Immobilier : un nouvel outil pour faire le meilleur choix d'investissement

'Tour de France de l’investissement immobilier' permet de comparer les plus grandes villes françaises sur 20 critères majeurs pour un projet d'investissement locatif.

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Dans quelles villes françaises placer son argent ? Alors que l'investissement locatif reprend des couleurs, de nombreux sites Internet proposent des calculateurs de rendements ou des comparateurs d'attractivité. Le dernier né : Tourdefrance-immobilier.fr , un portail officiellement lancé par le spécialiste de la gestion de patrimoine Netinvestissement. Il permet de comparer gratuitement les villes de France pour savoir où il serait le plus judicieux d'investir. Concrètement, il suffit d'indiquer une 'ville de cœur' ainsi qu'une autre destination suscitant votre intérêt. La plateforme se charge ensuite de noter ces deux villes pour éventuellement réorienter votre investissement. Sachez que vous pouvez également laisser le site choisir lui-même de manière aléatoire la deuxième ville à prendre en compte. 20 critères définis Mais sur quels critères se base-t-il pour afficher une note juste et légitime ? 'Tour de France immobilier' s'appuie en fait sur 20 critères pour établir son algorithme et donc la note de chacune des villes. Il y a évidemment les prix, la démographie, la rentabilité locative mais aussi des éléments propres au dynamisme économique des villes, comme le PIB par habitant et le taux de chômage, ou tout ce qui peut favoriser l'attractivité du site : les transports en commun, les accès à la ville, son environnement naturel, la renommée des lieux, comme par exemple une inscription au patrimoine mondial de l'Unesco. Vingt critères précis pour noter les 90 grandes villes jusque là recensées par le site. Un 21ème paramètre est même en cours de création. Il reposera sur les notes que donneront les investisseurs. Celui-ci sera pondéré en fonction de leurs lieux de résidence. Les villes les plus attractives selon le site ? Pour le moment, c'est Bordeaux qui bénéficie de la meilleure note (15,8/20) suivie de près par Toulouse (15,7). Lyon, Nantes et même Paris se voient attribuer une note supérieure à 14. A l'inverse, il y a visiblement des villes à éviter. C'est le cas de Vannes, Beauvais, ou Roubaix qui affichent des notes inférieures à 8/20. On descend même à 6,2 pour Meaux en Seine et Marne (77), et à 5,9 pour la Seyne-sur-Mer dans le Var. Faite votre choix et LC Finance mettra tout en oeuvre pour vous aider dans votre projet immobilier.

L'épargne solidaire n'a jamais autant fait recette auprès des Français

Les encours à ce type de produit d'épargne ont progressé de 23,7% l'an passé. Grâce, notamment, à la mobilisation des banques.

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Un nouveau beau millésime pour l'épargne solidaire l'an passé! L'encours total de ce type de produit d'épargne a encore augmenté de 23,7%, à 8,46 milliards d'euros, porté par la hausse des souscriptions à des placements solidaires. L'an dernier, 1,62 milliard d'euros supplémentaires ont été investis par les Français dans des placements solidaires. Les souscriptions à un produit d'épargne solidaire ont elles augmenté de 23% en un an pour se situer à 1,83 million fin 2015, notamment grâce des offres de placements diversifiées. Produits de 'partage' Cette épargne provient majoritairement du million d'épargnants comptabilisé. L'argent ainsi placé bénéficie sous deux formes aux associations et entreprises du secteur de la solidarité: soit des dons qui leur sont directement reversés, soit des financements. Dans le détail, 5,32 millions d'euros de dons ont été versés grâce aux produits dits 'de partage', c'est-à-dire des intérêts perçus sur un livret bancaire, une Sicav ou une assurance vie que l'épargnant accepte de partager partiellement ou intégralement. Le flux de financement a, lui, augmenté de 21,7% l'an dernier, à 290 millions d'euros. Il s'est notamment traduit par la 'création ou la consolidation de 31.000 emplois' dont 6.900 pour des personnes exclues du marché du travail, un logement décent pour plus de 4.500 personnes et l'octroi de 88.000 prêts sociaux à des personnes en situation d'exclusion bancaire. Par ailleurs, 16,5% de ce flux de financement a été investi dans des activités écologiques et 9% dans le soutien à l'entreprise dans les pays en développement. L'association, fondée en 1995, appelle également à 'une déclinaison solidaire de tous les produits d'épargne' avec, pour première étape, la création d'un Livret de développement durable solidaire (LDDS), mesure actuellement en discussion à l'Assemblée nationale dans le cadre de la loi Sapin II.

Ces banques et leurs erreurs qui coûtent cher aux emprunteurs

Des experts financiers ont dressé un palmarès des erreurs bancaires à l’origine d’anomalies constatées lors du montage de prêts immobiliers.

