux leaders français du crowdfunding immobilier, ont souffert de la faillite du promoteur Terlat. Wiseed a remboursé intégralement l'un des projets concernés, l'autre s'est soldé par une perte totale du capital et des intérêts. Anaxago a annoncé le 10 janvier le rachat de deux programmes de Terlat, sur ses fonds propres. Les deux autres programmes n'ont pas été repris mais, contrairement à ce que nous écrivions, Anaxago nous précise que les investisseurs n'ont pas perdu leur capital car les quatre programmes ont fait l'objet d'un protocole "afin de proposer un plan de reprise commun et intéressant l'ensemble des souscripteurs". Les investisseurs des deux programmes repris seront remboursés en priorité lors de la commercialisation de ceux-ci, les autres en second rang.

Source : La Tribune

Fiscalité de l'épargne : des pistes audacieuses pour "plus d’équité et de cohérence"

Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), institution adossée à la Cour des comptes, présente dix recommandations s'agissant des impôts sur le patrimoine des ménages. Il propose d’abaisser les plafonds de l’épargne réglementée (Livret A, LDDS), de réduire les abattements sur l’assurance-vie et de revenir au régime d’avant 2004 sur les plus-values immobilières.

La suppression de l'ISF et la création du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat-tax) entrent tout juste en application que de nouvelles propositions de réforme des impôts du patrimoine des ménages font surface. « Complexe », « sans logique explicite », « manque de cohérence » : notre système d'imposition souffre de plusieurs défauts auxquels il conviendrait de remédier, analyse le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), dans un rapport publié ce jeudi.

Cette institution indépendante, adossée à la Cour des comptes, dont le premier président, Didier Migaud assure également la présidence, formule dix « orientations » visant à rendre ce système plus lisible, plus neutre et plus efficace. Et il n'hésite pas à s'attaquer aux totems du patrimoine des Français, le Livret A,  l'assurance-vie et l'immobilier.

Six impôts, 80 milliards et de nombreuses exonérations

Le Conseil des prélèvements obligatoires a passé au crible les six prélèvements existants au 31 décembre 2017, l'impôt sur les revenus, les prélèvements sociaux, les droits de mutation à titre de gratuit en cas de succession ou donation, ceux en cas d'acquisition immobilière (« droits de mutation à titre onéreux sur les transactions »), les taxes foncières et feu l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), remplacé par l'impôt sur la solidarité immobilière (IFI).

Des prélèvements rapportant en tout quelque 80 milliards d'euros par an, dont 50 milliards perçus sur l'assiette immobilière (la taxe foncière pèse à elle seule plus de 20 milliards) et 30 milliards sur les actifs financiers. Avant réforme Macron ISF/IFI.

Près d'un quart de ces prélèvements sert à financer la Sécurité sociale (24%), le reste allant à l'Etat (39%) et aux collectivités (37%).

Mais les revenus du capital des ménages font aussi l'objet de nombreuses exonérations et dérogations fiscales qui coûtent cher : 1,9 milliard d'euros pour l'épargne réglementée (le Livret A, le placement préféré des Français, le LDDS, l'ex-Codevi puis LDD), etc), 1,5 milliard d'euros pour l'assurance-vie, plus de 5,5 milliards pour l'immobilier (exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale ou abattement dû à la durée de détention).

Haro sur les abattements de l'assurance-vie

Le Conseil des prélèvements obligatoires conseille aussi de s'attaquer à l'assurance-vie, qui bénéficie d'un régime fiscal avantageux du point de vue de l'impôt sur les revenus et de l'imposition des successions, notamment le prélèvement forfaitaire libératoire au taux réduit de 7,5% au bout de huit ans.

Il faut selon lui revoir les taux et les abattements dérogatoires applicables aux revenus des contrats d'assurance-vie, mais là aussi « au titre des nouveaux versements. » Par exemple en appliquant le prélèvement forfaitaire unique à l'ensemble des revenus perçus sur les nouveaux versements, et pas seulement pour les encours dépassant 150.000 euros. Ou bien en déterminant le taux en fonction de l'ancienneté réelle des versements, et non la date d'ouverture du contrat. Le CPO suggère d'harmoniser la règle de la durée de détention pour bénéficier d'un traitement fiscal favorable également pour le PEA et les FCPI/FIP à 8 ans (au lieu de 5 ans).

La mesure sur l'assurance-vie rapporterait 20 millions d'euros de recettes publiques supplémentaires par an.

Autre piste envisagée : « la suppression de l'avantage successoral de l'assurance-vie », c'est-à-dire l'exonération de droits de succession pour les contrats souscrits au profit du conjoint ou du partenaire pacsé, voire des frères et sœurs, parce que celui-ci « n'encourage pas l'anticipation des donations. »

Plus de donations aux jeunes générations

Cette mesure fait partie d'un chapitre plus vaste sur les « leviers pour atténuer la concentration des patrimoines », au même titre que l'allégement de l'imposition des donations aux jeunes générations : le Conseil des prélèvements obligatoires plaide pour « adapter le régime des transmissions aux évolutions de la société et aux enjeux d'équité. »

La solution préconisée est donc de relever ces droits de mutation en ligne directe et de remettre en cause certaines exonérations (forêts, oeuvres d'art). A l'inverse, pour s'adapter au nombre croissant de familles recomposées, le CPO suggère d'améliorer les conditions fiscales de donations ou transmissions par testament aux enfants de son conjoint.

Immobilier

L'autre big bang à plus long terme concerne l'immobilier : « la fiscalité encourage le propriétaire occupant, sans justification économique évidente » selon le rapport, qui pointe « une moindre mobilité résidentielle. » Les dispositifs dérogatoires d'investissement locatif ont aussi créé « des effets d'aubaine » et « un effet inflationniste sur le marché de l'immobilier. »

Le rapport précise qu'il ne propose pas de revenir sur l'exonération de la plus-value immobilière lors de la vente de la résidence principale (attention, tabou), ni sur le concept explosif des "loyers implicites" ou fictifs avancé par France Stratégie. En revanche, il suggère de faire disparaître les abattements liés à la durée de détention d'un bien (totale au bout de 22 ans) au profit d'une prise en compte de l'érosion monétaire, et ce afin de « neutraliser l'incitation fiscale à la rétention des biens immobiliers dans l'arbitrage des ménages.» Cela correspondrait en fait au régime en vigueur jusqu'en 2004.

Le Conseil des prélèvements obligatoires recommande aussi d'aligner le régime fiscal des locations meublées et "nues". Il milite pour un allègement des droits de mutation payés aux départements lors d'un achat immobilier selon plusieurs pistes : des droits différents pour la résidence principale ou progressifs en fonction de la valeur du logement, voire en les transférant sur la taxe foncière. Le rapport imagine d'ailleurs une révision de la taxe foncière, en modernisant l'assiette, voire en recourant à la valeur cadastrale plutôt que vénale.

Des propositions qui ne manqueront d'alimenter l'incessant débat fiscal français.

Source : La Tribune