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Les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas. Et ce ne sont pas les emprunteurs qui vont s'en plaindre. Sauf que certains risquent de vite déchanter en s’apercevant que leur banque les a bernés dans le montage de leur crédit immobilier. L'histoire de 'l'année lombarde' vous rappelle peut-être quelque chose ? Cette année de 360 jours sur laquelle la plupart des établissements se basent pour calculer les taux, et qui fait perdre des milliers d'euros à leurs clients... Une pratique irrégulière qui visiblement continue de sévir. Fin 2015, on estimait à environ 200 le nombre de dossiers entre les mains de l'Expertiseur du crédit, l'entreprise chargée de traquer les irrégularités au sein des crédits. Mais elle pourrait n'être que la partie visible de l'iceberg. Deux tiers des prêts immobiliers (66%) comportent une ou plusieurs erreurs de calcul significatives préjudiciables pour le consommateur. Pour chaque établissement, le pourcentage de crédits étudiés comportant une erreur de calcul significative. À la première place du podium, le Crédit Foncier dont 85% des prêts étudiés comportent une ou des anomalies suffisantes pour obtenir la substitution du taux d’intérêt nominal par le taux d’intérêt légal. Car c'est bel et bien la sanction prévue en cas d'irrégularité. Il s'agit précisément du taux auquel les banques empruntent elles-mêmes l'argent à la Banque centrale européenne (BCE). Un taux proche de 0, et donc très avantageux pour l'emprunteur qui bénéficie actuellement de taux de crédit autour de 1,80%. Parmi les anomalies les plus fréquentes, l’erreur de calcul en 'année bancaire' de 360 jours est présente dans 43% des prêts étudiés. Viennent ensuite les coûts liés aux revenus mal évalués ou non intégrés dans le calcul du taux effectif global (TEG) et les frais notariés, respectivement en 2ème et 3ème place. Toutes les autres erreurs sont des éléments n'ayant pas été évalués correctement ou n'ayant pas été intégrés dans le calcul du TEG (taux effectif global), qui permet d'évaluer le coût total du crédit. Top 10 des anomalies les plus fréquentes : 1. Calculer les taux d'intérêt sur 360 jours (vs. 365): 43% des prêts immobiliers 2. Revenus mal évalués ou non intégrés : 15% 3. Frais de notaires mal évalués ou non intégrés : 15% 4. Frais de caution : 15% 5. Omission du taux de période : 14% 6. Préfinancement : 9% 7. Assurance décès invalidité : 9% 8. Assurance vie et nantissement : 6% 9. Parts sociales : 4% 10. Frais de dossier : 2%

ISF: sachez évaluer votre patrimoine immobilier au plus juste

Pour tous les redevables de l’ISF, l’essentiel du patrimoine est souvent concentré sous forme d’immobilier. Le point sur les méthodes permettant l’évaluation la plus serrée de ses biens pour réduire la note

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Pour de nombreux contribuables assujettis à l’ISF, l’immobilier représente bien souvent la plus grosse part de leur patrimoine. Mais c’est aussi le poste le plus compliqué à évaluer. La valeur à déclarer est la valeur vénale, c’est-à-dire le prix que vous auriez pu retirer de vos biens si vous les aviez vendus au 1er janvier 2016. L’administration fiscale comme la jurisprudence considèrent que cette valeur doit être établie par «comparaison». Cette méthode d’évaluation consiste à se référer aux prix auxquels ont été vendus des biens similaires situés dans le même secteur lors de transactions récentes. Il est possible de déroger à cette règle pour les biens atypiques et/ou exceptionnels pour lesquels il n’existe pas de biens similaires ou de marché. Pour les biens que vous venez d’acheter ou d’acquérir via une donation ou une succession, vous pouvez partir de la valeur mentionnée dans l’acte et la réajuster en tenant compte de l’évolution du marché local. Où trouver des termes de comparaison? Vous pouvez consulter la base de données «Patrim» mise en place par l’administration fiscale sur son site . Vous pouvez y aller sans crainte. L’utilisation de ce service est gratuite, et le fisc ne peut pas se servir des informations que vous avez communiquées dans le cadre d’un contrôle fiscal ultérieur. Il suffit de vous connecter via votre espace personnel puis de saisir vos critères de recherche: maison ou appartement, superficie, localisation, périmètre de recherche… Vous obtiendrez ainsi une liste des transactions récentes portant sur des biens correspondants à vos critères de recherche. Mais attention, vous ne pouvez pas vous contenter de ces informations. Vous devrez ensuite affiner votre évaluation pour tenir compte des caractéristiques propres de vos biens: ensoleillement, absence de bruit, servitudes, travaux… Pour notre part, nous conseillons à nos clients de faire évaluer leurs biens par un expert immobilier tous les trois ans, même si cela coûte un peu cher. Entre deux évaluations, ils peuvent réactualiser la valeur retenue l’année précédente en se référant aux évolutions du marché local. Dans quel cas appliquer une décote? Une fois la valeur vénale de vos biens déterminée, vous pouvez appliquer une décote «légale» de 30 % sur la valeur de votre résidence principale, y compris si vous n’en avez que l’usufruit. Mais attention, vous ne pouvez pas bénéficier de cette décote si vous détenez votre résidence principale au travers d’une société civile immobilière (SCI). Pour vos autres biens immobiliers, même si le Code général des impôts est muet sur la question, il est possible d’appliquer une décote pour tenir compte de certains facteurs de dépréciation. Pour les biens que vous donnez en location, vous pouvez pratiquer une décote de 10 à 20 %, voire davantage, en fonction de la durée du bail restant à courir pour tenir compte du fait que l’occupation d’un logement minore son prix de vente. Mais vous ne pouvez pas pratiquer de décotes spécifiques supplémentaires pour tenir compte des contraintes liées à certains régimes fiscaux en faveur de l’investissement locatif, tel que les régimes Pinel ou Duflot qui vous obligent à louer votre bien pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans, selon le cas. Si vous détenez des biens en indivision ou via une société civile immobilière, la Cour de cassation vient de rappeler dans une décision en date du 16 février dernier que vos droits dans l’indivision comme vos parts sociales «ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien». Conséquence: vous pouvez appliquer une décote de 10 % à 30 % pour un bien détenu en indivision et de 10 % à 20 % lorsqu’il est détenu via une société civile immobilière.

Crédits immobiliers: les taux battent de nouveaux records

En avril, les ménages ont emprunté à 1,81% en moyenne. Aidés par le nouveau PTZ, les jeunes et les ménages modestes profitent de ces taux historiquement bas.

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De mémoire d’emprunteur, c’est du jamais vu! La baisse des taux des crédits immobiliers, constatée depuis octobre 2015 s’accélère ! En avril, ils sont tombés à 1,81% en moyenne (hors assurance et coût de sûreté), contre 1,97% en mars (2,09% en février et 2,15% en janvier). Plusieurs éléments justifient ces niveaux historiquement bas. Tout d’abord, les taux d’intérêt sont au plancher (le taux directeur de la BCE est à 0%). Par ailleurs, les offres des banques sont toujours extrêmement attractives au printemps, période privilégiée par les ménages pour devenir propriétaires!! Enfin, le crédit immobilier reste un produit d’appel pour les banques, qui l’utilisent pour conquérir de nouveaux clients. La baisse de taux entre janvier et avril a permis de gagner pour un emprunt moyen de 200.000 euros sur 20 ans, plus de 12.000 euros et plus de 21.000 euros pour un emprunt de 250.000 euros sur 25 ans! Ces très bonnes conditions d’emprunt, mais aussi l’entrée en vigueur le 1er janvier d’un prêt à taux zéro (PTZ) plus souple et généreux permettent aux jeunes et aux ménages les plus modestes de devenir propriétaires. Pour profiter pleinement du PTZ, ces derniers privilégient l’achat d’un logement neuf (notamment la construction d’une maison individuelle). Au premier trimestre, le nombre des jeunes de moins de 35 ans (qui avaient différé leurs projets en attendant l’entrée en vigueur du PTZ) a augmenté de 24,5% sur un an, selon l’étude. La part des ménages modestes (gagnant moins de trois SMIC) a aussi sensiblement augmenté, puisqu’ils représentent 35,1% des acquéreurs dans le neuf. Les taux vont rester bas Les taux des crédits immobiliers devraient rester bas pendant encore 12 à 18 mois. Une bonne nouvelle donc pour les particuliers qui envisagent de devenir propriétaires et pour ceux qui ceux qui se sont endettés il y a quelques années et qui envisagent de renégocier leur prêt. Après avoir atteint des niveaux historiquement élevés en 2015, les renégociations de crédits représentent encore en ce début d’année, un tiers du marché du crédit. LC Finance vous propose ses services dans tous investissements immobilier, et surtout notre force de négociation afin d'obtenir les meilleurs conditions.

Défiscalisation immobilière 2016 : loi et dispositif

Afin de favoriser l'investissement immobilier locatif dans le neuf ou l'ancien, des dispositifs de défiscalisation ont été mis en place.

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Défiscalisation dans l'immobilier ancien Les immeubles anciens peuvent bénéficier d'un dispositif de défiscalisation. En effet, la loi Malraux est un programme incitatif visant à favoriser la rénovation de l'immobilier locatif vétuste. Ainsi, les propriétaires de logements anciens effectuant des rénovations pour les mettre en location par la suite bénéficient d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 % du montant des travaux. Le bien doit être loué durant 6 ans au minimum et être situé dans une zone géographique déterminée. Le montant des travaux pris en compte est limité à 100 000 euros et exclut certains ouvrages particulièrement coûteux tels que les démolitions ou les reconstructions. Défiscalisation dans l'immobilier neuf Le dispositif de la loi Pinel concerne, lui, l'investissement immobilier locatif neuf ou en VEFA (vente sur plan). Il remplace celui de la loi Duflot, lui-même descendant du dispositif de la loi Scellier. Les conditions sont tout d'abord géographiques puisque le logement doit être situé dans une des zones déterminées par la loi. Il s'agit de communes où la demande locative est particulièrement forte.  De plus, le bien doit être mis en location à titre de résidence principale pour une période minimale de 6 ans suivant l'acquisition. Enfin, les loyers doivent respecter un plafond fixé, selon la zone, entre 8,69 euros et 16,72 euros par mètre carré. Il est à noter une dernière condition qui tient, quant à elle, au revenu des locataires. Ils doivent être inférieurs à un certain plafond qui varie selon la composition du foyer. Un des objectifs du programme d'incitation fiscale est en effet de favoriser l'accès au logement pour les foyers modestes. Le propriétaire remplissant les conditions va bénéficier d'une réduction de sa charge fiscale variable selon la durée de mise en location. De 12 % pour un engagement de 6 ans, le dispositif est porté à 18 % pour un engagement de 9 ans. Il est possible d'allonger la période jusqu'à 12 ans. Dans ce dernier cas, l'allègement est porté à 21 %. La loi Censi-bouvard La loi Censi-Bouvard confère de nombreux avantages fiscaux pour les investissements en logement meublé non professionnel (LMNP). Ce type de bien concerne les résidences de services neuves ou rénovées, comme les EHPAD, les résidences étudiantes, touristiques ou d'affaires. Pour un investissement entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, le texte de loi prévoit que tout acquéreur, domicilié en France, bénéficie de réductions d'impôt sur la valeur hors taxes du bien. Des avantages fiscaux sont également prévus, comme la récupération de la TVA et la non-imposition des revenus locatifs perçus. Pour bénéficier de la fiscalité de la loi Censi-Bouvard, il faudra louer la résidence de services pendant 9 ans reconductibles. Le montant de l'investissement est plafonné à 300000 euros. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.

L'immobilier parmi les placements qui devraient rapporter le plus en 2016

Immobilier, assurance-vie, Bourse... Qui sera le grand gagnant cette année? Zoom sur les placements les plus attractifs.

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Les Français sont-ils toujours aussi accros aux placements sans risque? Plus tout à fait. Et pour cause: les produits d’épargne ne rapportent quasiment plus rien. Le Livret A, encore très présent dans le portefeuille des ménages l’an passé, n’a plus le vent en poupe.Depuis août 2015, il ne rapporte plus que 0,75% par an, et devrait rester à un niveau bas car le gouvernement l’a surévalué de 0,25 point par rapport à ce qu’il devrait être compte tenu de l’inflation quasi-nulle et de taux interbancaires négatifs. Quant au Plan d’épargne logement (PEL), sa rémunération est passée de 2% à 1,5% au 1er février 2016. Même son de cloche pour l’assurance-vie en euros. Si ce produit a fini l’année 2015 dans le vert en termes de collectes, son rendement s’effrite. Les fonds en euros ont rapporté en moyenne 2,5%, soit 0,3 point de moins qu’en 2014. Ses performances pourraient encore diminuer en 2016, en ligne avec l’affaiblissement continu des taux obligataires et de faibles performances boursières. La Bourse incertaine, l'immobilier solide! Parlons de la Bourse justement. Les marchés financiers ne font pas mieux. Après une remontée progressive depuis 2012, l’indice CAC 40 a perdu près de 20% entre son pic d’avril 2015 et le mois de février 2016. Et ses perspectives en 2016 restent incertaines, sur fond de ralentissement de la croissance mondiale, notamment en Chine, et de repli des prix du pétrole. Reste l’immobilier, qui semble repartir de l’avant. Pour la première fois depuis longtemps, certains professionnels du secteur observent une inversion de la courbe des prix, après une baisse ininterrompue depuis quatre ans. Il faut dire que les emprunteurs n’ont jamais eu des taux d’intérêt aussi bas, ce qui fait grimper la demande. Côté rendement, la pierre fait preuve de stabilité. Bien qu’en forte baisse depuis 2000 (-30%), la rentabilité locative brute atteint 6% en moyenne pour la France métropolitaine (hors Corse). Elle peut même dépasser les 9% dans certaines grandes villes comme Saint-Étienne ou Limoges. Paris affiche cependant la rentabilité la plus faible parmi les dix plus grandes agglomérations françaises (3,6%).